自十月起，五道急律令壓頂房地產(chǎn)市場，市場一片告急。繼限購、限貸、限外等一些系列非常規(guī)的行政調(diào)控手段之后，“限價(jià)令”一說隱現(xiàn)房地產(chǎn)市場，開發(fā)商人心惶惶，購房者翹首以望。不過，國家建設(shè)部政策研究中心主任陳淮對(duì)此卻嗤之以鼻，表示“政府采用這個(gè)手段的時(shí)候，正是政府腐敗普遍性高發(fā)之時(shí)。”
限價(jià)令隱患
日前，限價(jià)令一說甚囂塵上，更似言之鑿鑿。根據(jù)媒體報(bào)道，“限價(jià)令”的核心內(nèi)容是根據(jù) 《價(jià)格法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級(jí)人民政府同意，省級(jí)物價(jià)部門有權(quán)直接出手限制商品房銷售價(jià)格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價(jià)格等。
“政府要限房價(jià)？我沒聽說！”陳淮在11月10日中山大學(xué)管理學(xué)院舉辦的“2011年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論壇”上矢口否認(rèn)。
他表示，如果政府通過行政手段控制價(jià)格會(huì)存在兩個(gè)問題。“第一個(gè)問題是，如果政府說這個(gè)房子只許賣1.5萬/平方米，那么買到這個(gè)房子的人轉(zhuǎn)手賣出的價(jià)格是2.8萬/平方米，你怎么防止？房價(jià)最終還是2.8萬/平方米。第二個(gè)問題是，誰能買到這個(gè)優(yōu)惠價(jià)？這個(gè)價(jià)格是有競爭力的。買到這個(gè)優(yōu)惠價(jià)的人必須給讓你買到這個(gè)房子的人分出一半。天下沒有免費(fèi)的午餐。我估計(jì)政府采用這個(gè)手段的時(shí)侯，正是政府腐敗普遍性高發(fā)之時(shí)。”
相比政府限購，限價(jià)一計(jì)顯然是下下之策。
“事實(shí)上，今年上半年，政府就出臺(tái)政策，指出某些城市房價(jià)上漲過快，政府可采取限購措施。這已經(jīng)是行政手段了。而且9月28日出臺(tái)的政策也說得很明白，地方政府問責(zé)制進(jìn)一步強(qiáng)化。如果房價(jià)再漲，就摘官員的烏紗帽。地方政府用不著限價(jià)，它們的辦法多的是。”他指出其中一個(gè)辦法就是限售：地方政府可能暗示開發(fā)商每個(gè)月銷售高價(jià)樓盤的應(yīng)售套數(shù)。
陳淮堅(jiān)持認(rèn)為限價(jià)一說沒有根據(jù)，更表示，“市場中的投資機(jī)構(gòu)等利益集團(tuán)想在市場中獲取籌碼的時(shí)候就會(huì)放出這樣的消息。”
20年房價(jià)漲勢依舊
對(duì)限價(jià)令翹首以望的購房者，對(duì)房價(jià)自有一番斟酌，然而即使平均房價(jià)下降也同樣不得不望樓興嘆。
“假定廣州平均房價(jià)一連兩三年都在下降，這是極有可能的，就是全廣州各地房價(jià)不斷上漲，而平均房價(jià)下降。”陳淮如是說。
他舉例道，廣州今天售出1平方米的1萬元房和1平方米的5000元房，平均房價(jià)是7500元/平方米，明天房價(jià)均上漲10%，廣州售出1平方米的1.1萬元房和2平方米的5500元房，平均房價(jià)卻是7333元。即使平均房價(jià)都下降3%，房價(jià)還是上漲了10%。
他表示，尤其是在京、滬、穗、深等各大城市，核心市區(qū)都已經(jīng)建滿了，特別是現(xiàn)在開盤主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。隨著城市擴(kuò)張，外圍市區(qū)比較核心市區(qū)的可建面積成倍增加。
“如果說核心市區(qū)的房子面積是1，城市周邊或城鄉(xiāng)接合部的房子面積是3，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房子面積是5，這個(gè)比例是1:3:5，但是五到八年之后，這個(gè)比例可能就變成1:8:20。以廣州核心市區(qū)來講，占整個(gè)大廣州地區(qū)的1/9，而五到八年之后就是1/29。物以稀為貴，那么房價(jià)的變動(dòng)可想而知。”陳淮表示道。
不可忽略的是核心市區(qū)與遠(yuǎn)郊市區(qū)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。“遠(yuǎn)郊市區(qū)的房價(jià)肯定比較便宜，而且越建得多，核心市區(qū)的房價(jià)就越貴，就出現(xiàn)了遠(yuǎn)郊市區(qū)和核心市區(qū)的房價(jià)都上漲的現(xiàn)象。”
回想1989年輿論漩渦的“房價(jià)猛漲，百姓望樓興嘆、勢在必控、國家正擬法規(guī)”，二十余年過去，漲勢依舊，降價(jià)更似黃粱一夢(mèng)。
