去年年底，位于山東青島李滄商圈的三塊地集中拍賣，大連萬達(dá)集團(tuán)出手闊綽，14.8億元一起拿下；也是在去年，萬科以6億元拿下李滄李家上流社區(qū)村莊改造項(xiàng)目；今年2月25日，李滄區(qū)河南、南莊社區(qū)9宗地塊出讓 ，9宗地塊全部被中海地產(chǎn)拿下，總價(jià)超過了 30億元，其中4號(hào)地拍出8250元/平方米價(jià)格 ，創(chuàng)李滄樓面地價(jià)新高……今年，先前進(jìn)駐李滄樓市的綠城和寶龍不會(huì)孤單了 ，房產(chǎn)大鱷全國10強(qiáng)已經(jīng)云集5家。去年，四方新都心出現(xiàn)3家大鱷激戰(zhàn)的罕見場(chǎng)面，如今，這一場(chǎng)景很可能要在李滄重演，而且房產(chǎn)大鱷擴(kuò)至5家，李滄房?jī)r(jià)今年難道要普遍過萬元？

    A 萬科李滄打造高端項(xiàng)目

    去年，青島樓市火爆，外來大鱷都忙不過來了 。萬科先是忙著消化萬科金色城品的房源，隨后又推出新都心區(qū)域的高價(jià)樓盤萬科城還有市北區(qū)的萬科藍(lán)山。一邊賣房子，另一邊儲(chǔ)備土地，萬科沒閑著，李滄拿地 。李滄區(qū)李家上流社區(qū)舊村改造專門舉行招標(biāo)會(huì)，項(xiàng)目總土地面積將近30萬平方米，總建筑面積將近52萬平方米，招標(biāo)出讓地塊的起始價(jià)確定為樓面地價(jià)的平均價(jià) 2198元/平方米。該項(xiàng)目安置房將惠及居民639戶，將于簽訂協(xié)議書后18個(gè)月交付使用。

    不出意外 ，萬科以總價(jià)超過6億元將該項(xiàng)目拿下，成功進(jìn)軍李滄樓市。值得注意的是，李家上流舊村將變身英倫風(fēng)格生態(tài)居住區(qū) ，建筑將以英倫風(fēng)格為主，創(chuàng)造錯(cuò)落的空間，打造高端項(xiàng)目。

    萬科在此區(qū)域打造的商品房項(xiàng)目也是立足高端，具體位于濱川路以東，李村河以西，習(xí)水路以北的區(qū)域。記者了解到，今年萬科李滄項(xiàng)目很可能面市。目前該區(qū)域周邊商品房?jī)r(jià)格維持在8500元/平方米左右，業(yè)內(nèi)人士透露，萬科李滄項(xiàng)目?jī)r(jià)格很可能賣到1萬元/平方米以上。

    B 萬達(dá)李滄建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)

    商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)早已殺入青島樓市，臺(tái)東萬達(dá)廣場(chǎng)、延吉路萬達(dá)廣場(chǎng)便是其杰作。2009年延吉路萬達(dá)廣場(chǎng)周邊的萬達(dá)39克拉熱銷，前后銷售套數(shù)超過千套，創(chuàng)造了酒店式公寓銷售紀(jì)錄。這些還不能滿足萬達(dá)的胃口，萬達(dá)相中了李滄商圈，又一座萬達(dá)廣場(chǎng)將在李滄崛起。

    去年12月15日，李滄商圈三塊地集中拍賣，短短不到30分鐘的時(shí)間，萬達(dá)便以總價(jià) 14.8億元拿下這三塊地。今年年初，記者了解到，該項(xiàng)目將建設(shè)李滄萬達(dá)廣場(chǎng)，將建成集商業(yè)廣場(chǎng)、高檔寫字樓、高檔住宅區(qū) ，并配套建有幼兒園、老年公寓、文化活動(dòng)中心等于一體的城市綜合體?？偨ㄔO(shè)周期為4年。該項(xiàng)目總占地面積 31萬平方米，總建筑面積147萬平方米，其中地上建筑面積117萬平方米，地下建筑面積30萬平方米。整個(gè)項(xiàng)目住宅部分設(shè)計(jì)總戶數(shù)達(dá)6786戶，總地下停車位6900個(gè)。

    值得注意的是，在萬達(dá)之前，另一商業(yè)地產(chǎn)巨頭寶龍已經(jīng)成功開發(fā)了李滄寶龍廣場(chǎng)，住宅項(xiàng)目更是在去年銷售完畢，今年將集中銷售剩余的商鋪和酒店式公寓。兩大商業(yè)地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也是今年李滄樓市的一大看點(diǎn)。

    C 中海砸錢李滄再生地王

    這幾年，在青島，中海嘗到了甜頭。市區(qū)方面，先是中海·銀海一號(hào)，隨后是中海·清江華府，今年山東路項(xiàng)目也將上市。征服了市南區(qū)和四方區(qū) ，中海把目光投向了李滄區(qū)。

    2月25日，中海的機(jī)會(huì)終于來了。李滄區(qū)河南、南莊社區(qū) 9宗地塊出讓，中海砸 30多億元，將9塊地?cái)埲霊阎?。值得注意的是，其?塊地進(jìn)展都很順利 ，中海輕松得手，但 4號(hào)地卻出現(xiàn)了激烈競(jìng)爭(zhēng)。該地塊起叫價(jià)為4720元/平方米，數(shù)輪后，中海和另一家競(jìng)拍人提高加價(jià)幅度，每次加價(jià) 20元，不久每次加價(jià) 50元，經(jīng)過百輪舉牌，最終中海以樓面地價(jià) 8250元/平方米競(jìng)得。這也是目前李滄地價(jià)的最高紀(jì)錄，李滄地王誕生，外來大鱷中海創(chuàng)造。早在幾年前，中海便以高價(jià)拿下山東路一地塊，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)這一區(qū)域的地王價(jià)。

