截至8月17日，北京本月新開盤數量僅為5個，而去年同期，每月開盤數量基本達到60個左右。據記者統(tǒng)計發(fā)現，自4月17日樓市調控新政4個月以來，新開樓盤數量總和為111個，月均不足28個，且逐月下降趨勢明顯。

　　按照房地產開發(fā)進度，當前至年底正是新一輪樓盤入市的高峰期，上半年銷售普遍不理想的開發(fā)商們還能將房價扛到幾時？

　　金九銀十成泡影

　　在市場觀望多于出手的情況下，接受記者采訪的業(yè)內人士均表示，開發(fā)企業(yè)正在謀求金九銀十的爆發(fā)，但出現的可能性幾乎為零。

　　盡管房地產緊縮之聲此起彼伏，地產大嘴任志強甚至呼吁開發(fā)商“從了”調控，然而，市場層面，房價幾乎沒有多大的調整。

　　在本論調控正試圖通過增加供應來抑制高房價之際，開發(fā)企業(yè)則用減少供應來應對調控。

　　據統(tǒng)計發(fā)現，自4月17日調控以來，北京新開盤數量分別為42個、24個、21個、19個和5個，月均不足28個。

　　表現在價格上，老項目的后期價格則基本處于持平微漲的局面。如7月10日開盤的北京新天地30號樓，每平方米報價25000元，每平方米高于此前500元；8月11日開盤的和平里小鎮(zhèn)三期七號樓，每平方米報價40000元，而前期二手房報價則在32000元/平方米。

　　相比老項目，新盤定價則顯得較為靈活。比如7月24日，中糧萬科長陽半島以13600元/平方米開盤，而其周邊二手房均價為14000元/平方米，萬科長陽項目引來大批購房者的追逐，迅速售罄；位于大興的茉莉公館7、8、9號樓7月31日則以17000元/平方米開盤，同樣因低于周邊房價而被搶購。

　　“老項目價格向上，新盤價格向下”，雅豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，其原因在于，由于擔心老業(yè)主退房等矛盾的出現，4個月以來開盤的老項目價格基本處于持平微漲局面，而在111個樓盤中，老項目就占到74席。

　　而據記者獲悉，不少開發(fā)商仍希望高價開盤。“有開發(fā)企業(yè)故意報高價，建委不予放行預售或者銷售許可證，這也是樓盤逐月減少的一個重要原因。”搜房全球副總裁肖勇透露。

　　在國土資源部增加土地供應以抑制房價過快上漲之際，開發(fā)商則減少了拿地。

　　國土資源部計劃今年全國住房建設用地擬供應量達到18.5萬公頃，但1~6月住房用地實際供給量5.6萬公頃，雖然與去年同期實際供給量的2.4萬公頃比增加約135%，但僅完成全年計劃的不到三分之一。

　　顯然，開發(fā)商的減少拿地抵消了政策調控的效果。國家發(fā)改委最近公布的7月份36個大中城市的房價監(jiān)測情況顯示，7月份新建商品房成交均價，環(huán)比上漲了1.61%，同比上漲10.3%。

　　十一月或成房價松動節(jié)點

　　然而，鑒于年底結算等多方面的考慮，今年的最后兩個月會否成為房價松動的節(jié)點？地產大嘴華遠總裁任志強此前就為開發(fā)企業(yè)提出了“降價”的建議。

更大的可能也許是，開發(fā)商短時期維持了高房價，或將迎來調控政策“核武器”。

　　此前國土資源部曝光了囤地企業(yè)名單，一舉擊破了開發(fā)企業(yè)編織的土地供應不足的謊言。“抑制房價的根本就是增加供應量，而增加供應量的一個重要措施就是增加土地。”中體奧林匹克市場營銷部經理周海山認為，曝光囤地企業(yè)名單是一個及時的措施，不拿地沒有關系，強制性地推動存量土地入市也是增加供給的舉措。

　　8月13日，國務院副總理李克強在北京考察住房保障工程進展時表示，要繼續(xù)堅持房地產宏觀調控，堅決抑制投機炒作等不合理購房需求。

　　8月16日，業(yè)內爆出北京將出臺《房地產預售資金監(jiān)管辦法》，對開發(fā)商預售資金收入實施專戶管理。“如果此項政策出臺，將會極大地影響到開發(fā)企業(yè)的資金鏈。”陽光100副總裁范小沖認為。

　　房地產行業(yè)在資金的需求上被范小沖總結為“大旱大澇”。即在拿地時，開發(fā)企業(yè)資金使用量很大，表現為短缺；而在銷售階段，由于預售制度和工程款等未結的原因，資金余量又很大。“如果統(tǒng)一管理預售資金，對于開發(fā)企業(yè)的在建項目將是沉重打擊，同時也影響了繼續(xù)拿地。”

