2022年下半年剛開始，就有規(guī)模房企的美元債違約，這一次是千億房企世茂集團(tuán)。
近日，世茂集團(tuán)公告披露，公司7月3日到期的一筆10億美元債未能如期償還。房企償債壓力再一次被推至風(fēng)口浪尖。
上半年已結(jié)束，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資而言，卻經(jīng)歷了一段艱難時(shí)光。
首先，房企融資規(guī)模一再下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。
雪上加霜的是，房企到期債券規(guī)模卻與日俱增，7月達(dá)到年內(nèi)高峰，約830億債券到期。
下半年，一旦房企無(wú)法通過新發(fā)債或銷售回款回籠資金，到期債務(wù)壓頂，違約事件可能會(huì)持續(xù)增加。
上半年房企融資總量腰斬
2021年是房企融資的分水嶺。
在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達(dá)到高峰，較2016年增長(zhǎng)了56%。2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。到2022年，融資規(guī)模下滑趨勢(shì)再擴(kuò)大。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。單月融資量均出現(xiàn)不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度較高，下降幅度均超50%。
2021年以來(lái)，房企融資需求一定程度被壓抑，2022年3月，融資政策開始適度糾偏，支持房企合理融資需求，因此3月至5月，房企融資規(guī)模同比降幅有所控制，5月降幅較2月低點(diǎn)時(shí)收窄25個(gè)百分點(diǎn)至下降36%。
此外，房企發(fā)債開始轉(zhuǎn)向境內(nèi)。
從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到69%，相比2021年全年占比提高了20個(gè)百分點(diǎn)。其中境外債權(quán)融資占比只有17%，較2021年減少6個(gè)百分點(diǎn)。
當(dāng)前，多數(shù)民營(yíng)房企仍然面臨融資難、融資貴的問題。
新發(fā)債無(wú)法覆蓋到期舊債
2022年，房企債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生，很大一方面的原因在于，當(dāng)前企業(yè)新發(fā)債券已無(wú)法覆蓋到期舊債。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。
反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。
發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的邏輯被打破，房企迎來(lái)至暗時(shí)刻。
如果這一痛點(diǎn)得不到解決，下半年可能還會(huì)出現(xiàn)房企“暴雷”的現(xiàn)象。值得注意的是，下半年房企債券到期規(guī)模約為3102億元，其中7月和10月有兩撥到期高峰，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。
尋找融資新出路
傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企融資新出路在哪？
綜合近期政策風(fēng)向，以及房企發(fā)行情況，并購(gòu)貸款和綠色融資或?qū)榉科笕谫Y開辟新的路徑。
從并購(gòu)貸款來(lái)看，2022年上半年，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款，行業(yè)并購(gòu)政策邊際放松已成確定性趨勢(shì)。
上半年并購(gòu)機(jī)會(huì)較多，隨著房地產(chǎn)銷售迎來(lái)邊際回暖，6月房企收并購(gòu)意愿已經(jīng)有所上漲，我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的房企共涉及49筆并購(gòu)交易，已披露總交易對(duì)價(jià)約538.67億元。
銀行并購(gòu)貸款是當(dāng)前房企并購(gòu)資金的主要來(lái)源。
據(jù)克而瑞研究不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，典型房企年內(nèi)累計(jì)獲取1960億元的并購(gòu)貸款額度，且授信名單從國(guó)企央企向民企延伸。
除銀行并購(gòu)貸款，已有7家房企完成并購(gòu)債券注冊(cè)。與銀行并購(gòu)貸款不同，并購(gòu)債券門檻比較高，
從規(guī)模來(lái)看，7家房企共8筆并購(gòu)債券合計(jì)注冊(cè)規(guī)模約496億元，其中約110億元的募集資金將用于項(xiàng)目收并購(gòu)，占總注冊(cè)規(guī)模的22.18%。
除此之外，并購(gòu)基金以及并購(gòu)主題信用債發(fā)行也迎來(lái)了突破。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至當(dāng)前東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等3家AMC以及浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等5家銀行計(jì)劃發(fā)行8支房地產(chǎn)并購(gòu)信用債(含ABS)，擬發(fā)行總規(guī)模490億元。
從綠色融資來(lái)看，近期其在房企融資中比較高頻。據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，2022年前5個(gè)月，房企的綠色融資規(guī)模達(dá)到209億元，是2021年全年綠色融資規(guī)模的一半，同時(shí)總?cè)谫Y規(guī)模占比也提升到了6.12%。
房企綠色融資的規(guī)模在短期內(nèi)有望繼續(xù)增加。自4月份以來(lái)，央行和銀保監(jiān)會(huì)多次提出要對(duì)綠色低碳經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行金融支持，上海、廣州也細(xì)化了扶持政策。未來(lái)那些流動(dòng)性穩(wěn)定的大中型房企或?qū)⒃诰G色資本市場(chǎng)受益。
此外，政策支持的國(guó)內(nèi)公募REITs，及保障性租賃住房REITs的推進(jìn)也值得房企關(guān)注。
從降杠桿到穩(wěn)杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)融資經(jīng)歷了艱難轉(zhuǎn)折，當(dāng)前融資政策以支持企業(yè)合理融資需求為基調(diào)，畢竟房企經(jīng)營(yíng)“造血”能力亟須恢復(fù)。
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