一邊是巨資購地一邊是打折售樓，萬科的舉措在市場又引發(fā)關(guān)注。這是否意味著隨著新盤大量供應(yīng)，房價開始出現(xiàn)明顯下跌，進(jìn)而地產(chǎn)股因利空出盡而迎來轉(zhuǎn)機(jī)呢？我們認(rèn)為，目前房價打折更多的是出于銷售策略的調(diào)整，而非行業(yè)基本面出現(xiàn)了變化，打折行為還未形成一致預(yù)期。面臨未來可能繼續(xù)收緊的調(diào)控，地產(chǎn)股尚難進(jìn)入持續(xù)向上的通道。

　　“9·29新政”對調(diào)控的強(qiáng)化并未對目前的地產(chǎn)市場造成根本影響。從地產(chǎn)成交、價格、土地購置、新開工等開發(fā)銷售指標(biāo)看，在近2個月的政策作用期，樓市只是延續(xù)了盤整行情，房價并未出現(xiàn)明顯大幅下探，成交量也未出現(xiàn)慘淡延續(xù)的情況。不過本輪調(diào)控對銷售資金的負(fù)面效應(yīng)正在體現(xiàn)。由于開發(fā)貸款和個人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)趨于嚴(yán)格，截至10月份，地產(chǎn)資金的增速已經(jīng)明顯放緩，且隨著流動性的進(jìn)一步收緊，地產(chǎn)資金的獲得將更為困難。因此從未來的趨勢看，資金的掣肘難免使地產(chǎn)商重祭打折降價的策略來加速銷售，保持合理庫存。不過從目前市場狀況看，開發(fā)商離“緊張”的局面還有較遠(yuǎn)距離，帶頭大哥的促銷恐難演變成行業(yè)的趨勢性降價。

　　首先，地產(chǎn)商目前并不特別缺錢。這就決定了當(dāng)前部分樓盤的打折行為只是為吸引市場關(guān)注，加速清盤，并非主要為緩解資金之急。第三季度，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流并未明顯惡化；行業(yè)整體的有息負(fù)債率略微上升，但仍然在合理的范圍內(nèi)。因此在目前和未來一段時間內(nèi)，地產(chǎn)商的資金狀況并不會出現(xiàn)大的問題，經(jīng)營較好的公司也不必通過降價來彌補(bǔ)自身的資金問題。從另一方面看，地產(chǎn)投資連續(xù)14個月保持高速增長，大量的新開工和新購置土地，也說明開發(fā)商對未來市場仍有信心，不會因悲觀而降價。

　　第二，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢確立，物價上行壓力持續(xù)，未來房價不大可能系統(tǒng)性大跌。雖然貨幣政策調(diào)控進(jìn)一步收緊，數(shù)量型手段和價格型手段可能交替使用，但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，在加息初期，資產(chǎn)價格一向都隨之走高，尤其在當(dāng)前投資途徑匱乏、流動性充盈的市場，地產(chǎn)還將是吸收資金的重要渠道。

　　第三，從地產(chǎn)股的估值看，目前龍頭地產(chǎn)股的PNAV（股價對凈資產(chǎn)價值）在-10%左右，比4月份的-25%的整體水平有所提升，但估值的提升更多的來自于內(nèi)部系統(tǒng)的糾偏和政策預(yù)期的釋放，而非房價的影響。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，上一波地產(chǎn)股調(diào)整的行情始于2007年11月，前后長達(dá)12個月，當(dāng)時地產(chǎn)股的調(diào)整源自系統(tǒng)性估值的修復(fù)和經(jīng)濟(jì)基本面的變化。而自2009年11月份出臺國四條以來，地產(chǎn)股的橫盤整理更多的源自政策預(yù)期的變化，是否會繼續(xù)出臺更嚴(yán)的行政或貨幣政策措施，成為牽系地產(chǎn)股走向的重要神經(jīng)。從基本面看，地產(chǎn)的業(yè)績繼續(xù)向好，但由于調(diào)控預(yù)期的干擾，地產(chǎn)股一直處于低估的狀態(tài)，目前要想獲得充分的安全邊際，只有政策利空全面出盡，而非單單來自基本面的變化。

　　第四，需關(guān)注調(diào)控預(yù)期和政策目標(biāo)的差異。自從“4·17新政”以來，地產(chǎn)市場的變化并未達(dá)到公眾的預(yù)期，但從政府最初的目標(biāo)看，幾近6個月的橫盤整理，房價泡沫過快催生的狀況得到了抑制，從房價穩(wěn)到房價跌，政府目標(biāo)和公眾預(yù)期之間還有較大的差異，二者如何調(diào)和還需要市場自發(fā)的調(diào)整。不過從中短期看，房價大幅持續(xù)性的下跌難度很大，如果目前的樓市盤整能夠持續(xù)，則政策進(jìn)一步收緊的可能將減少，地產(chǎn)股將得到全面的估值修復(fù)。