年初的調(diào)控措施中一個(gè)重點(diǎn)是遏制投資與投機(jī)性購(gòu)房，兩會(huì)中住建部認(rèn)為投資的定義界限難以區(qū)分，設(shè)為打擊投機(jī)性購(gòu)房，且國(guó)務(wù)院工作報(bào)告中要擴(kuò)大民眾的財(cái)產(chǎn)性收入，自然就不應(yīng)遏制投資了。

       投資與投機(jī)購(gòu)房被社會(huì)、官方、媒體稱為是推高房?jī)r(jià)的重要原因，因此抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的措施變成了全國(guó)一刀切的打擊投機(jī)性購(gòu)房的行動(dòng)，從稅收、信貸等各個(gè)方面出臺(tái)政策，堅(jiān)決打擊和限制二套房。

       全國(guó)城鎮(zhèn)擁有第二套住房的比例到底有多少？全國(guó)城鎮(zhèn)擁有兩套以上商品房的又有多少？統(tǒng)計(jì)局并沒(méi)有給出過(guò)一個(gè)明確的數(shù)字，誰(shuí)也無(wú)法說(shuō)清楚投資、投機(jī)性購(gòu)房的比例有多少。許多的所謂“專家”“學(xué)者”們忽悠的是一個(gè)樓中有多少燈亮著，以此來(lái)證明“空置率”，但如果沒(méi)有一個(gè)清楚的數(shù)字證明，又憑什么去確定國(guó)家的調(diào)控措施呢？難道國(guó)家政策是依據(jù)忽悠而定的，而不是依據(jù)可靠的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的數(shù)據(jù)確定的嗎？

       至今為止有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是2005年全國(guó)百分之一人口調(diào)查中加長(zhǎng)問(wèn)卷中的住房情況調(diào)查，全國(guó)擁有二套以上住房的比例（城鎮(zhèn)）為8.8%（2003年為7.33%）。其中4.4%為偶爾居住即5+2的生活居住方式，工作與戶籍地點(diǎn)分離的游動(dòng)方式、特定休假的居住方式（海南過(guò)冬）、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、會(huì)議特殊需要的居住方式、照顧子女或父母的居住方式等等。其余4.4%中多數(shù)為出租，少數(shù)為子女、退休而準(zhǔn)備或預(yù)留的資產(chǎn)。有空置但不等于是為買賣而投機(jī)的行為。

       上述擁有兩套以上住房的分布，并非因富有而集中于高或中高收入家庭之中，而是平均分配在低收入、中低收入、中下收入、中收入、中上收入、高收入和最高收入的不同收入階層中，尤其是擁有兩套商品房的比例更低了。

       一個(gè)奇怪的現(xiàn)象反而是家庭住房自有率隨著家庭收入的增加反而呈下降趨勢(shì)，低收入組家庭的房屋自有率最高，但租賃情況反而相反，高收入群體高于低收入家庭，見(jiàn)圖例：

       低收入階層中的第二套住房許多是私有平房，也許是歷史遺留中的“地、富、反、壞、右”和“小商人、小業(yè)主、小資本家”等“革命”讓他們倍受打擊，尤其是文革讓他們失去了工作、學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，連后代都被社會(huì)歧視，因此從昔日的富有變成了今日的低收入，但退還私房政策讓他們擁有或繼承了滿足自己居住需求之外的住房。

       中國(guó)有五十年歷史的住房實(shí)物福利分配制度，這種分配是不分收入高低的，于是大量不同收入的階層都有了租住和分配的機(jī)會(huì)，因此就出現(xiàn)了不同收入階層中均有兩套住房的情況，有的家庭分配的住房就有兩套或兩套以上之多。

       中國(guó)實(shí)行住房制度貨幣化分配的改革之后，又有大量的人購(gòu)買了商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、平房等不同形式的住房，因此也有了第二套住房，大多是擁有原來(lái)的不管是租還是房改價(jià)購(gòu)房的房子之外又擁有了一套商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房或二手交易房等住房而形成了第二套住房（包括繼承而擁有的住房和因拆遷而形成的多套住房，也包括一個(gè)家庭分配了多套房改房）。