    李滄區(qū)之前的地王是銀座保持的。2010年3月，李滄區(qū)面粉七廠地塊正式掛牌出讓，當(dāng)時(shí)的拍賣起始價(jià)為3900元/平方米，最終該地塊以5900元/平方米的樓面地價(jià)成交。

    D 五家房產(chǎn)大鱷扎堆李滄

    綠城是第一家進(jìn)入李滄區(qū)的外來大鱷。2006年，綠城拿下了210萬平方米的侯家莊 、麥坡、佛耳崖改造項(xiàng)目，開啟了青島北部的“大盤造城”時(shí)代。該項(xiàng)目的商品房項(xiàng)目銷售一直很順利 ，一段時(shí)期甚至獨(dú)孤求敗。前幾年，萬科只是在城陽和四方開發(fā)，保利也是在四方，中海在市南和市北。昔日獨(dú)自盤踞李滄的綠城今年起就不孤單了?，F(xiàn)在看 ，全國10強(qiáng)中已經(jīng)有5家來到了李滄區(qū) ，還有更多的大鱷在尋找機(jī)會(huì)，比方說重慶龍頭地產(chǎn)企業(yè)龍湖。

    “鐵路青島北站及地鐵的規(guī)劃與建設(shè)、一橋一隧的規(guī)劃與施工、膠州灣高速路的拓寬、金水路的拓寬、李村河改造、2014年園博會(huì)等，作為老城區(qū)的李滄區(qū)這兩年有了自己的優(yōu)勢(shì)。最重要的原因，現(xiàn)在市區(qū)屬李滄區(qū)的土地供應(yīng)量大，給大鱷提供了充分施展自己能力的機(jī)會(huì)。”業(yè)內(nèi)人士張百忍稱，“今年李滄區(qū)將是市區(qū)土地供應(yīng)量最多的區(qū)域，也是受限購令影響最小的區(qū)域，值得期待。但如果從交通的堵塞來看，黑龍江路兩邊無數(shù)高樓所帶來的汽車恐怕是個(gè)很大的問題。”

    E 李滄房?jī)r(jià)已經(jīng)過8000元

    青山綠水可售住宅數(shù)208套，價(jià)格8500元/平方米左右；偉東幸福之城可售住宅數(shù)304套，價(jià)格8000元～9000元/平方米；春和景明二期在售住宅數(shù)245套，價(jià)格8000元～9000元/平方米……3月1日，記者從市房地產(chǎn)交易中心了解到，目前李滄區(qū)在售商品房的房?jī)r(jià)大部分超過了8000元/平方米。二手房方面，百通花園、福林苑價(jià)格要更高，好戶型的單價(jià)動(dòng)輒9000元/平方米。

    “李滄區(qū)房?jī)r(jià)漲幅一直很穩(wěn)定，2000年左右開發(fā)的二手房現(xiàn)在到了8500元/平方米。供應(yīng)量方面，李滄區(qū)大的小區(qū)很多，百通花園、百通馨苑等，這些小區(qū)的可售房源很多。”青島業(yè)內(nèi)人士林憲周介紹。

    大鱷樓盤方面，綠城項(xiàng)目房源價(jià)格要高一些，有些房源甚至過了萬元大關(guān)。今年1月份的理想之城、西子公寓樓盤很多房源都在萬元之上，當(dāng)然現(xiàn)在房源已經(jīng)很少，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示可售房源僅為21套。

    市區(qū)方面，現(xiàn)在李滄區(qū)是房?jī)r(jià)最低的區(qū)域。以前的時(shí)候，四方區(qū)與李滄區(qū)房?jī)r(jià)旗鼓相當(dāng)，從去年開始差距開始拉開。不是李滄區(qū)的房?jī)r(jià)降了，是四方區(qū)價(jià)格漲幅太大，李滄區(qū)沒跟上步伐。

    F 李滄將再現(xiàn)新都心瘋狂？

    去年年初，萬科金色城品9000元/平方米，四方新都心很寂靜。但去年10月份后 ，熱鬧開了 。保利里院里、萬科城，價(jià)格一個(gè)比一個(gè)高。1.5萬元/平方米，想買還得提前交錢參加搖號(hào)，有錢也不一定能買到房子。中海清江華府延續(xù)了萬科城的瘋狂，價(jià)格一點(diǎn)也不低。不可否認(rèn)，去年整個(gè)市區(qū)樓市，新都心算是出盡了風(fēng)頭。反觀李滄區(qū) ，寶龍廣場(chǎng)一期住宅價(jià)格才7000多元/平方米，年底三期價(jià)格才到了8000元/平方米。

    一手推高新都心房?jī)r(jià)的萬科、中海，如今不約而同地殺到了李滄區(qū) 。地價(jià)都到了8250元/平方米，樓盤上市會(huì)賣到什么價(jià)位？你相信萬科項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)定位在8000元/平方米？可以預(yù)見，2010年發(fā)生在新都心的瘋狂很可能在李滄區(qū)繼續(xù)上演，而且會(huì)更加猛烈。

    本地房企方面，本地企業(yè)開發(fā)的青山綠水、山河城、偉東幸福之城、新海園優(yōu)盤等，去年都取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，山河城一期甚至成為日光盤。今年情況可能有所改變，在5家大鱷的沖擊下，本地企業(yè)表現(xiàn)是否繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)成為一個(gè)問號(hào)。