外商直投激增

　　“2010年，包括主權(quán)基金在內(nèi)的各路外資，進入國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)呈加速趨勢，F(xiàn)DI中有近四分之一進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。”商務(wù)部一位官員近期透露。

　　除主權(quán)基金外，境外其他私募基金也紛紛搶灘國內(nèi)樓市。2010年9月，美國私募股權(quán)基金黑石宣布聯(lián)手香港鷹君集團，共同開發(fā)大連高端酒店和住宅項目。11 月，荷蘭GTC在中國的首家商業(yè)綜合體——成都凱丹廣場落成運營。12月中旬，中遠集團應(yīng)國資委要求，將所持遠洋地產(chǎn)的股權(quán)全部出售；而接盤資金除香港南豐集團外，還有一家匯豐旗下的外資基金。12月底，嘉里置業(yè)、豐益國際、香格里拉(中國)公司等3家境外企業(yè)聯(lián)手組建合資公司，將在東北一些城市從事房地產(chǎn)開發(fā)等綜合業(yè)務(wù)。

　　由于境外資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的主要途徑是FDI，2010年房地產(chǎn)領(lǐng)域的FDI大幅增長。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年全年全國非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計算，去年流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達240億美元，約合人民幣1590億元。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內(nèi)貸款55.7個百分點。

　　“從外商投資的標的看，商業(yè)地產(chǎn)項目占比突出。”21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾表示。世邦魏理仕的報告顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%。

　　新加坡淡馬錫近期透露，其全資子公司豐樹集團將在今年啟動一只新基金，從國際市場上募集資金，規(guī)模在10億美元左右，依然專注于中國境內(nèi)寫字樓、商場和住宅物業(yè)的開發(fā)，“如果可以找到很好的投資機會，資金規(guī)?？赡苓€會更大。”

　　地產(chǎn)私募基金日趨活躍

　　為了更直接地參與境內(nèi)房地產(chǎn)市場，很多外資機構(gòu)都已把在境內(nèi)設(shè)立人民幣私募基金提上了日程。“目前已經(jīng)設(shè)立并運作的人民幣私募基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個趨勢。”仲聯(lián)量行一位投資總監(jiān)坦言。

　　“通過設(shè)立人民幣私募基金，外資可以先把錢倒進來，然后再去尋找項目。而目前的模式，是先得有項目，然后才能募集外幣資金。”陽光股份總裁助理吳爽表示。

　　據(jù)權(quán)威消息，上海將率先試點經(jīng)許可的國外投資者投資中國的人民幣私募股權(quán)和風(fēng)投基金，初期規(guī)模為30億美元。其中，允許設(shè)立中外合伙制股權(quán)投資企業(yè)，同時允許境外PE先結(jié)匯再投資。

　　與之相呼應(yīng)，外幣房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)風(fēng)生水起。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)已出現(xiàn)金地集團(6.77,0.08,1.20%)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機構(gòu)發(fā)起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機構(gòu)也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

　　金地集團董事長凌克曾表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)有兩個發(fā)展方向，“一個是向上游發(fā)展，進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金；另一個是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。”

　　陽光股份旗下陽光厚土基金已開始運營。楊寧介紹，在相對成熟的市場，基金一般分為核心基金、增值基金以及機會基金。核心基金持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)，在收益率方面要求較低；增值基金持有現(xiàn)金流物業(yè)，并通過管理或再開發(fā)提升其價值，其回報要求較高；而機會基金主要投資于開發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前的股權(quán)，其要求的回報最高。陽光厚土定位為核心基金，側(cè)重于投資商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　“通過商業(yè)項目的設(shè)計、建設(shè)、招商、運營及管理獲得穩(wěn)定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩(wěn)定的綜合商業(yè)項目將逐漸成為核心基金投資的目標。”楊寧表示。