房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)正在悄悄逼近。

　　本報記者綜合上市房企三季報及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個別公司如綠城(3900.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)的負(fù)債率則高達(dá)100%以上。今年以來，20家樣本企業(yè)經(jīng)營活動流出的現(xiàn)金達(dá)2518億元，也創(chuàng)下歷史新高。

　　多家大型上市房企高管對記者坦承，隨著限購令出臺、公積金限貸及加息預(yù)期影響，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，行業(yè)資金鏈和財務(wù)狀況將受到影響。

　　有機(jī)構(gòu)分析師表示，房企融資目前已全面收緊，銀行貸款年底也已差不多用盡，房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企財務(wù)狀況將持續(xù)惡化。

　　71.3%：負(fù)債率達(dá)歷史高點(diǎn)

　　富力地產(chǎn)資金鏈近日備受關(guān)注。11月7日，瑞銀的一份報告預(yù)計，富力年底的負(fù)債率將上升至120%，達(dá)到歷史高點(diǎn)。

　　雖然三季報看似一片大好，但隨著417新政及929新政多個政策的疊加效應(yīng)顯現(xiàn)，上市房企的資金問題漸漸浮出水面，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3%，比2009年末提高5.09個百分點(diǎn)，達(dá)到我們研究時間范圍內(nèi)的最高水平。”11月18日，中郵證券分析師對本報表示。

　　在上周，銀監(jiān)會已完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60%-70%以內(nèi)。

　　上述分析師稱，今年以前，開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的最高點(diǎn)出現(xiàn)在行業(yè)普遍緊縮的2008年。2008年3季度，樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為67.27%。

　　從萬科（000002.SZ）、保利（600048.SH）等龍頭房企來看，萬科三季度負(fù)債率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度負(fù)債升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，上市房企借款占比也達(dá)到歷史較高水平。

　　2010年三季末，樣本公司借款占資產(chǎn)比重達(dá)到29.92%；借款增速則達(dá)到歷史高點(diǎn)，2010年3季末，樣本企業(yè)的借款余額2169.5億元，同比增速達(dá)70.33%。

　　“借款占資產(chǎn)比重的提高和借款增速的提高，說明開發(fā)企業(yè)對銀行借款這種傳統(tǒng)融資方式的依賴程度加深。”分析人士稱。

　　統(tǒng)計顯示，一年以來，獲批準(zhǔn)增發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅3家，包括萬科A、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的一大批開發(fā)企業(yè)增發(fā)方案均擱淺或過期。

　　銷售下滑風(fēng)險

　　在上述分析師看來，資產(chǎn)負(fù)債率升高，并非最大問題。

　　“扣除預(yù)收款項的真實資產(chǎn)負(fù)債率為46.56%，從歷史水平來看處于中等。”他指出，今年以來，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出大幅加大，而銷售回款又不暢，才是房企未來風(fēng)險所在。

　　據(jù)統(tǒng)計，2010年三季末，樣本企業(yè)經(jīng)營活動流出的現(xiàn)金達(dá)2518億元，超過2009年全年水平，由此導(dǎo)致樣本企業(yè)經(jīng)營活動凈流出的現(xiàn)金達(dá)576億元，創(chuàng)歷史新高。

　　在凈流出大增而融資全面收縮的情況下，銷售回款幾乎成為房企唯一的現(xiàn)金流入通道。但根據(jù)中投證券統(tǒng)計，929新政以來，全國新房市場成交已經(jīng)連續(xù)四周環(huán)比下跌。上周國泰君安報告顯示，一手房銷量整體環(huán)比下降4%，其中一線城市下降8%、二線下降3%。

　　萬科董秘譚華杰對本報表示，雖然萬科10月份實現(xiàn)了150億的銷售額，但由于簽約滯后，這實際上反映的是9月份的市場情況。他預(yù)計萬科11月份的銷售數(shù)據(jù)將環(huán)比下滑。

　　他同時指出，北京即將推行的預(yù)售款監(jiān)管政策，將會對企業(yè)銷售造成直接影響，進(jìn)而肯定會對企業(yè)的現(xiàn)金流和財務(wù)產(chǎn)生影響，但目前還無法評估影響有多大。

　　“如果銷售回籠資金受阻，很可能會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)狀況迅速惡化。”中郵證券分析師邵明慧在報告中表示。

　　以目前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流出2518億元計算，樣本企業(yè)僅能維持5 個月左右；而開發(fā)企業(yè)大多年底與總包和各分包進(jìn)行結(jié)算，年底現(xiàn)金集中流出額度較大，這無疑更加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　存貨大增降價隱現(xiàn)

　　房企資金的持續(xù)流出，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上是公司存貨的持續(xù)增加，目前樣本企業(yè)存貨占資產(chǎn)的比重達(dá)64.92%，比2009年末提高4.46個百分點(diǎn)。

　　從歷史來看，當(dāng)前的存貨占資產(chǎn)的比重水平，已經(jīng)接近2008年三季度66.86%和2008年末67.44%的水平。

　　此外，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測算，1-10月，全國房地產(chǎn)新開工面積13.18億平方米，同比增長62%，繼續(xù)處于歷史高位，預(yù)計未來半年商品房將明顯供大于求。

　　而從需求來看，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，近期的一系列政策，如限購、公積金限貸、加息等等，都抑制了需求，不僅是投資投機(jī)需求，連改善型和剛需也都受到抑制。

　　“未來半年供應(yīng)進(jìn)一步增加，需求繼續(xù)萎縮，開發(fā)商降價壓力增大，房價將呈小幅回調(diào)局面。”易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭表示。

　　楊紅旭稱，樓市進(jìn)入買方市場，而貨幣政策開始緊縮后，M1增速將繼續(xù)下降，可能于明年一季度觸底。受此影響，預(yù)期明年二季度或三季度，70個大中城市房價將出現(xiàn)同比負(fù)增長。

　　而萬科等已嗅到了危險的氣息，打折降價正在悄悄上演。本周，深圳萬科旗下第五園六期、金色沁園尾盤大幅讓利銷售，最高優(yōu)惠達(dá)到10萬、20萬；武漢萬科也推出了特價房。恒 大地產(chǎn)也已于11月5日啟動了數(shù)十城市聯(lián)動的10億讓利活動。