第1計(jì)：瞞天過(guò)海 

　　此計(jì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用之策。許多開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)要客戶去看樣板房。購(gòu)房人看罷往往驚嘆不已，以為以后自己的房子也可以達(dá)到那樣的裝修效果。實(shí)際上一般商品房居住時(shí)達(dá)不到樣板房的效果。因?yàn)楣庹諚l件、層高、裝飾家具不同，裝修效果完全不同。而且實(shí)際居住時(shí)，家庭有許多東西是必不可少，而樣板房里卻是沒(méi)有的，如日常用品、小孩玩具等。買(mǎi)房時(shí)樣板房只能作為一個(gè)完美的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際意義不大。 

     第2計(jì)：避實(shí)就虛  

　　售樓小姐介紹房子時(shí)常用此策。她們介紹時(shí)，往往偏重于小區(qū)的社會(huì)功能（如辦高級(jí)學(xué)校、離商場(chǎng)近等）、選擇功能（需要另行付費(fèi)的功能，如高級(jí)物業(yè)管理等）和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（未來(lái)將如何如何），對(duì)于小區(qū)功能、必備功能與現(xiàn)實(shí)狀況采取回避態(tài)度。對(duì)于購(gòu)房人而言，看中的主要應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的必備功能，如地段、采光、停車(chē)、安全、交往等。當(dāng)然，社會(huì)功能、選擇功能和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃也是考量因素之一，但它們對(duì)房?jī)r(jià)的影響不如現(xiàn)實(shí)功能。 

     第3計(jì)：借刀殺人 

     房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借口委托某知名物業(yè)公司管理小區(qū)，收取較高的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上小區(qū)并未移交給該公司管理，而是以業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生為由，“ 暫時(shí)管理 ” 該小區(qū)。 

     第4計(jì)：以逸待勞 

     許多人以為買(mǎi)房時(shí)找熟悉的人打招呼可以使房?jī)r(jià)便宜一點(diǎn)。其實(shí)，大部分人并不知道，通過(guò)談判也可以達(dá)到同樣的效果。由于熟人打招呼了，開(kāi)發(fā)商就不必費(fèi)心與你談判，還由于熟人的 “ 面子 ” ，造成購(gòu)房人放棄其他要求。 

     第5計(jì)：趁火打劫 

    主要是按揭貸款時(shí)，銀行強(qiáng)制投保。由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽訂，甚至貸款銀行也已經(jīng)指定，購(gòu)房人往往無(wú)法選擇銀行。銀行往往強(qiáng)制投保貸款責(zé)任險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)意外保險(xiǎn)。實(shí)際這兩種保險(xiǎn)責(zé)任重合。既然購(gòu)房人已經(jīng)提供了抵押擔(dān)保，銀行不應(yīng)當(dāng)要求投保貸款責(zé)任險(xiǎn)。實(shí)際上銀行充當(dāng)了保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)代理人，分取了部分業(yè)務(wù)費(fèi)。 

    第6計(jì)：聲東擊西 

    售樓小姐帶買(mǎi)方看房時(shí)，往往會(huì)向買(mǎi)方 “ 透露 ” 已經(jīng)有別的客戶看中了該套房子。實(shí)際上，她們只是以此讓看房人早下買(mǎi)房決心。有時(shí)她們還會(huì)打電話給可能的買(mǎi)房人，告知有人來(lái)訂房，請(qǐng)他（她）早做決定，或者換另一套房子。 

     第7計(jì)：無(wú)中生有 

     買(mǎi)方看房時(shí)，售樓小姐宣稱銷(xiāo)售率達(dá)到多少多少，造成熱銷(xiāo)的假象。有時(shí)售樓處掛有一個(gè)分戶圖，圖上插滿了小紅旗，造成存貨不多，欲購(gòu)從速的心理暗示。筆者住處附近的一個(gè)大型居住小區(qū)，一年以前就宣稱銷(xiāo)售率達(dá)到了 70% ，實(shí)際上如今還在無(wú)錫日?qǐng)?bào)做廣告，有心人一看便知其中貓膩。 

     第8計(jì)：暗渡陳倉(cāng) 

     現(xiàn)實(shí)中此計(jì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常用。初期規(guī)劃時(shí)，房地產(chǎn)商往往考慮到客戶的需求，提高規(guī)劃質(zhì)量，降低小區(qū)的容積率，拉開(kāi)棟與棟的間距，并以此制作小區(qū)模型。實(shí)際建造時(shí)，則適當(dāng)擴(kuò)大房屋的進(jìn)深，這樣一來(lái)就增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，必要時(shí)調(diào)整規(guī)劃。這些動(dòng)作，一般人是看不出來(lái)的。

第9計(jì)：夸大其詞 

 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)往往會(huì)夸大商品房的使用功能。例如， 24 小時(shí)保安、紅外線電子監(jiān)控、附設(shè)體育設(shè)施、健康的居住環(huán)境等。這些功能有些是要等到房屋交付后由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商的，有些是價(jià)格高、檔次低的服務(wù)。有的會(huì)大夸其信用如何好，以往業(yè)績(jī)?nèi)绾蝺?yōu)秀，實(shí)際上建立在規(guī)范基礎(chǔ)上的合同比建立在信任基礎(chǔ)上的合同更可靠。 

第10計(jì)：笑里藏刀 

 開(kāi)發(fā)商的諸如送閣樓的銷(xiāo)售措施可謂笑里藏刀。因?yàn)轫攲铀烷w樓，業(yè)主必須支付的房屋價(jià)格就比正常價(jià)格高。實(shí)際上業(yè)主一般不可能得到閣樓的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同上的面積并不包括閣樓的面積，且閣樓一般屬于全體業(yè)主共同所有。未來(lái)一旦有的業(yè)主以產(chǎn)權(quán)共有為由要求頂樓業(yè)主退出閣樓，也會(huì)帶來(lái)許多麻煩。 

 第11計(jì)：李代桃僵 

 部分小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)的，有的開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，就向購(gòu)房者出示以前開(kāi)發(fā)的房屋的預(yù)售許可證，購(gòu)房人信以為真，于是簽訂商品房預(yù)售合同。這容易為未來(lái)的合同履行埋下風(fēng)險(xiǎn)。 

第12計(jì)：順手牽羊 

 此計(jì)主要用于房屋交接時(shí)。新房交接時(shí)，開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人急于得到新房的心理，在交房的正常費(fèi)用之外，搭收一些額外的費(fèi)用。例如所謂防盜門(mén)費(fèi)用、文明裝修保證金等。