自“新五條”出世1個多月來，我國先后出臺了加息、上調(diào)公積金貸款利率等多項利空政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加碼。

分析認(rèn)為，一系列調(diào)控政策的出臺，持續(xù)加重購房者的負(fù)擔(dān)。受此影響，未來的市場成交量將繼續(xù)低迷，第四季度，市場將進(jìn)入政策觀察期。

首提差別化利率

與此前出臺的商業(yè)貸款政策類似，《通知》將公積金貸款購買首套住房的首付比例提至三成，但僅針對“套型建筑面積在90平方米以上的”；套型建筑面積在90平方米及以下的，最低首付款比例仍為20%。

9月29日出臺的“新五條”，將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到30%，終止了持續(xù)近兩年的“首套房首付兩成”優(yōu)惠政策。近期，又有消息稱，多家銀行將首套房貸款利率由7折優(yōu)惠提至8.5折。

在此期間，央行加息25個基點，住建部也同步上調(diào)住房公積金存貸款利率。房地產(chǎn)界將這一系列政策稱為“二輪調(diào)控”，其直接效果是“提高購房成本”。

值得注意的是，《通知》在公積金貸款購買二套房和多套房上，首次實行差異化對待。其中，購買二套住房的首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于首套房利率的1.1倍。

同時，停止向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。這也是公積金貸款購房首次對改善性需求設(shè)限。此前，使用公積金購買的住房，均實行“首付2成利率7折”的優(yōu)惠政策。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以北京公積金最高貸款額80萬元，貸款期限20年計算，購買二套房將多還利息4.15萬元，月供增加172元。

他認(rèn)為，與此前類似，這一政策在提高購房成本的基礎(chǔ)上，還抑制了投資性購房。但由于與商業(yè)貸款相比，公積金貸款仍能享受到更多優(yōu)惠，因此未來仍有大量購房者首選公積金。

按照新政的精神，公積金貸款的最高限額很有可能下調(diào)。《通知》要求，各地要以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人貸款最高額度，并按規(guī)定進(jìn)行備案。

禁止公積金炒房

作為一筆專用資金，新政在公積金管理上，顯然更加嚴(yán)格?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，各地要加強(qiáng)貸款風(fēng)險管理，保障資金安全，防范騙取住房公積金個人住房貸款等行為。

按照上述規(guī)定，住房公積金貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。

根據(jù)2002年修訂的《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用于繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。

但長期以來，使用公積金貸款購買二套及多套住房，并用于投資的現(xiàn)象大量存在，在部分房價過高、上漲過快的城市，這種現(xiàn)象尤甚。

多位分析人士認(rèn)為，禁止公積金貸款炒房，實際作用并不明顯，但其信號意義十分明確：繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求。

事實上，對公積金使用的收緊，將是保障房建設(shè)的利好消息。今年8月，住建部確定了北京、天津、重慶等28個城市作為試點，嘗試?yán)米》抗e金貸款支持保障性住房建設(shè)。在這些城市中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。按照這一規(guī)模，北京市今年投入保障房建設(shè)的公積金將達(dá)208.99億元。

中國不動產(chǎn)研究中心近日發(fā)布報告稱，在一系列調(diào)控政策出臺之后，第四季度將進(jìn)入“二次新政”的觀察期。但由于政策力度不大，市場不太可能出現(xiàn)成交量急劇萎縮的局面。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于市場供需仍然失衡，且區(qū)域優(yōu)勢明顯，對于北京等熱點城市來說，未來房價上漲的壓力仍然很大。

公積金貸款買房新政要點

◆購90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%

◆二套住房首付不低于50%，貸款利率不低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率1.1倍

◆停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款