房地產(chǎn)市場成交總量環(huán)比下跌，除個(gè)別城市外，全國主要城市中多數(shù)城市成交出現(xiàn)下滑；成交價(jià)格則漲跌互現(xiàn)，但調(diào)整幅度較小。有關(guān)專家表示，成交走低主要是受到節(jié)假日影響，國務(wù)院公布商品住宅資本金下調(diào)比例，給市場帶來利好，但應(yīng)注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨著價(jià)格過高、供應(yīng)不足和通脹預(yù)期三大隱憂。

　　5月25日-31日，全國主要城市房地產(chǎn)市場成交總量環(huán)比出現(xiàn)下跌，十大重點(diǎn)城市中，僅杭州、成都、深圳成交量高于上周，其他城市成交量環(huán)比均出現(xiàn)明顯的下降，其中上海跌幅最大，環(huán)比下滑27.4%，北京成交量則環(huán)比下滑27.3%。

　　“節(jié)假日對成交的影響較為明顯。”易居克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天分析說，成交價(jià)格則基本以趨穩(wěn)為主基調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，上周各重點(diǎn)城市房價(jià)漲跌互現(xiàn)，整體漲跌幅度都較小，除武漢成交價(jià)格環(huán)比上漲8.7%和上海環(huán)比漲6.3%外，其余城市漲跌幅都在5%以內(nèi)。

　　值得注意的是，近期各地土地供應(yīng)繼續(xù)增多，企業(yè)拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。根據(jù)各城市發(fā)布的土地出讓公告，6月1日至6月7日期間，全國37個(gè)大中城市將有16個(gè)城市有土地推出，土地出讓面積前三名為常州、天津和沈陽，分別為63.80公頃、54.73公頃和41.22公頃。開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，其中，不久前拍賣的北京廣渠門外住宅地塊競爭激烈，溢價(jià)率高達(dá)240%，而實(shí)力雄厚的綠地集團(tuán)上周再度拿下其2009年以來的第5幅土地。

　　上周，國務(wù)院表示將研究開征物業(yè)稅，同期，國務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，商品住宅資本金比例下調(diào)至20%。“物業(yè)稅的征收符合稅收成長規(guī)律，有利于發(fā)揮稅收對社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。”陳嘯天分析說，但從目前的情況看，物業(yè)稅的執(zhí)行仍有很多難點(diǎn)，比如征稅城市范圍、征收物業(yè)的年限標(biāo)準(zhǔn)、征稅物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)、納稅對象等方面都難以確定。

　　陳嘯天同時(shí)表示，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從原來的35%降低至20%，對房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)而言是重大利好，能夠?qū)嵸|(zhì)性提高房地產(chǎn)投資的杠桿水平，對項(xiàng)目盈利和企業(yè)利潤率將起到明顯的提升作用，有助于擴(kuò)大開發(fā)投資，緩和當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的供應(yīng)不足的矛盾。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場成交形勢較去年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，僅從4月份的數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市成交量繼續(xù)保持高位，其中，上海成交達(dá)到了2007年的平均水平180萬平方米，而杭州、南京環(huán)比相應(yīng)增長54%和41%。

　　“對于房地產(chǎn)市場的回暖跡象，在感到欣慰的同時(shí)，更應(yīng)切實(shí)關(guān)注的是存在的三大隱憂。”陳嘯天指出，第一個(gè)隱憂是房價(jià)反彈過猛，尤其是在上海、深圳比較明顯，部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2007年的較高水平，“無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)面還是從消費(fèi)者信心的角度來看，目前都還不是大幅度提價(jià)的時(shí)機(jī)，價(jià)格過高會(huì)影響市場信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價(jià)格的大起還有可能會(huì)引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前良好的格局。”

　　“第二個(gè)隱憂則是目前供求明顯失衡，供應(yīng)尤其是有效供應(yīng)跟不上。”陳嘯天分析說，從最近的存量數(shù)據(jù)來看，隨著成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得存量快速消化。陳嘯天認(rèn)為，目前供應(yīng)瓶頸主要是由于此前全國房地產(chǎn)業(yè)下行，開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏造成的，供求缺口何時(shí)能補(bǔ)上還有待觀望，“供求關(guān)系的失衡已經(jīng)很明顯影響到價(jià)格。”

　　另一個(gè)值得關(guān)注的則是通脹預(yù)期。陳嘯天分析認(rèn)為，從近期的情況看，通脹預(yù)期所造成的壓力已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個(gè)人投資者紛紛關(guān)注物業(yè)。根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)物業(yè)是抗通脹主要選擇之一。“不排除會(huì)出現(xiàn)資金方會(huì)大量購買物業(yè)來規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)的可能性。”陳嘯天說，這樣一來，直接受影響的將會(huì)是高端及中高端物業(yè)，尤其是專門做中高端物業(yè)的品牌性企業(yè)將會(huì)從中受益。