■房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān)，但中長期對房價的影響有限

　　■房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接；還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時間內(nèi)難以解決

　　有利于抑制投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行

　　記者：房產(chǎn)稅改革牽動人心。它的推出將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生什么樣的影響？

　　巴曙松：我們對房產(chǎn)稅改革的效果進(jìn)行了實(shí)證研究。對稅基的處理，為了與現(xiàn)有房產(chǎn)稅的口徑一致，也與目前房地產(chǎn)法規(guī)的分類標(biāo)準(zhǔn)一致，我們模擬將房產(chǎn)稅的征收范圍劃分為兩種：第一種是商品房(住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)，第二種是商業(yè)用房(商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)。假定按對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，研究的結(jié)果是，開征房產(chǎn)稅對商品房價格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全國，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對商業(yè)用房價格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實(shí)證研究的結(jié)果表明，房產(chǎn)稅開征會使房價微量下跌，房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān)。

　　這種負(fù)相關(guān)，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，閑置的土地也將按照評估的財產(chǎn)價值納稅，有利于促使開發(fā)商加快土地開發(fā)進(jìn)度，從而優(yōu)化土地資源配置，有利于抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。

　　開征房產(chǎn)稅不會抑制自住購房者需求

　　記者：無論是消費(fèi)性購房，還是投資性購房，開征房產(chǎn)稅，都會增加購房成本，你認(rèn)為房產(chǎn)稅改革最終會抑制消費(fèi)和投資需求嗎？

　　巴曙松：要具體分析。房產(chǎn)稅的開征，將通過對房價的影響作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機(jī)者來說，由于后期保有成本的增加必然對投資與投機(jī)者的購買動機(jī)產(chǎn)生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增。

　　記者：有什么現(xiàn)實(shí)依據(jù)嗎？

　　巴曙松：為了獲得基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)，我們通過多種渠道開展了問卷調(diào)查。此次調(diào)查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進(jìn)行，其中網(wǎng)下收回118份有效問卷，網(wǎng)上收回186份有效問卷，樣本總數(shù)為304 份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間，中等收入水平群體占比達(dá)63%，已有住房和沒有住房的比例接近1∶1，且行業(yè)分布廣泛。因此，本次問卷調(diào)查具有一定的代表性。

　　受訪者對房產(chǎn)稅改革條件下房價變化的預(yù)期是明顯的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響較小，自住性需求的價格彈性較小，而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產(chǎn)稅方案后如何處置投資性住房，已購置住房的受訪者對房產(chǎn)處理的選擇趨同，28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。