一年來,青島房?jī)r(jià)一路上漲,但房租小幅波動(dòng),甚至原地踏步。今年3月份青島被國土資源部點(diǎn)名位列全國6大泡沫城市 。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為 1∶300~ 1∶200,而記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),島城樓市一年來租售比超標(biāo)越來越嚴(yán)重 ,市內(nèi)四區(qū)的租售比越來越偏離正常值。那么,在租售比失衡的形勢(shì)下,購房者該持有什么樣的投資態(tài)度?島城樓市的泡沫程度又是怎樣的呢?來看看記者的調(diào)查,以及專家的理性分析和投資建議。
何謂租售比
據(jù)了解,租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于 1∶300,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于 1∶200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于 1∶300,均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
“租售比很好地解決了供求關(guān)系的干擾,成為判斷炒作程度的試金石。但是在實(shí)際應(yīng)用中,要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合,國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的。作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值還是很好的,比如判斷某一個(gè)城市、區(qū)域甚至樓盤的投資價(jià)值相對(duì)于同類型的單位。也就是說,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相同的地區(qū),無論城市大小,租售比應(yīng)該接近,否則就有不合理性。”業(yè)內(nèi)人士林憲周分析說,用租售比這一國際標(biāo)準(zhǔn)來衡量島城樓市不一定準(zhǔn)確,但可以作為參考。
租售比界定值為1∶300~1∶200,來看看青島的樓盤
市南區(qū)
依山雅居 2009年12月租售比1:524;2010年10月租售比1:574
依山雅居位于延吉路與福州路交會(huì)處,公交和自駕出行方便,小區(qū)以66㎡至119㎡的高層中小戶型為主,很多在中心區(qū)上班的年輕人喜歡在這里租房子住。“這里交通方便,配套不錯(cuò),我和對(duì)象倆人租了個(gè)小兩居室,每個(gè)月1800元。不過房東說下個(gè)季度要漲100塊錢,那也挺劃算的。”小張和女朋友小逄一個(gè)在李滄區(qū)上班,一個(gè)在香港中路上班,他們租房住在依山雅居,兩人上班都比較方便。
依山雅居是高層住宅,去年底售價(jià)約為11500元/平方米,而租房?jī)r(jià)格約22元/每平方米;而到了今年10月份,此處房屋售價(jià)約為15500元/平方米,不到一年就漲了4000塊錢。同時(shí),租房?jī)r(jià)格是27元/平方米,漲了5元,租售比從1:524變?yōu)?:574,差距進(jìn)一步擴(kuò)大。
海廷雅居 2009年12月租售比1:370;2010年10月租售比1:560
海廷雅居位于市南區(qū)延吉路,是青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司開發(fā)的一個(gè)高層樓盤。“我記得去年底時(shí),小區(qū)的二手房還沒過萬元,還不到一年,這兒的房子都一萬四五了。”附近某房屋中介經(jīng)紀(jì)人趙先生告訴記者,這個(gè)小區(qū)從建成開始,價(jià)格就一直在飆升。但是這里的租房?jī)r(jià)格則很穩(wěn)定,始終保持在每平方米25元左右的水平上,“和附近的其他小區(qū)比,水平差不多。不過這個(gè)小區(qū)的房源不多。”趙先生說。