關注房產面積 維護消費者權益
對于大多數(shù)70、80后來說，或多或少都體驗過蝸居或正在體驗蝸居生活，擁有一套屬于自己的房子是我們共同的夢想。當我們辛苦了多年之后，以首付加按揭的購房方式購買到了自己的新房。此時，你是否關心過你的房子“被縮水”？“購房熱”使得消費者將目光更多地聚焦到能不能買到房，而不是房產面積被縮水。而事實上，不了解房產面積，消費者權益就會受損。讓我們一起關注3·15，關注房產面積，維護消費者權益。
規(guī)劃對房產面積的影響
盡管房屋建筑面積不能完整的反映房產質量及其價值，但是，目前的各類交易中，建筑面積仍作為一個重要指標在房產交易中發(fā)揮重要作用。一般地，房地產價值=建筑面積*單價，并且，房地產價值計算往往先確定單價，因而建筑面積大小將直接影響到房地產總價值。了解因建筑面積問題帶來諸多消費者權益受損非常關鍵。
從規(guī)劃角度來看，規(guī)劃部門會在出讓土地前對每一建筑項目進行用地規(guī)劃設計，并且對容積率，建筑密度，綠地率，建筑限高等建筑指標作嚴格限定，而這些指標將影響規(guī)劃建筑面積。特別是容積率，它涉及到開發(fā)商將土地成本攤銷到單位房產造價成本的重要參數(shù)。
容積率，指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積/總用地面積。對于住戶來說，容積率直接關系到購房者居住的舒適度。一般地，容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。對于綠化率也亦然，綠化率越高，容積率越低，建筑密度也就越低，開發(fā)商可用于出售的建筑面積就越少。容積率和綠地率兩個重要指標決定了這個項目是到底是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來進行用地建設規(guī)劃。
因而，調整容積率也就成為了開發(fā)商謀取暴利的一種非常重要的手段，有些開發(fā)商拿地后違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率獲取非法利益，降低業(yè)主居住質量。如10000 m2的土地規(guī)劃容積率是2，則可以建造20000m2住宅；如果將容積率提高到2.5，則無形中多出5000 m2住宅，相當于減低了拿地的成本。然而高的容積率會給入住的居民帶來一些不便，小區(qū)內的樓層會比較高、綠化率也會相應的減少，影響居住區(qū)內的環(huán)境與生活品質。另外，樓間距過短、小區(qū)內道路狹窄、停車位置不足等也是高容積率住宅區(qū)常見問題。
這樣“超載”的房屋老百姓會買賬嗎？很顯然這種做法只能在短時間獲得利潤，如果開發(fā)商想長遠發(fā)展，還是應本著以人為本的原則建房，而不是唯利是圖，被短期利益蒙蔽雙眼！
聚焦商品房預售中的房產面積
商品房預售是房地產開發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。預售促銷方式很多，其中最讓購房者關注的是送面積，如送凸窗、挑高設計，買一房送一房，買一層送一層等。殊不知，預售優(yōu)惠背后，暗藏兩大房產面積問題。
第一，預售送面積是開發(fā)商規(guī)避稅費，變相加價的行為。開發(fā)商預售送的面積大多是鉆規(guī)劃和測繪的空子“偷”出來的，如送凸窗是將帶窗外墻向外推移后降低窗臺，做成層高低于 2.2m的玻璃凸窗，低臺可打掉；送挑高設計是層高設計超過4.8m，空間上層可做層高低于2.2m的閣樓。由于這些面積都不計入容積率，開發(fā)商借此以規(guī)避稅費。
“偷”面積不僅是提高了容積率，降低了居民居住品質，而且還是開發(fā)商變相加價的幌子。如某市100m2樓盤均價為5000元/m2，某樓盤預售比均價高出20%，即6000元/m2，送20m2面積，面積加總平攤后的實際售價為（6000元/m2*100）/120=5000元/m2，根本無優(yōu)惠；若加價30%，實際售價為（6500元/m2*100）/120=5417元/m2，比均價高出417元/m2。
而且，購房者實際上是不具有所送面積的產權，因為一旦面積縮水，實用性不高，功能折舊，質量存在隱患，或者房屋要拆遷、轉讓、繼承、抵押、評估，購房者利益將得不到法律保護。因此，購房者要切忌，開發(fā)商總是以利潤為目標，天底下沒有免費的午餐，羊毛出在羊身上。
第二，預售后的面積縮水。預售后面積縮水是購房者與開發(fā)商實現(xiàn)房屋交付后，被告知所購房屋面積與產權證上房產面積相差超出3%的誤差范圍。但因購房者缺乏房屋面積測算知識，又不懂得怎樣維護自己的權益，最終不得不為多出來的面積買單，而開發(fā)商正是利用格式合同逃避責任。
關于開發(fā)商售樓格式合同房產面積誤差處理，《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：開發(fā)商與購房者未在合同中載明合同約定面積與產權登記面積時，面積誤差比絕對值在３％以內，據(jù)實結算房款。如產權登記面積大于約定面積時，誤差比在３％以內部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由開發(fā)商承擔，產權歸買受人；產權面積小于約定面積，誤差比在３％以內部分的房價款由開發(fā)商返還，誤差比超過３％部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還。
