物業(yè)服務(wù)到底該怎么收費(fèi)?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該怎么確定?山東省物價(jià)局昨天公布了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法做了詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)面向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)和建議。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，省物價(jià)局在深入調(diào)研、廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)建議的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究修改，形成了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，昨天正式公布，并公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)時(shí)間為9月6-16日，省物價(jià)局表示，歡迎社會(huì)各界人士通過(guò)電子郵件、在省物價(jià)局門戶網(wǎng)站發(fā)帖和來(lái)函形式提出意見(jiàn)建議。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定■普通住宅實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他實(shí)行市場(chǎng)價(jià)■普通住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營(yíng)的住房也實(shí)行市場(chǎng)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);普通住宅小區(qū)內(nèi)改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營(yíng)的住房，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行分等級(jí)管理，由市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與業(yè)主在物業(yè)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　通過(guò)何種方式征收■按房屋建筑面積收取《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的房屋建筑面積收取。未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，以購(gòu)房合同所載明建筑面積收取。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主或者物業(yè)使用人另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　小區(qū)停車位如何收費(fèi)■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)，應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求■對(duì)停放超2個(gè)小時(shí)的外來(lái)客人車輛，可適當(dāng)收取費(fèi)用《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主或物業(yè)使用人停車需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和租賃費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門，根據(jù)車庫(kù)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)等因素確定。未成立業(yè)主大會(huì)的，車位場(chǎng)地使用費(fèi)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定。

　　車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。車位場(chǎng)地委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提取一定比例的管理費(fèi)用。業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)汽車和非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等外來(lái)人員的車輛收取任何費(fèi)用。走親訪友的外來(lái)客人車輛，停放超過(guò)2個(gè)小時(shí)的，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位情況，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

　　哪些屬于亂收費(fèi)■電梯運(yùn)行電費(fèi)可作為代收代繳費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)列賬■共同使用的設(shè)施維修費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(六)辦公費(fèi)用;(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　同時(shí)，《管理辦法》還規(guī)定，安裝并使用電梯等設(shè)施設(shè)備的物業(yè)項(xiàng)目，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)可作為代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)列賬，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取，并定期公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕繳納。