今年4月17日調(diào)控大戲啟幕之后，上海樓市激起軒然大波。來自佑威房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全市成交量從新政前的每周20-30萬平方米跌倒近期的不足10萬平方米。最為人關心的房價總體也呈現(xiàn)出先揚后抑的趨勢，政策后的第二周房價達到了26089元/平方米的歷史高點，而隨后房價開始逐步下跌，在6月初全市成交均價跌破2萬元/平方米，并且6月底部分開發(fā)商的降價也使得房價再次跌倒6月底的18000元/平方米。
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遭遇瓶頸，第二波調(diào)控將至？
調(diào)查結(jié)果：第二波調(diào)控暫時不會到來
“現(xiàn)在仍然是政策出臺的密集期，很難說得清楚未來市場的走勢。”香港太陽湖地產(chǎn)集團董事局監(jiān)事兼董事長助理陶心嫻告訴《新民樓市》。事實上，隨著樓市調(diào)控進入中盤，關于未來走勢的爭論開始多元化。
7月9日，有滬上媒體稱第三套房貸已經(jīng)松動；7月11日，住建部政策研究部副主任秦虹在深圳表示，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時性政策有可能放松和退出，這更是被業(yè)內(nèi)視為調(diào)控政策松動的明確信號。
不過另一方面，關于調(diào)控將戴上緊箍咒的傳言也頗有旺盛。有消息稱，在一次高層會議上，組織者認為“新國十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。此外，住建部在青島的一次現(xiàn)場會上透露，要加強個人住房信息建設。“這意味著以后二套房認定將更為嚴格，也可以視為調(diào)控嚴厲執(zhí)行的重要信號。”一位資深研究人士如是分析。
有意思的是，來自某網(wǎng)站的一份調(diào)查顯示，有75%的被調(diào)查者期待第二波調(diào)控政策的到來，這在一定程度上反映了民眾對目前的高房價仍然有抗性。
不過，第二波調(diào)控即將到來的說法很快便受到管理層的集體否認。就在7月12日，銀監(jiān)會、住建部、國資委三大部委集中表態(tài)，現(xiàn)有樓市調(diào)控政策沒有變化。銀監(jiān)會有關負責人表示，差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套及以上房貸政策；住建部則聲稱，下一階段將督促各地繼續(xù)堅定不移地貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策措施；同時，針對“授意房地產(chǎn)央企拿地”的傳聞，國資委也表示，不存在通過約談等方式授意房地產(chǎn)央企拿地的事情。
房貸松動，銀行助打“擦邊球”？
調(diào)查結(jié)果：房貸松動“曇花一現(xiàn)”
“房貸松動就是最近一段時間的事情。”一位本地銀行內(nèi)部人士告訴《新民樓市》，據(jù)其透露，目前四大國有銀行中除了中行之外，三套房貸款并未放松，打擦邊球的更多是一些中小銀行，諸如華夏、光大、廣發(fā)展等銀行的支行均只要求三套房首付5.5成，交行有支行甚至口頭承諾可以5成首付、1.1倍利率。
據(jù)了解，就在7月12日，銀監(jiān)會強調(diào)各商業(yè)銀行要貫徹落實國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，以及住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行、銀監(jiān)會《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》的政策要求和標準，沒有任何變化。值得一提的是，素有政策走向晴雨表的中央電視臺《新聞聯(lián)播》也播發(fā)了這一消息，這被業(yè)內(nèi)人士認為是房貸繼續(xù)念“緊箍咒”的明確信號。
“三套房貸就沒放松幾天，現(xiàn)在又開始全面收緊了。”一位資深業(yè)內(nèi)人士透露。
