昨日，住房與城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出通知，對商業(yè)房貸中二套房認定標準進行明確，不是以前普遍所認為的單一“認貸”或“認房”，而是更為嚴厲“認房也認貸”，而且是以家庭為單位。

       查不到信息者 銀行須面談

       昨日通知中明確，借款人首次申請利用貸款購買住房，但是在當?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)中，其家庭已經登記有一套住房（及以上）的，將被認定為二套房（及以上）。這就是所謂的“認房”。家庭成員的范圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女。

       另外一種情況為“認貸”，即借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房。業(yè)內人士解釋說，就算借款人此前貸款買的房子已賣了出去，此次買房仍然算二套房（及以上）。

       還有第三種情況，如果申請人已經買了房，但是在房屋登記信息系統(tǒng)中查不到信息的，銀行可通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式，盡責調查，以確認此次為二套房（及以上）。

       而記者了解到，如果被認定為二套房，申請商業(yè)貸款的首付款不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

       非本地人仍可買二套房

       根據(jù)通知，對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，如果申請住房貸款，也按照上述三種情況來認定第二套房。

       對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明，或社會保險繳納證明的非本地居民，申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行。在那些商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)規(guī)定，暫停發(fā)放住房貸款。

       ■ 解讀

       特點1　二套房既認房又認貸

       此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統(tǒng)（含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。

      按照4月17日，國務院出臺《關于堅決抑制部分城市房價過快上漲的通知》的規(guī)定，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高。

      【解讀】　我愛我家副總裁胡景暉昨日向記者表示，這是在貸款人在申請貸款時，以認房又認貸來確定購房者貸款購買的是第幾套住房。

       特點2　非本地人仍然有機會

       除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據(jù)，對其實施了差別化的信貸政策。

       如果貸款人能夠提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執(zhí)行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。

       而如果對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)申請貸款買房，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

      【解讀】　對此，有關房產專家表示，大多數(shù)外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區(qū)，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中并沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)”，所以很可能被地方鉆空子。

        特點3　銀行可啟動補充調查

       此次認定標準第三條明確，除了根據(jù)交易系統(tǒng)查詢外，“貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查”確認購房人的購房情況，實際上是對交易系統(tǒng)漏洞的補充排查。

        對于“當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執(zhí)行程序。

      【解讀】　個貸機構偉嘉安捷相關負責人表示，此次的二套房貸認定標準通知，為住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門聯(lián)合發(fā)布的針對二套房信貸具體執(zhí)行層面有指導意義的文件，使得各個銀行機構在執(zhí)行層面更清晰、有據(jù)可依。以文件的形式明確了認房又認貸的操作規(guī)范，且對于操作層面可能出現(xiàn)的漏洞細化。

       目前，雖然各大銀行基本拿到“鑰匙盤”，可以登錄后臺交易系統(tǒng)查詢到購房者交易情況，但是由于交易系統(tǒng)是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易記錄，如部分購房者購買過“老公房”就難以直接查詢到購房數(shù)據(jù)。

        ■ 影響

     【購房者】　炒房客被精準打擊

       對于二套房的認定標準，中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，其合理之處是不以戶籍設置購房人門檻，在北京工作、有需求的外地購房人同樣有購房機會。

       與此同時，對于不能提供相關證明的，也就是非長期居住、工作的外地人購第一套房也執(zhí)行二套房信貸政策，比較精準地打擊了炒房客。這部分人雖然占購房人比例僅為5%，但他們占有較大比例的購房資金。

       但是，新標準也可能存在“誤傷”。比如說，夫妻兩人在婚前各貸款買過一套房，婚后他們想賣掉這兩套房、新買一套大的，這次買房會被認定為第三套。實際上，這只是他們成家后的第一套房。

       我愛我家副總裁胡景暉表示，當前調控重點仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房價可能會報復性反彈。因此，下一階段調控重點應放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。

       【成交量】　成交量影響難確定

        對于“有松有緊”的二套房認定標準會對樓市成交量有何影響，業(yè)內有不同觀點。

       一位開發(fā)商對記者表示，目前購房者存在觀望情緒，其中重要原因是信貸政策不明確，不知道自己屬于哪種貸款類型，因此不敢出手買房。政策細化了二套房的標準，在一定層面上打消了部分購房者的顧慮。“一部分具有剛性需求、符合條件的購房者可能會出手買房，在一定程度上激活成交量。”

       不過，一位從事房產個貸行業(yè)的業(yè)內人士認為，此次針對外地購房者的政策細化后，在執(zhí)行層面會更嚴格，對激活成交量的作用不會十分明顯，具體要看執(zhí)行半個月后的市場效果。