今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售跌幅觸底、拐點隱現(xiàn)，但整個行業(yè)面卻難言樂觀，近日國際評級機構穆迪稱中國房企的違約事件將會繼續(xù)發(fā)生，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也表示，房企違約爆雷情況基本不能緩解。
房企過去追求高杠桿、高負債而埋下的“隱雷”仍未消化殆盡。1-6月，穆迪受評的中國開發(fā)商（52家）一共僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，但在未來12個月，這些開發(fā)商合計將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，僅今年6-7月中國有200家核心房企一共約有1755億元的債務到期。
房企新增融資仍處于低位
近期全國房企銷售額的降幅有所收窄，但是國際評級機構穆迪認為，中國房企的違約事件將會繼續(xù)發(fā)生。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月，百強房企單月銷售操盤金額達到7329.7億元，同比跌幅為43%，較今年4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。
穆迪重點跟蹤的23家中國房企5月份總合約銷售額同比下降41.7%，降幅低于4月的48.6%，穆迪也認為，今年下半年房地產(chǎn)銷售額降幅縮小是大概率事件。
盡管各城樓市松綁政策正在產(chǎn)生正面效果，政府與銀行支持房地產(chǎn)市場恢復的政策導向日趨明朗，穆迪卻表示財力薄弱的開發(fā)商違約風險仍較高，年內(nèi)將出現(xiàn)更多違約，有大量境外債務到期及流動性較弱的開發(fā)商的融資渠道依然緊張。
“房企違約爆雷情況基本不能緩解，7月迎來償債高峰期。”7月10日，在中國華融舉辦的一場地產(chǎn)行業(yè)論壇中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱說道。他的這一判斷與穆迪相似。
根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，今年6-7月中國有200家核心房企一共約有1755億元的債務到期，其中民企到期債務達到1178億元，占比達67%。
丁祖昱表示，2022年以來，已有9家上市房企宣告實質(zhì)性違約，3家實施債務重組，11家尋求債務展期。
穆迪則主要從銷售端和融資端闡述了為何對下半年房企狀況保持謹慎態(tài)度。從銷售端來看，由于銷售疲弱，截至今年5月一線城市的庫存水平上升，現(xiàn)階段開發(fā)商可能會通過打折來推動銷售及產(chǎn)生現(xiàn)金流。
從融資端來看，穆迪預計投資者和銀行仍將謹慎及有選擇性地支持房地產(chǎn)業(yè)。雖然目前房貸利率已經(jīng)降低，但是單純依靠有利的貸款條件來提振房貸增長還需要一段時間，而銀行業(yè)通過直接貸款向房地產(chǎn)開發(fā)商提供支持的水平仍將維持低位。
此外，境內(nèi)外債券發(fā)行量依然有限。今年上半年，穆迪受評開發(fā)商一共僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，同比分別下降31.8%和67.8%。但在未來12個月，這些開發(fā)商合計將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。
雖然個別優(yōu)質(zhì)房企在上半年已經(jīng)能進入國內(nèi)資本市場融資，但房企融資能力的分化十分明顯。
據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，上半年在境外發(fā)行債券的房企包括旭輝、碧桂園、綠城、龍光、金茂、遠洋、新城等，其中民營企業(yè)只有4家；上半年在境內(nèi)發(fā)債的開發(fā)商有中海、越秀、龍湖、碧桂園、綠城、保利、新城、華遠、金茂、華潤、萬科、旭輝、美的置業(yè)等，其中多數(shù)仍然是央企、國企。這里面完全沒有受困房企的身影。
部分違約房企或?qū)氐淄顺鍪袌?/div>
如果房企違約情況短期無法得到緩解，未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨什么？
從民生角度來看，部分民營房企的違約和“躺平”，已造成全國多地樓盤出現(xiàn)延期交付、工程停滯，如果房企違約得不到緩解，那樓盤停工現(xiàn)象或?qū)U大化，困境房地產(chǎn)項目的處理也是一個亟待解決的難題。
目前這個問題正由地方政府和金融機構共同著手處理。
“今年第二季度以來，各地方政府正在牽頭解決破產(chǎn)企業(yè)和爛尾項目的收治，只是因各地政府能力不同，所能提供的資源有所區(qū)別，有的省份支持力度比較大。”總部位于華東的一家中型房企高管對第一財經(jīng)記者表示。
愛建信托總經(jīng)理吳文新10日在中國華融舉辦的論壇上表示，信托機構也可介入盤活出險房企項目，如果困境項目有大量資金被限制在銷售監(jiān)管賬戶，地方住建部門擔心爛尾不愿放松監(jiān)管，而銀行由于對民營房企授信不足，也難以推進保函置換。在這種情況下，房地產(chǎn)項目可以探索通過債務重組信托、監(jiān)管資金信托、企業(yè)破產(chǎn)重整服務信托等模式，解決當下授信不足、債權各方信任不足的問題。“最近剛跟兩家房企簽約合作。”吳文新表示。
一家涉足盤活爛尾房地產(chǎn)項目業(yè)務的房企高管對第一財經(jīng)表示：“今年確實已經(jīng)接了很多盤活爛尾項目的工程，大部分都來自于金融機構，而且我們接不接活的主要考量，就是看項目有沒有金融機構介入，是否進行了徹底的風險隔離。”
此外，從全行業(yè)角度來看，違約事件頻發(fā)，將繼續(xù)影響房地產(chǎn)銷售、投資、新開工、土地購置等方面預期。丁祖昱認為，全年商品房銷售規(guī)模同比預期降幅在15%-25%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅預期在10%以內(nèi)。受影響較大的數(shù)據(jù)是新開工和土地購置面積，他預計今年新開工面積同比將下滑超30%，全年土地購置面積降幅估計超過40%，這些數(shù)據(jù)會直接影響到明后年的商品房供應量。
在這樣的大背景下，財務不健康且銷售疲軟的民營房企退出歷史舞臺逐步成為現(xiàn)實，行業(yè)大洗牌正在上演。
過去中國房地產(chǎn)行業(yè)中，民企一直是主導性的，直到2021年末，在全國銷售百強房企中，民企仍占到70家，國企25家，混合所有制企業(yè)5家。但丁祖昱預估，未來房企的競爭格局為“三分天下”，即三分之一是央企，三分之一為地方國企，三分之一為全國性或地方優(yōu)質(zhì)民企。
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