近期公布的百?gòu)?qiáng)房企6月單月銷售金額和銷售面積環(huán)比出現(xiàn)顯著改善。從環(huán)比指標(biāo)來(lái)看，在全方位的政策驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。

根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，6月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額環(huán)比增長(zhǎng)61.2%。商品房銷售連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比反彈，且反彈力度在加大。5月，商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，商品房銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.7%。從需求端來(lái)看，購(gòu)房者預(yù)期有明顯好轉(zhuǎn)。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超預(yù)計(jì)，地產(chǎn)投資當(dāng)月增速低點(diǎn)5月已現(xiàn)6月繼續(xù)回暖；地產(chǎn)銷售當(dāng)前的負(fù)增速與高基數(shù)有關(guān)，伴隨市場(chǎng)回暖單月同比增速有望在下半年階段性回正。從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入成熟期，將從“高速發(fā)展”將轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，地產(chǎn)投資和銷售增速預(yù)計(jì)將在新周期下形成新中樞并保持良性增長(zhǎng)。

環(huán)比指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)

從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上漲。5月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅較4月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的反彈往往是從一線城市開(kāi)始，然后對(duì)二、三線城市起到帶動(dòng)效應(yīng)。

從供給端來(lái)看，房企與金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。從房企的行為特征來(lái)看，拿地與投資都在好轉(zhuǎn)。去年下半年，土地拍賣(mài)市場(chǎng)陷入低迷，土地流拍頻頻出現(xiàn)，民營(yíng)房企基本退出。今年以來(lái)，土地流拍率、溢價(jià)率雙雙向好，龍湖集團(tuán)等頭部民營(yíng)房企已開(kāi)始發(fā)力。

5月，土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)45.8%，土地成交價(jià)款環(huán)比增長(zhǎng)53.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)14.0%。從金融市場(chǎng)的融資來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好通常先從購(gòu)房者開(kāi)始，然后是房地產(chǎn)企業(yè)，最后傳導(dǎo)至金融市場(chǎng)。今年1-5月，房地產(chǎn)債券凈融資（不含ABS、ABN）為396億元，而去年四季度為-311億元，優(yōu)質(zhì)房企融資顯著改善。

值得注意的是，去年下半年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)與地方政府全方位出臺(tái)穩(wěn)定政策，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，地方政府優(yōu)化機(jī)制設(shè)計(jì)，包括降低土拍門(mén)檻（降低保證金比例、分期繳納等）、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)等。

在預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，地方政府逐漸優(yōu)化監(jiān)管，包括允許銀行保函替代相應(yīng)額度資金、對(duì)信用記錄良好的房企降低監(jiān)管資金比例等。在房企融資環(huán)節(jié)，積極引導(dǎo)金融市場(chǎng)預(yù)期，鼓勵(lì)合理的貸款和債券融資，并支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)貸款或發(fā)行債券并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在銷售環(huán)節(jié)，積極推動(dòng)商業(yè)銀行加快房貸投放，降低住房抵押貸款利率，近期5年期LPR從4.6%降至4.45%，有效支持合理住房需求。此外，多個(gè)城市因城施策調(diào)整限購(gòu)、限售政策，降低購(gòu)房首付比例。

當(dāng)前政策要繼續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好基礎(chǔ)

當(dāng)前，盡管各方預(yù)期都在好轉(zhuǎn)，但基礎(chǔ)還不十分牢固，政策還不到松勁的時(shí)候。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史周期演變來(lái)看，市場(chǎng)信心的全面恢復(fù)是一個(gè)過(guò)程，很難一下子扭轉(zhuǎn)。

從需求端的情況來(lái)看，商品房銷售反彈中有一部分是前期受疫情抑制的購(gòu)房需求釋放，同時(shí)，二三線城市還面臨需求不足、去化難度大的問(wèn)題。

從供給端的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)仍比較謹(jǐn)慎，土地拍賣(mài)市場(chǎng)以國(guó)企為主、民企參與較少，同時(shí)，頭部房企并未全面參與出險(xiǎn)企業(yè)或出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)業(yè)務(wù)，此外，由于風(fēng)險(xiǎn)房企還沒(méi)有完全出清，影響了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期，導(dǎo)致民營(yíng)房企融資還比較困難。

解決預(yù)期問(wèn)題不僅是短期政策的問(wèn)題，長(zhǎng)期中，要逐步構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)的長(zhǎng)效機(jī)制，形成市場(chǎng)長(zhǎng)期良性循環(huán)與健康發(fā)展的穩(wěn)固預(yù)期。

從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，即將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新階段。十年前，中國(guó)的人口自然增長(zhǎng)率在0.5%左右，這兩年降至0.145%和0.034%；2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到64%，主要發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平大體在80%左右，考慮到中國(guó)的城鎮(zhèn)化是把農(nóng)村的青年人集中到城里，目前空間可能也不大了；中國(guó)65歲及以上人口占比在2010年還不到9%，2021年上升到14%。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要建立長(zhǎng)效機(jī)制：從房地產(chǎn)行業(yè)的角度，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式不可持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)要簡(jiǎn)單透明。要探索建立合理的房地產(chǎn)金融模式，推動(dòng)Reits市場(chǎng)發(fā)展，降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率；國(guó)內(nèi)還有一些巨型開(kāi)發(fā)商，在全國(guó)各地承攬眾多項(xiàng)目，而國(guó)外房地產(chǎn)商普遍遵循專業(yè)化經(jīng)營(yíng)理念，很少鋪大攤。

從地方政府的角度，現(xiàn)在賣(mài)地收入占到地方政府收入的40%左右，根據(jù)中國(guó)社科院之前測(cè)算的數(shù)據(jù)，2017年土地價(jià)格與房?jī)r(jià)比值就達(dá)到了68%。未來(lái)，要逐漸健全現(xiàn)代財(cái)政體制，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的底層邏輯。

高基數(shù)效應(yīng)下，根據(jù)同比指標(biāo)判斷或失真

在經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，同比指標(biāo)和環(huán)比指標(biāo)各有優(yōu)劣勢(shì)，需要結(jié)合特定情況下具體使用。同比指標(biāo)的優(yōu)勢(shì)是可以消除季節(jié)性，劣勢(shì)是不夠靈敏，月度的同比指標(biāo)實(shí)際上綜合了過(guò)去十二個(gè)月的變化，因此月與月之間的波動(dòng)比較平緩。

而環(huán)比指標(biāo)的優(yōu)劣勢(shì)與同比指標(biāo)反過(guò)來(lái)。從指標(biāo)的特性來(lái)看，如果上年的基數(shù)明顯異常（偏高或偏低），同比指標(biāo)就會(huì)失真，這就是所謂的基數(shù)效應(yīng)。

去年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)大多處于歷史顯著高位，使用同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重偏差。2021年1-6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度較高，主要指標(biāo)在一年之內(nèi)增長(zhǎng)了30%、40%，比如，商品房銷售額達(dá)到9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.9%；商品房銷售面積8.9億平方米，同比增長(zhǎng)27.7%。

在去年上半年的高基數(shù)效應(yīng)下，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)同比指標(biāo)出現(xiàn)較大負(fù)值是可以理解的。比如，5月份，商品房銷售面積、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工和施工面積普遍同比回落在30%-50%之間。