在一個月前,中國社會科學院就發(fā)布研究報告預計,“我國房價從2010年第四季度至2011年上半年同比增速將逐漸下降,到2011年上半年進入負增長區(qū)間,本輪宏觀調(diào)控措施,在使得一線房價下降20%之后將逐漸放松。從2011年下半年起,房價增速可能觸底反彈”。
在近日高盛的一次媒體見面會上,該機構(gòu)房地產(chǎn)分析師王逸也表示,“隨著地方政府紛紛出臺調(diào)控政策,購房者情緒逐步理性化,開發(fā)商財務狀況將愈發(fā)薄弱,而庫存的上升最終將對房價產(chǎn)生影響。我們預測,未來12個月房價將較當前水平下跌20%,在大規(guī)模保障性住房建成之前,未來房價復蘇勢頭將受政府政策的掣肘”。
住宅市場松動
事實上,觀察相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn),近來國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了松動的跡象。
首先看成交量,自9、10月份對地產(chǎn)的“二次調(diào)控”進行以來,全國十余個重點城市整體成交量出現(xiàn)了連續(xù)下滑,雖然成交量下降勢頭在11月第三周出現(xiàn)了反彈,但在市場分析者眼中,成交量“二次探底”的趨勢并未改變。
“考慮后期緊縮貨幣政策還會出臺,房地產(chǎn)市場負面影響不斷,結(jié)合傳統(tǒng)銷售淡季的到來,商品房成交在2011年3月前相對不容樂觀。”浙商證券房地產(chǎn)分析師戴方這樣分析。
與成交量下降相對應的是不少城市庫存的上升,以北京為例,數(shù)據(jù)顯示,從11月8日到11月21日,兩周內(nèi)市場期房銷售量為22萬和15萬平方米,環(huán)比大幅減少,但待售期房為820萬平方米,兩周內(nèi)增多20萬平方米,截至11月第三周存貨周期已經(jīng)為55周。
開發(fā)商手中的庫存亦是不少。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息,以申萬行業(yè)分類的135家滬深房地產(chǎn)上市公司為研究范圍,房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨顯著增加,如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算,發(fā)布了三季報的49家A股房企的存貨量就高達50萬套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家,根據(jù)所有房企今年中報的囤貨數(shù)據(jù) 7736億元計算,預計今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的囤房量不會低于年中。
根據(jù)資料,萬科今年前9個月累計實現(xiàn)銷售金額714.2億元,保利地產(chǎn)(600048,股吧)實現(xiàn)簽約金額413.96億元,按照簡單的年化計算,萬科與保利地產(chǎn)的銷售金額為952億元和551 億元。而根據(jù)他們各自達到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計算,要賣完這些囤貨,萬科需要1.3年,保利需要1.85年。
但觀察各城市房屋銷售價格,除了個別城市出現(xiàn)了大幅下降外,其余均保持穩(wěn)定,似乎離普遍下降還有距離。