繼政治局會(huì)議后，又一中央重要會(huì)議釋放了穩(wěn)樓市的積極信號(hào)。

據(jù)新華社消息，18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開(kāi)座談會(huì)，研究部署進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)。會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢(shì)，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“此次會(huì)議精神對(duì)于指導(dǎo)5月份及后續(xù)各地的樓市政策，有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

今年以來(lái)，全國(guó)各地累計(jì)已有134個(gè)城市共出臺(tái)了231次樓市紓困政策，不僅如此，資金面作為房地產(chǎn)的“源頭活水”正在逐步開(kāi)閘。

在15日央行、銀保監(jiān)會(huì)罕見(jiàn)出手下調(diào)房貸利率后，僅過(guò)了四天，就有20個(gè)城市積極響應(yīng)，出現(xiàn)了低至4.4%的首套房貸利率。與此同時(shí)，已經(jīng)停滯多時(shí)的民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道正在重新打開(kāi)，“示范發(fā)債民營(yíng)房企”名單不斷擴(kuò)容。

疫情沖擊下樓市銷售走低

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年4月，全國(guó)商品房銷售額罕見(jiàn)跌破萬(wàn)億元，僅為8134億元，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的趨勢(shì)被打斷，僅一線城市房?jī)r(jià)保持環(huán)比微增，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

新房方面，被重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有47個(gè)，比上月增加9個(gè)，僅18城環(huán)比上漲，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市更多，達(dá)到了50個(gè)。

銷售市場(chǎng)冷情的背后，是疫情的超預(yù)期影響。一方面，受防控政策影響，部分熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)銷售的開(kāi)展和需求的釋放受到限制；另一方面，疫情沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，居民收入預(yù)期下降，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在疫情沖擊下，3月以來(lái)特別是4月份，部分宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)弱，若要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤，暢通地產(chǎn)循環(huán)是一大關(guān)鍵。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，當(dāng)前樓市急需扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，從政策端來(lái)看，既需要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減稅等政策增加居民收入，并降低已購(gòu)房群體償債負(fù)擔(dān)，也需要從供給端，加大對(duì)房企紓困力度，以暢通樓市循環(huán)。

自2021下半年以來(lái)，金融部門曾多次公開(kāi)表態(tài)將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，本周從中央到地方又有一系列更大強(qiáng)度的新政出臺(tái)，從政策和資金面解決房地產(chǎn)燃眉之急，推動(dòng)市場(chǎng)良性回暖。

已有20城出現(xiàn)4.4%房貸利率

15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)罕見(jiàn)發(fā)文直接下調(diào)房貸利率，《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中稱：貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期LPR利率4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.4%，是近七年來(lái)的最低點(diǎn)。

此前，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%。上述通知發(fā)布后，各城迅速反應(yīng)，僅僅過(guò)了四天，就有至少20城出現(xiàn)4.4%的最低房貸利率。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心19日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽(yáng)、日照、濮陽(yáng)、常熟、膠州、南通、宜賓、無(wú)錫、常州、阜陽(yáng)和西昌20個(gè)城市均在4天內(nèi)迅速響應(yīng)，出現(xiàn)了4.4%的房貸利率，涵蓋了一二三線城市。

重慶一家房企相關(guān)人士表示，當(dāng)日下午，重慶召集多家銀行舉行了“2022年重慶市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制工作會(huì)議”，布置了房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此次統(tǒng)計(jì)中所提及的“出現(xiàn)4.4%房貸利率”，主要指相關(guān)城市已有個(gè)別銀行推出這一利率，但所在城市的正式文件或還在醞釀準(zhǔn)備中。

“截至目前，各城市的房貸利率下調(diào)，還是停留在銀行口頭非正式通知的形式，預(yù)計(jì)后續(xù)相關(guān)城市會(huì)正式發(fā)文或進(jìn)行窗口指導(dǎo)。目前各地銀行在第一時(shí)間研究了‘房貸利率下限下調(diào)’通知后，已經(jīng)在細(xì)化相關(guān)工作要求，部分銀行表示要等總行相關(guān)政策的指導(dǎo)，也有部分銀行提前對(duì)客戶公布了4.4%的利率。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

分城市看，目前出現(xiàn)4.4%利率的一線城市有2個(gè)、二線城市有8個(gè)，三線城市有10個(gè)，這些城市在調(diào)整前的主流利率為4.6%~5.0%，本身已經(jīng)處于較低水平。