       2005年全國(guó)住房的私有化率約為84%，其中房改房轉(zhuǎn)為私房的比例為67%，自有住房的比例為17.25%。城鎮(zhèn)人口約為56212萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總家庭戶數(shù)約為18740戶，按8.8%的比例計(jì)算，總住房套數(shù)約為1650萬(wàn)套，這個(gè)比例已經(jīng)很高了，基本與美國(guó)擁有第二套以上住房的比重相似。但幾乎對(duì)市場(chǎng)的沖擊極低，因?yàn)榇蠖鄶?shù)家庭的住房條件尚未改善，不管是否有兩套以上的住房，其實(shí)真正從市場(chǎng)中購(gòu)買的兩套以上商品住房的比例很低，自住型的比例很高。

       也許民眾缺少一個(gè)住房市場(chǎng)發(fā)展的基本概念。中國(guó)的住房市場(chǎng)由兩部分組成：一部分是傳統(tǒng)的基本建設(shè)方式生產(chǎn)與建設(shè)的房屋，包括住房，如單位建設(shè)的、合建的、市政建設(shè)配套、拆遷專用、部分經(jīng)濟(jì)適用住房和享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房、教師住房、廉租房以及各種專項(xiàng)住房等。第二部分是商品房部分，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)范圍，以出讓土地為基本條件的商業(yè)化產(chǎn)品，其中包括商品房小區(qū)中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和兩限房等。

       1998年住房制度改革之前，房地產(chǎn)的部分約為總量的20%，基本建設(shè)部分約為80%。1998年之后兩者比重發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)部分快速上升，非房地產(chǎn)部分快速下降。目前從投資看，房地產(chǎn)部分占70—80%，但由于土地出讓成本的原因，兩者的開(kāi)復(fù)工面積基本相等，每年略有不同，有時(shí)是房地產(chǎn)占60%，有時(shí)是非房地產(chǎn)占60%。

        房地產(chǎn)業(yè)住房的生產(chǎn)量每年約400多萬(wàn)套（2003年為302萬(wàn)套，函配建的經(jīng)濟(jì)適用住房45萬(wàn)套等），約為城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的1.7—2%之間（加二手房交易量不到3%），即一年生產(chǎn)竣工的住房總量在總存量中也不過(guò)只占3%左右。全國(guó)目前的住宅總存量約為140億平方米，其中80%為成套住房，其他為非成套住房（如筒子樓、平房等沒(méi)有獨(dú)立廚房與衛(wèi)生間的非成套住宅）。

       自1998年以來(lái)，全部住宅竣工總量約為74億平方米，其中商品房住宅竣工總量約為45億平方米，這之中還包括了一些商品房被單位購(gòu)買后又房改化的房子，也包括部分經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房，占140億平方米中的32%。真正的商品房約只占25%左右（扣除房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等配建的房子）。

       假設(shè)2005年統(tǒng)計(jì)中的8.8%第二套住房都是購(gòu)買的商品房，則等于2000年至2005年的商品房住房全部為投資客所購(gòu)買了，一套首居自住房都沒(méi)有，這可能嗎？

       反之，如果扣除2005已有調(diào)查的二套住房情況，則將2006—2009年的部分商品房都賣給投資于第二套住房的人，則這部分總量約為總存量的10%，這也是不可能出現(xiàn)的。假定每年商品房中購(gòu)買第二套住房者的比例為30%（全國(guó)660個(gè)城市都平均為30%，幾乎是不可能的，總量約為5億平方米，這也幾乎是不可能的），則在總量中不到1%，全國(guó)擁有第二套住房的家庭總數(shù)不到10%左右。（與2005年相比城鎮(zhèn)總戶數(shù)增加了，原有擁有第二套住房的比重下降了）。

       中國(guó)是個(gè)以人口眾多為特征的國(guó)家與城市，因此如以10%計(jì)算約有2000萬(wàn)個(gè)家庭擁有兩套以上住房，這個(gè)數(shù)量也是巨大的。假如全部都是商品房，則約相當(dāng)于4—5年商品房的竣工總量。但如果大量的消費(fèi)者是從房改房進(jìn)入商品房的升級(jí)，并用房改房的出租收入變成商品房的還貸來(lái)源，則證明擁有第二套住房的情況即使再多都應(yīng)是一種改善型需求，是合理的消費(fèi)。