◎分析

　　青島樓市曾被國土資源部點名有泡沫

　　早在今年3月29日，國土資源部公布了《 中國城市地價狀況2009》。據(jù)報告統(tǒng)計，從2005年到2009年，北京居住物業(yè)租價比分別為 6.42% 、6.11% 、4.83% 、4.59% 、3.81% ，另外 5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土資源部選取的 2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均 低于下調后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。報告中顯示2009年這6個城市租價比均低于4.5% ，其中北京為 3.81% ；深圳為 3.82% ；上海為3.75% ；杭州為 3.84% ；天津為3.97% ；青島為 3.37% 。據(jù)介紹，這是不動產投資收益最為敏感的判斷指標，也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5% ，則說明該地區(qū)的房價存在泡沫；如果該比值高于5.5% ，則說明該住房尚存在升值空間。

　　國土資源部目前以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎，持續(xù)跟蹤京滬深等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示，近5年來，由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢，其中住宅物業(yè)自2008年以后，重點監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向，直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后，泡沫全面蔓延至所有重點監(jiān)控城市。

　　房價猛漲，租金漲幅很小

　　去年，浮山后的房價僅維持在7500元~9000元/平方米，今年年初直到4月份國家調控政策出臺前，房價已經(jīng)升到了 1.1萬元/平方米左右，目前浮山后的房源有的已經(jīng)達到了1.2萬元/平方米。四方區(qū)房價已經(jīng)突破 1萬元/平方米，好地段更是達到了1.5萬元/平方米。去年，四方區(qū)海云庵附近的房價大約為 7000元/平方米，如今每平方米已經(jīng)過了萬元大關。去年3月份的時候李滄區(qū)的二手房單價普遍漲到6000元以上，到去年年底個別房源達到了9000元/平方米，而如今，李滄區(qū)“萬元小區(qū)”比比皆是。市南區(qū)的漲幅更不用說了，最牛的海景房價格都超過了5萬元/平方米。

　　與此同時，二手房租房價格卻并沒有出現(xiàn)相應的增長，很多小區(qū)甚至原地踏步。市南區(qū)的天慧苑小區(qū)，去年年底房價在9000元/平方米，套二廳的房租是1800元/月，如今小區(qū)房價都漲到了 1.2萬元/平方米，而套二廳的房租依然是1800元/月。

　　香港花園小區(qū)每平方米房價較去年同期漲了 3000元，但租金卻沒多大漲幅 ，70平方米的套二房，月租金也就2000元，還是精裝修。浮山后房價在上漲，但房租漲幅很小。浮山后的房源都是1998年之后的新房，戶型偏大 。套二戶型，租房價格一般為每月1600元，好房源可能達到1800元，這樣的租房價格，和這幾年租房價格相比，漲價幅度都不是很大 。

　　“青島租賃市場上的需求相對穩(wěn)定，新就業(yè)的大學生、外來打工者，工資都不是很高，承受不起高房租，這也是這幾年房租一直很穩(wěn)定的原因。”林憲周介紹說。