近日，鄭州、武漢、北京等地陸續(xù)出臺租房市場新政，加大住房租賃資金監(jiān)管力度，保障租房市場租金安全。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著監(jiān)管趨嚴，租房市場專業(yè)化有望持續(xù)提升，租客資金安全性有望得到進一步保障。

加強租金監(jiān)管

9月2日，鄭州市房屋租賃平臺上線“住房租賃資金監(jiān)管功能”，標志著鄭州市房屋租賃平臺住房租賃資金監(jiān)管模塊開發(fā)建設(shè)工作已完成，正式啟動投入使用。業(yè)內(nèi)人士表示，該項工作全面推開后，廣大租房群眾可在市房屋租賃平臺選擇已接受住房租賃資金監(jiān)管的企業(yè)，申請住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務，租賃當事人的資金安全及合法權(quán)益將會得到有效保障。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局租賃處相關(guān)負責人介紹，如租賃雙方對押金的處置存在爭議，可通過有關(guān)部門進行調(diào)解，雙方達成一致后形成書面文件，監(jiān)管銀行將按照文件內(nèi)容對押金進行處理。

8月30日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)文，根據(jù)鄭州市住房租賃資金監(jiān)管工作安排，已在市場監(jiān)管部門注冊但尚未按照《鄭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)》要求完成住房租賃資金監(jiān)管專戶開設(shè)工作的住房租賃企業(yè)，務必于9月1日前完成專戶開設(shè)工作。各住房租賃企業(yè)應選擇一家與鄭州市房屋租賃服務平臺對接的監(jiān)管銀行，開設(shè)唯一的監(jiān)管專用賬戶，并按要求將承租人繳納的租金、押金納入監(jiān)管。新注冊的住房租賃企業(yè)應在注冊后10個工作日內(nèi)開立監(jiān)管專用賬戶。

后期，鄭州市將會對住房租賃企業(yè)是否開設(shè)專戶納入“雙隨機、一公開”檢查。對于未開立專戶的企業(yè)，將依規(guī)向社會公示，不得進行住房租賃企業(yè)備案，不得認定為專業(yè)化住房租賃企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，不得享受財政獎補資金支持，并依法抄送發(fā)改委、網(wǎng)信、稅務等部門實施聯(lián)合懲戒，以凈化市場環(huán)境。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對弱勢地位。從多年來的監(jiān)管實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。上述政策將對維護市場穩(wěn)定起到積極作用。

嚴格規(guī)范市場秩序

9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，明確培育發(fā)展住房租賃市場，支持居民通過租賃方式解決住房問題、改善居住條件。將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。嚴格規(guī)范市場秩序，明確利用非居住存量土地建設(shè)的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、土地出讓相關(guān)文件明確要求用于租賃的住房等，不得銷售、變相銷售，不得用于出租短租住房，并設(shè)定了較重的罰則。

針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，《北京市住房租賃條例》要求，嚴管“租金貸”，金融機構(gòu)發(fā)放租金貸款應當以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應當與承租人支付租金頻率匹配。此外，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管；經(jīng)紀機構(gòu)收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當事人續(xù)約的，經(jīng)紀機構(gòu)不得再次收取傭金。

在此之前，武漢出臺新政，進一步加強住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，保障住房租賃當事人合法權(quán)益。未開設(shè)住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶的住房租賃企業(yè)不得對外發(fā)布房源信息。

步入新的發(fā)展階段

今年以來，租房市場頻獲政策支持。近日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT作為首批保障性租賃住房REITs試點項目正式上市，保障性租賃住房迎來規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展。

據(jù)了解，上述三個REITs項目資產(chǎn)均為保障性租賃住房，發(fā)行規(guī)?？傆?7.97億元。從保障群體看，深圳與廈門的REITs項目主要面向的是新市民和青年人，北京的項目主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。從資產(chǎn)范圍看，深圳項目底層資產(chǎn)除保障性租賃住房外，還配備商業(yè)及地下車庫。

北大光華REITs課題組分析認為，保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善我國目前以個人供給為主的市場結(jié)構(gòu)，促進住房租賃市場向規(guī)模化、機構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展。通過向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問題。同時，通過提升租賃服務水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃市場主體行為，保障租客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩(wěn)定等問題。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)“投、融、管、退”再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中具有重要意義。