“今年3、4月份市場比較差，疊加疫情影響，導(dǎo)致銷售比較低迷。5、6月份售樓處客戶到訪量多了，公司5月份的銷售額環(huán)比增長超過20%。”近日，有房企高管在接受上海證券報記者采訪時如此表示。

隨著中央及地方密集出臺優(yōu)化樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)整體市場熱度呈邊際回升態(tài)勢?？硕鹧芯恐行娜涨鞍l(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國80個重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達(dá)1416萬平方米，環(huán)比增長18%，較去年同期回落41%。其中，一、二線城市成交環(huán)比增長尤其明顯。同時，重點(diǎn)35城項目開盤去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，目前已增至52%，周度環(huán)比增長5個百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市優(yōu)化調(diào)控政策密集出臺對市場預(yù)期轉(zhuǎn)好起到了積極的作用。一、二線城市人口密度高，新增人口數(shù)量大，對市場環(huán)境和政策變化更為敏感。一、二線樓市成交量的企穩(wěn)回升給市場注入信心，并有望帶動三、四線樓市的復(fù)蘇。

一二線城市成交量增長顯著

“市場的確在回暖，但有所分化。我們公司在上海、蘇州、成都等地的項目銷售情況不錯，但也有一些地區(qū)的項目銷售情況不盡如人意。”另一家房企高管向記者表示，目前市場熱度在回升，但就公司整體而言，銷售提升得還不夠明顯。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，全國80個重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達(dá)1416萬平方米，環(huán)比增長18%。其中，一線城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量環(huán)比增長48%；二線城市輪動復(fù)蘇，成交量環(huán)比增長26%，青島、長春、濟(jì)南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量；三、四線城市成交量環(huán)比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量環(huán)比持平或增長。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，當(dāng)前市場分化比較明顯，部分熱點(diǎn)城市自5月中旬以來客戶到訪量、認(rèn)購率均有一定上升，但也有一些基本面較好的城市，購房者看得多買得少，觀望氣氛比較濃厚。從銷售數(shù)據(jù)來看，杭州、蘇州、佛山等個別城市因為高性價比項目的集中開盤，導(dǎo)致成交量明顯增長。

中達(dá)證券研報數(shù)據(jù)顯示，6月前20天，42城新房成交面積環(huán)比增長22.2%，重點(diǎn)城市中高端項目去化改善。從房管局口徑數(shù)據(jù)完整的42城來看，6月以來新房成交有所復(fù)蘇，其中一、二線城市新房成交復(fù)蘇更明顯。6月前20天，42城中一、二線城市商品住宅成交面積環(huán)比分別增長97.6%和21.1%。

蘇州市場的回暖頗具代表性。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計，6月上半月，蘇州樓市新房供應(yīng)面積17.44萬平方米，環(huán)比減少127.69%，同比減少67.09%；成交面積36.13萬平方米，環(huán)比增加75.56%。在供應(yīng)量同環(huán)比減少的情況下，成交量卻實(shí)現(xiàn)環(huán)比大幅增加，市場需求得到有效釋放。

“按照目前的市場情況，蘇州6月整體新房成交面積預(yù)計可達(dá)70萬平方米。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問表示，自去年四季度以來，蘇州新房成交量已經(jīng)連續(xù)8個月處于低位，目前來看，6月將是近9個月來表現(xiàn)最好的1個月，大概率7、8月會繼續(xù)環(huán)比上行的態(tài)勢。

5月已現(xiàn)環(huán)比改善端倪

樓市優(yōu)化政策的影響效果往往是循序漸進(jìn)的，在一系列政策出臺特別是地產(chǎn)資金面對剛需和改善型需求的大力支持下，房地產(chǎn)從供地到竣工的各個環(huán)節(jié)均呈現(xiàn)近四五個月以來首次環(huán)比改善。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比回升14%，土地購置面積環(huán)比增長45.9%，房屋新開工面積環(huán)比回升20.1%，商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，竣工面積環(huán)比增長7.4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比增長14.7%。5月，商品房銷售額環(huán)比增長29.7%，比商品房銷售面積增幅大，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域或樓盤回升更加明顯。反映到終端房價上，5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點(diǎn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市的回升主要有兩個特點(diǎn)：一是不均衡。今年前5個月全國商品房銷售金額跌幅（-31.5%）大于銷售面積跌幅（-23.6%），顯示開發(fā)商降價促銷；但5月單月商品房銷售金額跌幅小于銷售面積跌幅，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤回升更明顯。從實(shí)地調(diào)研看，熱點(diǎn)城市高價盤（豪宅）成交顯著，但豪宅住房市場只是小眾市場，城市整個新房市場并未出現(xiàn)漲價，甚至還在跌價。二是不管是成交量還是價格，二手房市場都比新房市場更弱勢，導(dǎo)致“賣一買一”的改善型需求受阻，反過來對新房市場形成制約。

雖然樓市各項指標(biāo)已在回升，但購房者購房的信心以及對未來的預(yù)期仍待扭轉(zhuǎn)。在上海松江佘山板塊某新盤項目售樓處，銷售人員告訴記者，現(xiàn)在來看房的客戶中有不少對類別墅產(chǎn)品非?？释?，但這些客戶面臨著先賣后買的房屋置換需求。同時，出于對未來收入預(yù)期的不確定，他們也不愿多貸款，而是希望能夠平穩(wěn)置換買到自己心儀的房子。

整體市場將緩慢回升

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵表示，當(dāng)前不僅是成交數(shù)據(jù)，幾乎所有的指標(biāo)都有小幅回升。整體來看，肯定是基本面越好、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，其房地產(chǎn)市場恢復(fù)得越快?，F(xiàn)階段既不能搞大水漫灌又要防范化解行業(yè)風(fēng)險，因此在操作上肯定是小步漸進(jìn)式的做法，市場的回升也會比較緩慢。預(yù)計到今年三季度，全國商品房銷售面積可能同比持平，四季度全國商品房銷售面積或?qū)?shí)現(xiàn)同比正增長。

李宇嘉表示，目前來看，房地產(chǎn)觸底回升的走勢比較艱難，未來一段時間更大程度上是“磨底”或夯實(shí)底部的時期。從熱點(diǎn)城市傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)城市，從熱點(diǎn)樓盤傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)樓盤，從豪宅到改善型需求，再到剛需入市的傳導(dǎo)，這些傳統(tǒng)的樓市回升路徑，目前仍存在一定的不確定性。未來政策選擇上，除繼續(xù)刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場供需的“腸梗阻”。

楊科偉預(yù)計，今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩(wěn)階段，隨著市場供應(yīng)量的增加，一線城市和個別二線城市成交量會有明顯回升。一方面，接下來去年集中供地的項目會在今年三季度形成一個供應(yīng)高峰；另一方面，隨著市場回升，房企也會積極加大推盤及營銷力度。在各種因素的綜合作用下，房地產(chǎn)市場也在發(fā)生一些積極的變化。預(yù)計一、二線城市在三季度會率先出現(xiàn)回暖，絕大多數(shù)三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復(fù)蘇。

“方向上來說，市場恢復(fù)在進(jìn)行中，地方政府出臺樓市優(yōu)化政策的動作也在繼續(xù)實(shí)施，甚至范圍更大、力度更強(qiáng)，但市場及購房者信心的恢復(fù)還有一個過程。”一位房企高管說。