此外，第一財(cái)經(jīng)注意到，蘇州、鄭州、濟(jì)南、昆明等城市，在央行調(diào)整之前首套房貸利率就已趨近于當(dāng)時(shí)的下限值4.6%，而廣州等地新政前的房貸利率處于較高水平，主流利率在5%以上。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主流利率已經(jīng)小于5%的城市直接下調(diào)20~60個(gè)基點(diǎn)的可能性很大，包括溫州、中山、鹽城、滄州、成都、揚(yáng)州、上海等目前主流利率都低于5%，后續(xù)下調(diào)可能性更大。

信貸寬松在過(guò)去對(duì)樓市的刺激效應(yīng)相對(duì)較強(qiáng)，因此此輪利率下調(diào)被業(yè)內(nèi)視為重磅利好。

一方面，隨著房貸利率下降，居民購(gòu)房成本將大大減輕。以總價(jià)500萬(wàn)元的商品住宅為例，假設(shè)首付比例三成、貸款利率為2022年4月貝殼研究院口徑百城首套房貸利率5.17%（LPR+57個(gè)基點(diǎn)）、貸款年限為30年、采用等額本息方式還款，月供額為19154元，購(gòu)房總支出為840萬(wàn)元。當(dāng)貸款利率下降至4.4%（LPR-20個(gè)基點(diǎn)）時(shí)，月供額將下降8.5%至17527元，購(gòu)房總支出則將下降7%至781萬(wàn)元。

另一方面，近期不少城市針對(duì)首套房認(rèn)定進(jìn)行了調(diào)整，變相降低了房貸利率。3月以來(lái)，已有鄭州、蘭州、南昌、寧波等多個(gè)城市松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”，已擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，可按首套房貸利率再次購(gòu)買普通商品房。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，這一系列調(diào)整將改善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，加快房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。

“示范發(fā)債房企”名單擴(kuò)容

幾乎與央行出手下調(diào)房貸利率同步，信貸端還有另一大利好消息出現(xiàn)——已經(jīng)停滯多時(shí)的民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道即將“開(kāi)閘放水”。

2021年下半年起，房地產(chǎn)政策與資金一度全面收緊，境內(nèi)融資方面僅剩下央企、國(guó)企還能繼續(xù)正常發(fā)債。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年一季度發(fā)債房企共有40家，債券總規(guī)模906億元，同比下降57%，國(guó)企、央企占比高達(dá)56%。

對(duì)民企來(lái)說(shuō)，融資形勢(shì)將有望扭轉(zhuǎn)。先是在5月16日，有市場(chǎng)消息稱，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企將從本周起陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，且創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能。上述三家房企均對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司擬發(fā)行融資工具的消息屬實(shí)。

緊接著，在19日，市場(chǎng)消息又稱新城控股、旭輝集團(tuán)也即將加入發(fā)債行列。其中，新城控股擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行一只中期票據(jù)，計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)10億元，期限或?yàn)?+1年，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行CRMW為該期中票提供信用保護(hù)。而旭輝則將于下周發(fā)行融資產(chǎn)品，涉及公司債及供應(yīng)鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護(hù)工具，最終將依據(jù)審批流程決定先后發(fā)行順序。

對(duì)于上述消息，同日旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)第一財(cái)經(jīng)表示：“旭輝的確是第一批接到監(jiān)管指導(dǎo)的示范民營(yíng)房企，融資發(fā)行目前正在籌備中，待必要手續(xù)完成后，會(huì)以公告形式進(jìn)行披露。”

而新城控股方面亦未對(duì)記者否認(rèn)這一消息，但表示發(fā)債計(jì)劃仍待定，有充足把握后將對(duì)市場(chǎng)公告。

以上回應(yīng)從側(cè)面證明，的確有一份“示范發(fā)債民營(yíng)房企”名單存在，且不斷在擴(kuò)容。

為了減少投資者們的顧慮，接下來(lái)“示范民營(yíng)房企”將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式，過(guò)去這種模式并不常見(jiàn)。

在融資利好影響下，地產(chǎn)股已經(jīng)連日大漲。19日，截至A股收盤，南國(guó)置業(yè)、我愛(ài)我家、京投發(fā)展?jié)q停，金科股份漲8.7%，新城控股、中國(guó)電建漲超7%，廣宇發(fā)展?jié)q6.1%，世茂股份、珠江股份漲超5%，ST粵泰、中南建設(shè)、光明地產(chǎn)、南山控股、棲霞建設(shè)漲超4%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，探索市場(chǎng)化的信用保護(hù)工具，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)修復(fù)對(duì)民企債券的投資信心，改善民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境，助力民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展。分析人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)會(huì)有更多民企加入其中，從房地產(chǎn)政策和融資環(huán)境的邊際寬松中獲益，有利于行業(yè)信心進(jìn)一步恢復(fù)。