春節(jié)前后，房地產調控再次發(fā)力，“國八條”全面延續(xù)并強化了此前出臺的各項調控政策，尤其是對需求的管理達到前所未有的力度。緊接著，上海和重慶正式開始試點征收房產稅。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。與此同時，各地也在緊鑼密鼓的準備出臺與“國八條”相配套的地方調控措施，業(yè)界普遍預測地方的措施將更加嚴厲。
經過2010年持續(xù)一年的嚴厲調控，房價過快上漲的勢頭得到遏制，但仍然處于高位，而且仍然面臨很大的上漲壓力。2011年初樓市調控連出重拳，體現(xiàn)了國家將房地產調控堅持到底的決心。這一連串有力的組合拳，能否打倒高房價？
連出重拳，調控效果值得期待
新一輪的房地產調控，比大多數(shù)人預計的出拳要更快更猛。
去年底、今年初，各地房價再次出現(xiàn)平穩(wěn)一段時間后快速上漲的勢頭。由于快速城鎮(zhèn)化帶來的購房需求仍然龐大，熱錢和抗通脹的需求使各種資金源源不斷的涌入樓市，加上前期出臺的調控政策逐漸被市場消化，房價上漲的壓力再次抬頭，房地產調控的形勢嚴峻起來。
作為新一輪調控的第一拳，1月26日公布的“國八條”所提出的措施針對性很強。此前一些地方政府落實政策不力、調控缺乏明確目標，“國八條”明確提出落實地方政府責任，要求各地合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并向社會公布。
針對流動性充足帶來的投資投機性需求，政策進一步強化了差別化信貸政策，將二套房貸首付提至6成，5年內二手房全額征收營業(yè)稅。
經濟手段之外，加強了限購措施，此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購政策，將在更多城市、更大范圍內執(zhí)行。這樣，即便可以全款購買多套房的需求，也將被遏制。
“國八條”中提出的這一系列措施，成為近年來房地產調控最嚴厲的需求管理手段。據(jù)了解，各地正在醞釀中的限購政策，更為細致和嚴格。
緊接著，上海和重慶正式開始試點房產稅。兩個城市的試點版本雖然有所差別，但都對購買多套房增加了持有成本，并且面積越大、成本越高。
隨著試點的成熟，房產稅也將逐步推廣至全國，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收。這對房地產市場短期的心理影響和長遠健康發(fā)展影響重大。
春節(jié)長假后，2月9日，央行宣布加息，5年期以上貸款利率提高至6.6%。在連續(xù)加息、二套房貸執(zhí)行1.1倍利率之后，貸款購房的利息成本已經大幅增加。
以貸款100萬元購買首套房、貸款期限為20年計算，2010年4月調控之前，利率較低，又可享受七折優(yōu)惠。如今經過3次加息，各大銀行對首套房基本取消優(yōu)惠利率后，同樣一筆貸款的總利息由47萬多元上升到約80萬元。
“盡管加息的直接目的不是調控房價，但與‘國八條’相配合，政策的疊加效應將十分明顯。”中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，近期多項調控措施頻繁出臺，既有金融、稅收等經濟手段，也有問責、限購等行政手段；既有給當前市場降溫的短期措施，也有旨在促進市場長期健康發(fā)展的制度改革。說明政府對當前房地產市場存在的問題有了更清晰的認識。如果政策有效執(zhí)行，將鞏固和強化2010年一年來調控的效果，作用持續(xù)的時間也將更長。
賣方不淡定，房價有望穩(wěn)中有降
和以往多次調控一樣，政策出臺之后，迅速引起市場的觀望，成交量明顯滑落。
最近，不少人長假后剛上班就收到各種開發(fā)商和房產中介群發(fā)的手機短信，內容是開發(fā)商加大促銷力度，或是勸購房者在北京市的限購政策出臺前“趕搭末班車”，趕緊出手買房。市場的冷清和北京市可能出臺的更嚴厲的政策，讓賣方不再淡定。
春節(jié)以后的第一周，北京市場的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的規(guī)律，春節(jié)假期剛過市場成交都比較低，但隨后會慢慢放量，到三四月份甚至會迎來“小陽春”。但是鏈家地產市場分析師張月認為，今年的情況會有所不同。
由于限購政策的強化，成交量要像前幾次一樣，低迷一段時間以后反彈，難度不小。這種成交低迷的狀況有可能持續(xù)較長時間。2011年成交量比2010年下滑的預測，幾乎已經被業(yè)界廣泛認同。成交量低，房價就失去了最大的上漲動力，即便上漲也將是小幅上漲。
與此同時，認為房價將可能企穩(wěn)甚至回落的看法也越來越被市場認同。“經過去年一年的調控，加上近期政策頻繁出臺，我認為房地產調控將從量變到質變，房價將出現(xiàn)下降的拐點。”中國城市科學研究會住房政策和市場調控委員會主任婁立平表示。
由于去年初大量開工的新項目陸續(xù)進入銷售環(huán)節(jié)，今年上半年樓市供應量將明顯放量。此外，受房產稅、加息等影響，住房持有成本增加，也將促使一部分投資者將空置的房屋盡快投向市場，增加市場供應。
“市場供求關系可能出現(xiàn)明顯變化，供不應求的狀況將改觀。”劉元春說。同時，如果成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商的資金狀況將進一步趨緊，4月份左右房價很可能從高位適度回調。這種變化是積極、良性的，不會對實體經濟產生大的沖擊。
而房地產開發(fā)商對市場前景的預測也不再像去年底那樣樂觀。“房地產行業(yè)將再次進入一個現(xiàn)金為王的時代，我們最近又調整了今年的策略，要減少土地儲備，加快項目銷售，以保持充足的現(xiàn)金流。”一位房地產企業(yè)負責人告訴記者，“在銷售上，會根據(jù)情況加大促銷的力度，合理的降價，降低經營風險。”
從長期看，如果房產稅等房地產制度改革能夠不斷深化，房價的長期平穩(wěn)也是值得期待的。但短期寄望通過房產稅試點直接降低房價，作用將比較有限。中國人民大學財政金融學院院長郭慶旺表示，盡管增加持有成本可以改善供求關系，減輕房價上漲壓力。但其效果取決于房產稅增加能釋放多少存量，只有供應量達到一定水平，才能影響到價格。
同時，房產稅試點會對未來房地產保有方式和消費習慣產生重大影響。劉元春說，開征持有環(huán)節(jié)稅，將改變過去人們簡單通過買房來實現(xiàn)資產保值增值、對抗通脹的習慣。這種經濟手段也有助于更好的引導老百姓樹立“先租后買、先小后大”的住房消費理念。