　　而根據北京市房地產交易管理網數據顯示，目前北京存量房已經達到10萬套。范小沖認為，目前滯銷原因一方面與開發(fā)企業(yè)未采取靈活的銷售策略有關，更重要的是在宏觀政策影響下，剛性需求推遲了購房。數據顯示，上半年七成房企沒有完成年初預定的全年銷售目標。

　　如何完成年度計劃并做好年度結算，已經是擺在開發(fā)企業(yè)案頭的一個重要課題。“押寶金九銀十。”郭毅表示。據了解，開發(fā)企業(yè)為此在8月下旬將火速推出多達20個新樓盤。

　　不過，上述接受記者采訪的所有人士均認為，如果不采取降價促銷的話，“金九銀十”的局面不可能出現。“迫于銷售業(yè)績和政策調控等壓力，十一月將是房價松動的節(jié)點。”

　　降價成了唯一選擇。以至于，8月12日，任志強在博鰲房地產論壇上向臺下數百開發(fā)商發(fā)出呼吁降價：“不要逼政府拿出‘核武器’。”

　　記者觀察

　　硬挺不是辦法

　　新政4個月后推出的樓盤數量直線下降，直接反映了開發(fā)商不同的心態(tài)。

　　這里面有三種情況：一是老項目后期均采取維持原價乃至稍微提價，以避免與老業(yè)主發(fā)生沖突；其二，新樓盤采取靈活促銷的方式，取得了較好的效果；還有很大一部分開發(fā)企業(yè)仍然期待政策的松動，希望賣出高價。

　　之所以抱有這些不同的復雜心態(tài)，是有前車之鑒的。兩年前，萬科率先采取降價促銷，卻帶來退房的麻煩。但降價促銷帶來的好處同樣很現實。同樣還是萬科，在這輪房地產調控中率先打出降價大旗，如中糧萬科長陽半島以略低于市場售價幾百元的開盤策略，就贏得了買房者的追捧。

　　降與不降成了兩難。但以死扛的方式不降反升的做法，同樣也有理由。兩年前金融危機爆發(fā)后，絕大多數房地產企業(yè)均采取了降價的方式賣房。然而，在政府采取一系列措施出手救市之后，隨后而來的房價飛漲則讓那些曾經大舉降價賣房的企業(yè)，最終都認為吃了大虧，而那些在金融危機中堅持不降價的，反而成為最大的贏家。

　　扛還是“從”？進退皆迷茫。

　　和購房者一樣，開發(fā)商最大的擔心是政策的不確定性。當前買賣雙方的僵持也源于此。

　　住房市場一直是“買漲不買跌”：房價瘋漲的時候，購房者還趨之若鶩；而房價基本維持穩(wěn)定時，出手者寥寥無幾。因為瘋狂，所以不知道價格的頂在哪里，唯恐踏空；而面對下跌，同樣不知道底在哪里，期待再跌。

　　顯然，過于依賴政策，政策的臨時性造成了市場預期的不確定。而在記者看來，這更是住房機制缺失的必然結果。

　　98房改后，中國的房地產市場猶如一個面積不大的湖泊。在城鎮(zhèn)化的推進中，全國人民的“吃水”問題都維系在這個湖泊上。問題是，負責向湖泊內注水的只有開發(fā)商，本來“水資源就異常缺乏”，開發(fā)商通過囤地、捂盤等方式不斷造成“干旱”的局面，房價不漲才怪。

　　然而，作為肩負民生的政府部門，卻沒有針對這一點采取積極有效的措施。從2004年房地產調控以來，政府部門采取的措施是，一方面通過銀行利息、存款準備金等抽血的方式限制開發(fā)商開發(fā)，另一方面通過抑制“喝水”方式減少需求。結果，愈調愈漲成了房地產調控的現實結果。

　　顯然，房地產行業(yè)需要的不是反復調控，而是需要一個機制，一個調節(jié)供應量和價格的機制。

　　政府已經意識到這一點。這一次調控與以往有所不同。自4月17日起，供應層面有土地和大量保障性住房，中間環(huán)節(jié)有打擊捂盤等措施，資金環(huán)節(jié)有限制信貸等政策。不僅如此，一年多達580萬套的保障房供應相當于增加了“水源”。

　　奇貨可居的局面在逐漸改變，開發(fā)商的心態(tài)也應該調整，在既定的政策下硬挺已不是辦法，萬科等企業(yè)的做法或許為這次房地產企業(yè)渡過政策難關指明了途徑。