◎分析
青島樓市曾被國土資源部點名有泡沫
早在今年3月29日,國土資源部公布了《 中國城市地價狀況2009》。據(jù)報告統(tǒng)計,從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價比分別為 6.42% 、6.11% 、4.83% 、4.59% 、3.81% ,另外 5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看,在國土資源部選取的 2009年六個樣本城市中,其住宅租價比均 低于下調后的5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。報告中顯示2009年這6個城市租價比均低于4.5% ,其中北京為 3.81% ;深圳為 3.82% ;上海為3.75% ;杭州為 3.84% ;天津為3.97% ;青島為 3.37% 。據(jù)介紹,這是不動產投資收益最為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5% ,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫;如果該比值高于5.5% ,則說明該住房尚存在升值空間。
國土資源部目前以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎,持續(xù)跟蹤京滬深等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示,近5年來,由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢,其中住宅物業(yè)自2008年以后,重點監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向,直至歷經(jīng)去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有重點監(jiān)控城市。
房價猛漲,租金漲幅很小
去年,浮山后的房價僅維持在7500元~9000元/平方米,今年年初直到4月份國家調控政策出臺前,房價已經(jīng)升到了 1.1萬元/平方米左右,目前浮山后的房源有的已經(jīng)達到了1.2萬元/平方米。四方區(qū)房價已經(jīng)突破 1萬元/平方米,好地段更是達到了1.5萬元/平方米。去年,四方區(qū)海云庵附近的房價大約為 7000元/平方米,如今每平方米已經(jīng)過了萬元大關。去年3月份的時候李滄區(qū)的二手房單價普遍漲到6000元以上,到去年年底個別房源達到了9000元/平方米,而如今,李滄區(qū)“萬元小區(qū)”比比皆是。市南區(qū)的漲幅更不用說了,最牛的海景房價格都超過了5萬元/平方米。
與此同時,二手房租房價格卻并沒有出現(xiàn)相應的增長,很多小區(qū)甚至原地踏步。市南區(qū)的天慧苑小區(qū),去年年底房價在9000元/平方米,套二廳的房租是1800元/月,如今小區(qū)房價都漲到了 1.2萬元/平方米,而套二廳的房租依然是1800元/月。
香港花園小區(qū)每平方米房價較去年同期漲了 3000元,但租金卻沒多大漲幅 ,70平方米的套二房,月租金也就2000元,還是精裝修。浮山后房價在上漲,但房租漲幅很小。浮山后的房源都是1998年之后的新房,戶型偏大 。套二戶型,租房價格一般為每月1600元,好房源可能達到1800元,這樣的租房價格,和這幾年租房價格相比,漲價幅度都不是很大 。
“青島租賃市場上的需求相對穩(wěn)定,新就業(yè)的大學生、外來打工者,工資都不是很高,承受不起高房租,這也是這幾年房租一直很穩(wěn)定的原因。”林憲周介紹說。