自2009年12月份以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的政策頻繁出臺(tái)。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上溫總理提出“國(guó)四條”；一個(gè)月后，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)4號(hào)文件（簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”）；“兩會(huì)”期間，溫總理提出，“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”、“本屆政府任期內(nèi)使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”；4月14日國(guó)務(wù)院再次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)調(diào)控，于17日出臺(tái)了國(guó)務(wù)院10號(hào)文件（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）。

       針對(duì)政策的密集出臺(tái)，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為“無(wú)須大驚小怪”、“沒(méi)有什么新意”，也有人認(rèn)為“這次調(diào)控的力度大，但持續(xù)的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，一旦影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，調(diào)控的力度就會(huì)調(diào)整”。從2005年以來(lái)的歷次調(diào)控看，這些分析結(jié)論應(yīng)該是對(duì)的，但筆者想提出一些新的看法，供投資決策參考。

       首先，應(yīng)該注意的是，國(guó)務(wù)院在2010年初的短短4個(gè)月時(shí)間里兩次下文對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這是史無(wú)前例的。這說(shuō)明本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以前有很大的差異，不能再用老眼光來(lái)看新問(wèn)題。

       在1月份出臺(tái)國(guó)務(wù)院4號(hào)文件之后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有得到控制，這是4月份再次出臺(tái)國(guó)務(wù)院10號(hào)文件的關(guān)鍵原因。也正是因?yàn)槿绱耍?0號(hào)文件必須獲得成效，否則，國(guó)務(wù)院的權(quán)威將受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。換句話說(shuō)，這次調(diào)控必須使房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌！

      其次，我們分析一下這次房地產(chǎn)調(diào)控的背景。從經(jīng)濟(jì)的角度看，調(diào)控房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。只有房?jī)r(jià)下跌，居民消費(fèi)占GDP的比重才能上升，內(nèi)需才能逐步上升（參見(jiàn)筆者最近的幾篇文章）。在出口增長(zhǎng)受阻，全球貿(mào)易保護(hù)逐漸盛行的背景下，任其房?jī)r(jià)上漲繼續(xù)上漲無(wú)異于經(jīng)濟(jì)自殘。

       從政治的角度看，房?jī)r(jià)關(guān)系民生的根本問(wèn)題，動(dòng)輒數(shù)千年人圍聚在一起抗議地產(chǎn)商漲價(jià)的現(xiàn)象，隱含著社會(huì)不穩(wěn)定的因素。另外，本屆政府任期已經(jīng)進(jìn)入尾期，必須為下屆政府留下一定的空間。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和處理地方政府的債務(wù)問(wèn)題都是為下一屆政府能夠獲得良好開(kāi)端。這不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是政治問(wèn)題。這些在“國(guó)十條”的第一條文里看得很清楚：

      “住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

       這些內(nèi)容已經(jīng)清楚地告訴我們本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的與意義在于“經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展”，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控有別于其他幾次房地產(chǎn)調(diào)控的地方。

       此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，還關(guān)系到整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。如果說(shuō)以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚(yáng)湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場(chǎng)供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。可以預(yù)期，該政策持續(xù)的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，至少到2012年新一屆政府上任之前是不會(huì)改變的。

       第三，房?jī)r(jià)泡沫和地方政府的或有負(fù)債是當(dāng)前及今后一段時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在的兩個(gè)重大隱患，政府當(dāng)前已經(jīng)下決心化解這些風(fēng)險(xiǎn)。為什么要在這個(gè)時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn)？其一是明年是十二·五發(fā)展計(jì)劃的第一年，現(xiàn)在應(yīng)該為該計(jì)劃的實(shí)施創(chuàng)造條件，其二是2012年政府要新老交替，現(xiàn)在要為新一屆政府留下空間。

       2010年的中國(guó)與1993年有不少類(lèi)似之處：都是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大干快上之后的第二年，面臨物價(jià)上升的壓力；經(jīng)濟(jì)決策的領(lǐng)導(dǎo)人面臨更替等。金融緊縮是2010年的貨幣政策主要基調(diào)，地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)最大。隨著緊縮政策的實(shí)施，有色金屬、鋼鐵、建材等行業(yè)同樣會(huì)受到較大的影響，在實(shí)業(yè)投資與股市投資中需要高度關(guān)注這些行業(yè)的動(dòng)態(tài)。

     因此，從投資的角度看，無(wú)論股市還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該以防范風(fēng)險(xiǎn)為主要投資策略。