“剛看到點希望，結(jié)果又被潑了冷水！”小張是某股份制銀行的一名信貸員，他的收入和樓市調(diào)控力度幾乎是正相關。從調(diào)控前每個月收入1.5萬元，到調(diào)控后第一個月不足8千，7月份“本來有兩筆單子看樣子能成的，這下又懸了，能過萬就不錯了。”小張有些小小的郁悶。
有意思的是，就在昨日筆者致電浦東某樓盤的售樓處，該售樓處先前曾聲稱對優(yōu)質(zhì)客戶可以做到首付5.1成或5.2成，前提是律師、教師、公務員和世界500強企業(yè)的員工。售樓員明確告訴筆者：“情況發(fā)生了變化，很可能批不下來”。
低開高走，房價“假摔”頻頻現(xiàn)？
調(diào)查結(jié)果：政策對房價的調(diào)控藥效有待觀察
“雖然現(xiàn)在還有保利、綠地、復地等極少數(shù)開發(fā)商在持續(xù)著降價大旗，但兩個月過去并無更多開發(fā)商跟進降價，似乎預示本輪房價又將‘假摔’。”某機構分析師薛建雄在接受《新民樓市》訪問時談到自己的憂慮。某機構數(shù)據(jù)顯示：上周全市成交排名第二的印象歐洲成交的68套房源均價已經(jīng)高達22191元/平方米，而新政策后以5月份上市的印象歐洲城當月成交的308套房源均價只有19379元/平方米，熱銷之后，6月該案均價就已上升到19697元/平方米，對比上周均價已經(jīng)比開盤當月漲了14.5%。“雖然，目前類似印象歐洲城的項目還只是極少數(shù)個案，但是隨著購買力的長期積壓和人民幣升值重啟，將對未來房價造成極為不好的預期。”薛建雄預判到。
事實上，盡管目前“降價”、“優(yōu)惠”等字眼充斥著上海樓市的街頭巷尾，也確實有不少樓盤真正做到了開盤平價入市，但是多數(shù)前期取得一定銷售業(yè)績的樓盤，后期房源多出現(xiàn)了價格上漲。來自佑威房地產(chǎn)研究中心的信息：除印象歐洲外，新城盛景園、新天地荻涇花園、龍湖酈城等項目，價格都有明顯上升，只不過成交量相比出現(xiàn)了大幅回落。
“新政至今，上海市商品住宅6月均價雖然出現(xiàn)了下跌，但是從個案來看，總體還是呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，從上半年成交排名前十的項目來開，新政前相比新政后出現(xiàn)房價下跌的項目僅有3個，在這三個項目中，只有去年漲幅最大的嘉定新城的項目跌幅最大，政策前后房價出現(xiàn)上漲的項目有7個，多個項目的漲幅超過10%，甚至江橋萬達廣場漲幅超過了20%。因此目前的政策只是調(diào)控了成交量，并非對高房價形成直接調(diào)控。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟的觀點非常精當。
現(xiàn)金在握，買房者蓄勢抄底？
調(diào)查結(jié)果：觀望與抄底情緒平分購買力
石涵最近很忙，頻頻穿梭于客戶簽約之間的他還不知道自己負責的項目中信泰富又一城是上周全市成交面積第一名。直到筆者電話向他“道賀”時，石涵在驚喜之余也向筆者糾正道：“7月18號我們是集中簽約81套，并非一天賣了那么多。”作為中信泰富上海地鐵車站項目開發(fā)企業(yè)市場營銷部副經(jīng)理的石涵向筆者坦言：“從五一房展會開始我們就做項目推廣，根據(jù)前期意向客戶的實際成交率來看其實并不高。觀望氣氛依舊非常濃重。”
“現(xiàn)在的客戶分兩種。剛需客戶到了心理價位就會出手，閑錢多的客戶觀望的多。”上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理蔣雷霆表示：目前公司代理的幾個項目售樓處來人量近兩周呈現(xiàn)上升態(tài)勢，尤其是底特律財富天地因為總價低、小戶型等優(yōu)勢至今依舊可以保持每天賣出1-2套，雙休日銷售更好的局面。
上海展覽中心舉行的“第二十七屆中國·上海房地產(chǎn)展示交易會”于上周日落下帷幕，大多數(shù)現(xiàn)場人士也只是了解行情。開發(fā)商對此也表示理解。“我們這次帶著長泰西郊別墅、長泰東郊御園雙盤同時亮相，同時也讓客戶更好、更深的了解長甲地產(chǎn)的品牌。相當一部分別墅的追捧者已經(jīng)開始關注即將亮相的長泰東郊御園，對我們的產(chǎn)品有很大的期待，我們預計在9月正式上市。”長甲地產(chǎn)銷售經(jīng)理鮑磊如是表示。據(jù)悉，總建筑面積30萬平方米的長泰東郊御園即將在九月上市。開發(fā)商自然不放過展會這一進行形象展示和客戶蓄水的大好機會。
