作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

當(dāng)前，樓市下行的壓力仍在持續(xù)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市去庫(kù)存攀升，樓市又一次進(jìn)入高庫(kù)存時(shí)代。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了6.07億平方米，同比增長(zhǎng)5%，沈陽(yáng)、大連等弱二線城市去化周期已超過(guò)3年。不少城市去庫(kù)存壓力已迫在眉睫，比如，鄭州19城重啟“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去庫(kù)存。

百城去化周期達(dá)到23.3個(gè)月

5月，全國(guó)多個(gè)地方政府密集出臺(tái)寬松政策，市場(chǎng)顯現(xiàn)積極信號(hào)。百城狹義庫(kù)存出現(xiàn)了小幅下降，去化周期自2022年以來(lái)首次出現(xiàn)回落。截至5月末，百城庫(kù)存降至23.3個(gè)月，比4月末時(shí)減少了1.3個(gè)月。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。一二線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但受疫情影響，一線城市供求疲軟，去化周期增至20.4個(gè)月，二線城市降至21.1個(gè)月。三四線城市去庫(kù)存壓力最大，5月末，去化周期達(dá)到了26.9個(gè)月。

青島庫(kù)存總量最高

數(shù)據(jù)顯示，住房庫(kù)存總量TOP20的城市中，有19個(gè)城市庫(kù)存總量超1000萬(wàn)平方米，3個(gè)城市庫(kù)存總量更是超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

庫(kù)存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。具體到城市，青島以2525萬(wàn)平方米庫(kù)存總量排在全國(guó)首位。

過(guò)去6個(gè)月，青島為去庫(kù)存不斷推出各項(xiàng)政策。首先是房貸執(zhí)行了最低利率，部分區(qū)域一二手房限售“5改2”，西海岸新區(qū)購(gòu)買(mǎi)新房可享受契稅補(bǔ)貼等政策。

在政策的作用下，5月，青島新建商品住宅成交面積為95.3萬(wàn)平方米，同比下降32%，降幅較上月收窄近19個(gè)百分點(diǎn)。1—5月，青島新建商品住宅成交累計(jì)成交423萬(wàn)平方米，同比下降33%，但近郊及遠(yuǎn)郊等區(qū)市的市場(chǎng)依舊不明朗。青島是二線城市去庫(kù)存的一個(gè)典型。與青島類(lèi)似，武漢、沈陽(yáng)的庫(kù)存總量也超過(guò)了2000萬(wàn)平方米。以武漢為例，2022年，武漢供需低迷，庫(kù)存高企，庫(kù)存總量達(dá)到了2144萬(wàn)平方米。此外，過(guò)去幾年，武漢出讓土地建筑面積是住宅成交面積的1.4倍，截至2022年4月末，廣義庫(kù)存高達(dá)9736萬(wàn)平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。

另外，還有一大部分三四線城市的庫(kù)存正在加速上漲。比如三明、泰州、鹽城這三個(gè)城市的庫(kù)存漲幅均呈現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)。截止5月末，三明以285%漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，這些城市特征在于，單城庫(kù)存總量在500萬(wàn)平方米以下，但成交在短期內(nèi)回調(diào)加劇，導(dǎo)致庫(kù)存大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存同比漲幅TOP20的城市中，庫(kù)存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京、鄭州，5月末兩地庫(kù)存總量分別為794萬(wàn)平方米、1335萬(wàn)平方米，同比分別上漲36%、33%，漲幅位列全國(guó)第15和16位。

值得注意的是，南京和鄭州均實(shí)施了棚改“房票安置”，其中南京是在溧水區(qū)。兩城的去庫(kù)存壓力可見(jiàn)一斑。

長(zhǎng)春去化周期長(zhǎng)達(dá)125個(gè)月

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市的去化周期普遍較長(zhǎng)，比如5月庫(kù)存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個(gè)月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個(gè)月，意味著至少需要13年才能消化完畢。

此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭則因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，短期?nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。

聚焦一二線城市中，5月末，有14個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)24個(gè)月。其中，長(zhǎng)春去化周期拉長(zhǎng)至125個(gè)月，同比增長(zhǎng)479%，排在二線城市首位。這意味著長(zhǎng)春現(xiàn)有房地產(chǎn)庫(kù)存至少需要10年才能消化完成。

受疫情影響，長(zhǎng)春經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的靜態(tài)管控，2022年4月成交面積僅為591平方米，同比下降99%，新房成交面積連續(xù)13個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。1-5月累計(jì)成交86萬(wàn)平方米，同比減少70%。哈爾濱緊隨其后，去化周期也達(dá)到106個(gè)月，短期去化壓力盡顯。

此外，一線城市庫(kù)存壓力也不容忽視。5月末，北京商品住宅去化周期已經(jīng)達(dá)到了27個(gè)月，同比增加44%。

值得注意的是，在政策刺激之下，6月市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，80個(gè)重點(diǎn)城市前20日累計(jì)成交1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增18%；35個(gè)城市開(kāi)盤(pán)去化率增至52%。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)下正在從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”。在這一過(guò)程中，去庫(kù)存已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。短期內(nèi)，庫(kù)存壓力或有所緩解，但由于市場(chǎng)熱度難以回歸2021年高峰，因此2022年樓市的整體庫(kù)存仍將延續(xù)高位。房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)之前，去庫(kù)存仍將是部分壓力城市樓市的主要任務(wù)。