負(fù)重幾何？

　　土地增值稅的重點(diǎn)清算并非新生事物，國(guó)稅總局分別于2007年、2008年和2010年三次下發(fā)有關(guān)文件，對(duì)土地增值稅清算的一系列技術(shù)問題進(jìn)行規(guī)定。“這次的重點(diǎn)清算工作，將在這些技術(shù)問題規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行。”一位不愿具名的地方稅務(wù)局官員向記者表示。

　　對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)商而言，土地增值稅實(shí)際上才是真正能讓他們感受到切膚之痛的“所在”，因?yàn)檫@一稅種是直接影響地產(chǎn)商真金白銀收入的稅收政策。

　　記者從稅務(wù)部門了解到，在本次重點(diǎn)清算的過程中，將嚴(yán)格執(zhí)行如下規(guī)定：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，征收增值額的30%，超過50%未達(dá)100%的征收40%，對(duì)超過100%低于200%的征收50%，如果超過200%，則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅收學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者，由于土地增值稅執(zhí)行的是累進(jìn)稅率，具體到當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往是開發(fā)時(shí)間和周期拖得越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就長(zhǎng)得越高，這就導(dǎo)致征收土地增值稅的稅基也就越大，開發(fā)企業(yè)需要支出的稅金也就越高。

　　“現(xiàn)在土地增值稅，基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時(shí)候，預(yù)征額為1%的下限，也就是一個(gè)項(xiàng)目還沒有動(dòng)工，先按項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的1%預(yù)征，然后在項(xiàng)目完成結(jié)案后進(jìn)行清算，現(xiàn)在，這個(gè)預(yù)征額的下限提高到了5%。”一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)于2月8日告訴記者。

　　她給記者算了一筆賬，如果項(xiàng)目銷售評(píng)估值與土地獲取成本及運(yùn)營(yíng)成本之間差價(jià)的總額為1億元，預(yù)征1%的與預(yù)征5%的的差距就是現(xiàn)金400萬元，況且絕大部分項(xiàng)目的評(píng)估值差價(jià)多數(shù)都在1億元以上，動(dòng)輒就是超過1000萬元以上的現(xiàn)金支出差距，這個(gè)差距對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作是真金白銀的影響。

　　北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，2009年北京單價(jià)15000元/平方米就可以算得上是高檔住宅，而現(xiàn)在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高檔項(xiàng)目，“從這個(gè)側(cè)面可以看出，從2009年到2011年，兩年間，北京主流房地產(chǎn)項(xiàng)目的增幅都在100%左右，這還沒有計(jì)算項(xiàng)目土地獲取年代的成本，可想而知，如果從嚴(yán)征繳高檔項(xiàng)目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，會(huì)有多大的壓力。”他說。

　　意在逼出供應(yīng)

　　對(duì)于土地增值稅，開發(fā)企業(yè)的忌憚與恐慌或許恰是政府的意圖所在。“政府希望開發(fā)商忌憚如此之高的稅金，加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏，從而短時(shí)期內(nèi)充實(shí)樓市的市場(chǎng)供應(yīng)，以緩解市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。”楊少鋒說。

　　從2010年4月開始，國(guó)務(wù)院三次下發(fā)文件對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，其間均提出要穩(wěn)定城市住房供應(yīng)。但市場(chǎng)中現(xiàn)實(shí)的情況是，不少開發(fā)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)快速上漲的房?jī)r(jià)，采用拖延開發(fā)周期、銷售周期的手段，獲得更高的銷售價(jià)格，以提高利潤(rùn)。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，其意所指，很大程度上是在迫使開發(fā)商迅速順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，大批放量使價(jià)格迅速回落。

　　“稍微明智點(diǎn)兒的開發(fā)商都會(huì)算出這筆賬，與其死撐后還被收高額增值稅，不如現(xiàn)在降價(jià)回籠資金。” 江蘇省淮安市房管局局長(zhǎng)邵明認(rèn)為，這一政令對(duì)進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果將起到很好的作用。另一方面，土地價(jià)值在過去幾年的成倍攀升，原有預(yù)征稅率標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過時(shí)，稅率提高，則可以大大提高地方財(cái)政收入。

　　在接受記者采訪時(shí)，萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]股份總裁郁亮表示，在外界評(píng)價(jià)中，開發(fā)企業(yè)通常被指摘為發(fā)展靠融資、利潤(rùn)靠通脹，但萬科的策略是主要不靠土地增值賺取利潤(rùn)，從而確保財(cái)務(wù)的總體安全。

　　但即便如此，萬科在上一次土地增值稅的清算風(fēng)暴中，依然進(jìn)行了大幅度的財(cái)務(wù)計(jì)提手段，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種情況，不僅萬科如此，招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、金地集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市企業(yè)均是如此。