4月中旬，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，拉開(kāi)了樓市調(diào)控的大幕，隨即多個(gè)部委接連出臺(tái)政策響應(yīng)中央政策，調(diào)控速度和力度前所未有。新政出臺(tái)后，北京、上海、深圳各地的商品房成交量都大幅萎縮，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)也歷經(jīng)了很長(zhǎng)時(shí)間的膠著狀態(tài)。針對(duì)此次樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)各方看法不一，眾多消費(fèi)者更是摸不準(zhǔn)樓市未來(lái)的方向。

　　成交量萎縮價(jià)格波動(dòng)小

　　記者：房產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施后，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的明顯變化有哪些？

　　解鵬：今年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)新政，表明政府堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的決心。此次新政的核心武器是“雙限雙認(rèn)”，也就是限購(gòu)加限貸，認(rèn)房又認(rèn)貸。從新政施行幾個(gè)月的情況來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了不同的變化，特別是北京、上海等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化明顯，量?jī)r(jià)齊跌，其他城市也出現(xiàn)了不同程度的變化?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)濃厚的觀望態(tài)度，表現(xiàn)在成交量上大幅度下跌，但是，房地產(chǎn)價(jià)格變化不是很明顯。

　　從濟(jì)南的情況來(lái)看，新政帶來(lái)的最明顯變化是商品房成交量的萎縮，特別是二手房交易量明顯下降，但價(jià)格卻基本沒(méi)有變化，不但樓盤(pán)集體降價(jià)的情況未出現(xiàn)，個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格甚至還在繼續(xù)上漲。

　　新政促使租房?jī)r(jià)格上漲

　　記者：從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，近期房屋租賃價(jià)格普遍上漲，這與新政的實(shí)行有關(guān)系嗎？

　　解鵬：近兩個(gè)月各地房租價(jià)格普遍上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市上漲幅度達(dá)10%—20%，地段好的甚至達(dá)到50%。濟(jì)南同樣如此，房租價(jià)格也在飛漲。分析上漲的原因說(shuō)法很多，有中介推手說(shuō)、新政效應(yīng)說(shuō)、畢業(yè)潮說(shuō)、學(xué)區(qū)房推手說(shuō)等等。我認(rèn)為，不管怎么說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是由供求關(guān)系來(lái)決定的，所有推手只能是推波助瀾，不足以興風(fēng)作浪。房屋的剛性需求是房租大漲的核心力量，買(mǎi)不起房的人要住房只能選擇租房，觀望的人退而求其次只好選擇租房，大學(xué)生畢業(yè)留在城市求職不得不選擇租房，這些都是重要原因。此外，近幾年，大部分房屋的成交是二套和二套以上，比如居民房子太小、太破需要改善買(mǎi)房子，孩子大了不方便需要買(mǎi)房子，孩子上學(xué)不方便需要買(mǎi)房子，異地工作改善生活條件需要買(mǎi)房子等。樓市新政中的“雙限雙認(rèn)”對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套和二套以上住房影響很大，增加了改善住房的成本。不能買(mǎi)房者或買(mǎi)房成本增加者，只能選擇租房，也導(dǎo)致近期房租大漲。

　　樓市調(diào)控是讓房?jī)r(jià)回歸合理

　　記者：現(xiàn)在很多消費(fèi)者都感覺(jué)無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)，新政對(duì)抑制高房?jī)r(jià)有無(wú)直接影響？

　　解鵬：高房?jī)r(jià)就像過(guò)街老鼠，除了極個(gè)別受益者，基本上是“人人喊打”。房地產(chǎn)存在一定泡沫，必須調(diào)控。“新國(guó)十條”的文件名是堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，很多人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)所有城市都嚴(yán)格執(zhí)行新政，嚴(yán)格“雙限雙認(rèn)”，我認(rèn)為這實(shí)際上是對(duì)政策的誤解。部分城市不是指所有城市，過(guò)快上漲也不是針對(duì)正常上漲。樓市調(diào)控不是不讓人們買(mǎi)房子，而是讓房?jī)r(jià)回歸合理，讓投機(jī)者無(wú)機(jī)可投，讓需要房子的人買(mǎi)得起房子。

　　消費(fèi)者最好擇機(jī)出手

　　記者：房產(chǎn)新政對(duì)樓市的影響已開(kāi)始顯現(xiàn)，這種狀況下消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)如何操作？

　　解鵬：這主要看消費(fèi)者的買(mǎi)房意愿是否迫切。如果很迫切的話，觀望不一定是最好的做法，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)還是看漲，即使現(xiàn)在價(jià)格變化不大，但會(huì)呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的局面。消費(fèi)者要仔細(xì)研究政策變化，擇機(jī)出手。