因此，要維護好購房者的合法權益，除了要從法律限制開發(fā)商在房產面積上做文章;更需要廣大購房者將目光聚焦到商品房預售中的房產面積。
房產面積是具有產權的房屋建筑面積
房產面積是房地產交易過程中一個重要指標，而房地產市場和房地產產權市場交易雙方大多發(fā)生在產權證上的交易。交易雙方信息不對稱使得房產面積難以被消費者所了解，消費者在交易過程中可能會受欺騙和吃虧，因而很有必要讓消費者對房產面積有一個清晰概念，從而在交易過程中維護自己應有的權利。
房屋產權是房屋的所有權，是房屋所有權人依法對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。
房產面積，即房屋產權面積，系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廓、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。它是依據(jù)房屋平面圖而計算而來、并作為開發(fā)商出售房屋面積的主要依據(jù)。房屋建筑面積＝使用面積＋套內墻體面積＋公攤面積。而房屋建筑面積是不容易直接測量出來的，很多糾紛便發(fā)生于此。
經常所講的規(guī)劃面積、建造面積也是指建筑面積。一般地，房產面積小于房屋建筑面積，主要原因在于：①建筑面積不變，套內建筑面積減小。②公共分攤面積不清。③房產測繪單位無資質施測或者超資質測繪。④對《房產測量規(guī)范》條款的理解異同，運用不同導致房產測繪面積異同。
我國《物權法》規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載不動產登記薄時發(fā)生效力。不動產登記簿是房產面積的產權法律表現(xiàn)形式，房產面積最終以登記簿的方式記載下來。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿錯誤外，以不動產登記簿為準。權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記薄是房產面積的產權法律表現(xiàn)形式，房產面積最終以登記簿的方式記載下來。
房產面積確定取決于房產測繪
房產是耐用品，具有固定性。房產價值權益就體現(xiàn)在房產行政管理部門登記簿上登記的產權面積和作為憑證發(fā)給購房者的房產證。雖然登記簿上記載了權利人及房產面積。但房產面積的確定主要取決于房產測繪。
房產測繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理，房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。房產測繪一般應按照委托測繪、分析設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業(yè)。
房產測繪主要是依照《房產測量規(guī)范》（GB/T 17986-2000），利用空間幾何的三維立體坐標系，測量計算房產的面積。主要運用的儀器有：水準儀、經緯儀、全站儀、鋼卷尺等。
房產面積包括套內建筑面積和公用分攤面積。房產測量就是通過專業(yè)的儀器確定房產面積。房屋建筑面積測算按照房屋的建筑狀況劃分，可分為竣工前預測建筑面積和竣工后實測建筑面積兩部分。房屋竣工前預測建筑面積是指按建筑設計圖紙尺寸計算的房屋建筑面積。竣工前預測建筑面積可為商品房預售登記、開發(fā)商預售房屋、房地產管理等提供參考依據(jù)。竣工后實測建筑面積是指房屋竣工后實地勘丈計算的建筑面積或按竣工房屋尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，竣工后實測建筑面積可為房地產交易、租賃、抵押貸款、產權登記等提供面積依據(jù)。
但兩者的結果往往并不完全一樣，并且可能還存在很大的差距。這種結果產生的原因是多方面的，有測量儀器的系統(tǒng)誤差、測量人員的技術水平、工程圖紙的設計變更。還有測量人員對測繪規(guī)范的理解，例如，對樓層的認定，對分攤的歸屬，對樓房功能的認定，不同的人員有不同的理解。
房屋測繪一項專業(yè)性和技術性很強的工作，其社會屬性就是一桿“秤”，對房屋的面積起著天平的作用。因房價高，更顯其房產面積準確性的重要性；房屋面積測繪成果又是房屋權屬登記這種行政行為依據(jù)之一，其確認的所有權人擁有的房產面積，應具有社會公信力。我國自住房制度改革以來，住房商品化和貨幣化，對每一個購房消費者，房產面積的大小都直接影響房產價值。因為房屋測繪成果直接關系于每一個購房消費者消費權益，所以消費者都應該了解房產測繪，才能更好地維護自己的購房消費權益。
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