近日記者發(fā)現(xiàn)，越來越多開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并瞄準已具有開發(fā)潛力及較強前景的二、三線城市，而“城市綜合體”成為有實力的開發(fā)商首選項目。
房企紛紛大拿商用地 今年以來，不少房企到二、三線城市大拿商用地，意欲打造“城市綜合體”項目，這似乎形成了一種趨勢。 1月21日，浙江臺州出讓新前城市新區(qū)五幅地塊，總出讓面積68.62萬平方米，由綠城聯(lián)合體以66.6億元奪得，平均樓面地價為4675元/平方米。據(jù)資料顯示，其中三宗為純宅地，兩宗包含部分商業(yè)用途。 1月26日，越秀集團與廣東茂名市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在茂名打造一個集旅游度假、高端商務、高端居住、商業(yè)配套、休閑運動公園于一體的“城市綜合體”，總占地面積超過5000畝。這是繼去年12月7日，越秀地產(chǎn)以5.89億元購得浙江臨安5幅地塊，擬打造青山湖科技城后的第二個“城市綜合體”項目。 1月28日，南京中商發(fā)布公告，稱公司擬投資91億元分別在淮安和徐州興建“城市綜合體”項目，項目均規(guī)劃在6年內(nèi)建成。其中一個地處淮安核心商業(yè)地段淮海廣場中心商業(yè)區(qū)東南片區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，該項目將會是一個集超五星級酒店、高檔時尚主題百貨、超市賣場、高檔服務式公寓、5A甲級寫字樓及配套設施等于一體的現(xiàn)代化大型“城市綜合體”。 1月底，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)公司又以3.08億成功競得蕪湖弋江中路與赭山路交叉口東南側(cè)A地塊，折合樓面地價為1133元/平方米。 此外，去年12月也有多家大型房企前往二、三線城市拿地開發(fā)“城市綜合體”，其中包括遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)合以20.0288億元摘得位于成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)和東大街附近一宗土地的開建權(quán)。 利潤及發(fā)展?jié)摿Τ≌?/strong> 業(yè)內(nèi)專家表示，目前一線城市的“城市綜合體”項目或是綜合體地塊已趨于飽和，開發(fā)商進軍二、三線城市開發(fā)“城市綜合體”是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。維森置業(yè)董事長張維倫表示，“城市綜合體”可算是二、三線城市的新業(yè)態(tài)。 資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，開發(fā)商逆市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)，瘋狂竟拿城市商業(yè)綜合體地塊，目的是搶入二、三線城市的時機，進入二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤大。但是，不排除部分開發(fā)商僅僅是布局和擴張拿地或儲備性的侵奪，目的是拿地抗通脹，或是變相拿地融資、拿地等升值的炒地皮現(xiàn)象。 業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，開發(fā)商大力進入二、三線城市拿地開發(fā)綜合體項目，原因有二。第一，開發(fā)商到中小城市發(fā)展商業(yè)、住宅項目的利潤空間比較大、前景相當樂觀；第二，不少開發(fā)商看到萬達、SOHO的成功，也開始涉足商業(yè)項目開發(fā)，低價拿地，高價出售住宅，而商業(yè)、酒店等又可保持長期穩(wěn)定收益增長，這樣開發(fā)商獲得的利潤將更高、利潤空間也更大。 或拉高周邊樓價 廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，“開發(fā)商通過招拍掛途徑拿到開發(fā)‘城市綜合體’項目的土地一般地價都非常低，甚至有些二、三線城市為了吸引開發(fā)商開發(fā)大型“城市綜合體”，都是以零地價出讓土地，但是需要幫助政府完成周邊的多項市政配套，比如建醫(yī)院、公車站、公園等。而這些建設費用往后就被分攤到樓價里面，樓價也相對較高”。 張維倫和韓世同均表示，任何地方政府都是非常支持開發(fā)商特別是有實力的大開發(fā)商開發(fā)“城市綜合體”項目，這些大型項目既可為當?shù)卣脴淞⒘己眯蜗螅挚蔀榈胤綆硪粋€長期稅收期，提高當?shù)禺a(chǎn)業(yè)集群。 據(jù)記者了解到，大多數(shù)“城市綜合體”項目中的住宅都被打造成高端項目，不僅項目高端，其價格也是高端的。廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，不少房企開發(fā)綜合體項目都是沖著住宅去的，而綜合體的利潤也主要在住宅。綜合體一般都會包含酒店、住宅、商業(yè)等方面，一般不出售的商業(yè)項目15年內(nèi)都沒有利潤，酒店20年內(nèi)也沒有利潤，房企只能以較高的價格賣出可售住宅快速回籠資金。張維倫告訴記者，現(xiàn)在二、三線城市的購買力已達到了“爆發(fā)期”，不少二、三線城市的市民都愿意投資一些“城市綜合體”中可銷售的住宅或是街邊商鋪。 業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，“城市綜合體”項目也會帶動周邊住宅項目價格的上漲，但前提是開發(fā)商需先將商業(yè)等部分的配套完成。一旦配套完成，生活便利了，自然會吸引市民買樓，而樓價也會因而上漲。 名詞解釋 城市綜合體 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
