臨沂市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
臨沂市建設工程標準造價及招標投標協(xié)會
關于公布臨沂市市區(qū)多層商品住宅開發(fā)
成本構(gòu)成的公告
為幫助公眾了解商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成，提高商品住宅交易價格透明度，增強房地產(chǎn)市場主體之間信息對稱性，維護交易雙方合法權(quán)益，促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，臨沂市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同市建設工程標準造價及招標投標協(xié)會對臨沂市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成進行了調(diào)查摸底，現(xiàn)予以公布（詳見附表），并就有關事項說明如下。
一、 調(diào)查摸底范圍與板塊劃分
此次公布開發(fā)成本構(gòu)成調(diào)查摸底的范圍是臨沂市市區(qū)2008年年初以來竣工、開工、正在進行銷售的多層商品住宅，按照商品住宅座落位置不同，將市區(qū)多層商品住宅市場劃分為以下四個板塊：
1、西城板塊：是指通達路以西，西至臨西九路，南至陶然路（兗石鐵路北側(cè)），北至濱河路（祊河南側(cè)），鑒于東城板塊多層商品住宅較少，此次公布開發(fā)成本構(gòu)成未再對其進行調(diào)查摸底；
2、羅莊板塊：是指沂河路以南，南至工業(yè)路，東至羅四路，西至羅十路，包括羅莊區(qū)與高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個組成部分；
3、河東板塊：是指濱河東路以東，東至東外環(huán)（沃爾沃路），北至金橋街，南至北橫路，包括河東區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩個組成部分；
4、北城板塊：是指北城新區(qū)青年路以南區(qū)域；
鑒于城西板塊、羅莊板塊和河東板塊框架結(jié)構(gòu)多層商品住宅較少，本次僅公布其磚混結(jié)構(gòu)多層商品住宅；同時鑒于北城板塊磚混結(jié)構(gòu)多層商品住宅較少，本次僅公布其框架結(jié)構(gòu)多層商品住宅。
二、開發(fā)成本構(gòu)成及支出情況
市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本共有七個組成部分，各組成部分具體內(nèi)容與支出情況如下：
1、土地成本：是指土地出讓金、契稅等，約占12.23-34.09％；
2、前期工程費用：是指規(guī)劃設計費、建筑設計費、人防設施費、基礎設施配套費、勞保統(tǒng)籌費等，約占6.07-16.43％；
3、建筑安裝工程費用：是指土建工程施工費、安裝工程施工費等，約占30.08-54.91%；
4、配套設施費用：是指小區(qū)紅線內(nèi)道路、排水、環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供電、供熱、供氣、教育、衛(wèi)生等設施建設費用，約占2.43-9.41％；
5、開發(fā)間接費用：是指建設管理費、銷售管理費、資本化借款費用及前期物業(yè)管理費、工資福利等費用，約占3.71-11.04%；
6、不可預見費用：是指材料漲價及銀行利率調(diào)整等因素，約占1.62-3.79%；
7、經(jīng)營稅金及附加：是指營業(yè)稅及附加、土地增值稅以及印花稅等，約占5.84-10.99%。
三、開發(fā)成本影響因素分析
影響市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本的因素主要是有以下五個方面：
1、土地購置費用：由于住宅小區(qū)地理位置、容積率、土地出讓年限、征地時間不同，其土地購置費用不同。
2、工程建造標準：此次調(diào)查對象為毛坯房，所謂毛坯房是指廚房、廁所的吊頂和墻地面及外門由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一組織施工，其它房間墻地面和頂棚僅做普通抹灰，內(nèi)門由業(yè)主自己安裝。但由于其建筑結(jié)構(gòu)、外墻裝飾標準、垂直交通方式等方面不同，其建安成本不同，例如建筑結(jié)構(gòu)有的為磚混，有的為框架；外墻裝飾有的為乳膠漆，有的為干掛花崗石；垂直交通方式有的為樓梯，有的為電梯，等等。
3、配套設施建設：此次調(diào)查的小區(qū)內(nèi)部道路、停車、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供熱、供氣、教育、衛(wèi)生、商業(yè)等配套設施建設均符合國家《居住區(qū)建筑規(guī)劃設計規(guī)范》的要求，但由于各項目配套設施建設檔次不同，其配套設施建設費用支出不同，例如小區(qū)停車有的采取地面停車位停車，有的采取地下停車場停車，小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與中水回用設施有的已規(guī)劃設計、準備建設，有的未規(guī)劃設計、不準備建設，等等。
4、企業(yè)經(jīng)濟實力：企業(yè)經(jīng)濟實力、資金來源、融資渠道、開發(fā)周期等因素影響開發(fā)成本。有的企業(yè)經(jīng)濟實力較強，自有資金較多，借貸資金較少、且以銀行貸款為主，手續(xù)辦理與工程款支付及時，開發(fā)周期縮短，借款利息支出較少，降低了開發(fā)成本；有的企業(yè)經(jīng)濟實力較弱，自有資金較少，借貸資金較多、且以民間融資為主，手續(xù)辦理與工程款支付不及時，開發(fā)周期延長，借款利息支出支出較多，增加了開發(fā)成本。
5、項目建設規(guī)模：零星開發(fā)項目，主要依托社會公共資源進行配套，企業(yè)在項目配套設施建設方面投入較少，開發(fā)成本相應降低。
四、其它事項說明
1、本次公布市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成是在認真總結(jié)上次公布中心城區(qū)高層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成工作經(jīng)驗的基礎上進行的，廣泛地吸取了各級領導、專家和社會公眾的意見建議，在諸多方面進行了改進。主要是擴大了樣本抽查比例，各板塊符合條件的項目絕大多數(shù)被列入抽查范圍；核查工作更加嚴格細致，在組織企業(yè)申報開發(fā)成本構(gòu)成的基礎上，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與市建設工程標準造價及招標投標協(xié)會組織專業(yè)人員對項目建設狀況、成本支出情況進行了深入細致的調(diào)查了解與核實，并與上次公布的中心城區(qū)高層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成進行了對比分析，力求所公布結(jié)果客觀、真實。
2、本次調(diào)查開發(fā)成本構(gòu)成工作區(qū)分已竣工項目和在建項目兩種情況，已竣工項目開發(fā)成本構(gòu)成按實際支出核算，在建項目開發(fā)成本構(gòu)成按照實際支出結(jié)合預算支出核算。
3、本次公布的開發(fā)成本構(gòu)成僅供社會各界人士參考。
附：臨沂市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本統(tǒng)計表
二00九年七月十六日
