在限購令、房產(chǎn)稅、未來五年計(jì)劃推出3600萬套保障性住房等調(diào)控政策壓力之下，住宅市場投資風(fēng)險(xiǎn)偏高，投資商業(yè)地產(chǎn)儼然成為“新寵”。據(jù)本網(wǎng)調(diào)查，眾多品牌房企紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”商業(yè)地產(chǎn)，同時限購令也讓投資者將目光轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)投資，如何把握專業(yè)投資法則，正確選擇投資回報(bào)率高、未來升值潛力巨大的物業(yè)成為重中之重。世邦魏理仕成都市場研究部負(fù)責(zé)人金靈認(rèn)為，地段仍是投資商業(yè)地產(chǎn)首要考慮因素。另外，知名的開發(fā)商、專業(yè)的后期物業(yè)管理都會成為衡量商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的重要因素。

　　聚集商業(yè)地產(chǎn) 把握投資方向

　　據(jù)了解，目前商業(yè)地產(chǎn)處于政策調(diào)控的真空地帶是火熱原因之一。“新國八條”的出臺，多數(shù)二線城市限購政策出臺，意味著嚴(yán)厲的第三輪調(diào)控來襲，住宅市場的政策風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于市場風(fēng)險(xiǎn)，對投資者來說有太多的門檻限制。“這一輪對于住宅市場的調(diào)控，會帶來住宅市場向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向的沖動。”易城中國副總裁柳費(fèi)國表示。

　　事實(shí)上，政策風(fēng)向已經(jīng)快速地傳導(dǎo)至市場反應(yīng)。以位于東大街的九龍倉 時代8號為例，該項(xiàng)目年后均價(jià)突破20000元/平方米。同樣如此，城北某商業(yè)大盤的商鋪賣到了4-6萬元/平方米的價(jià)格，核心地段更是突破了10萬元/平方米。

　　此外，從土地市場成交也可窺得商業(yè)地產(chǎn)的火爆。2月份是傳統(tǒng)的土地市場淡季，僅有10宗土地以掛牌方式出讓，但是其中有7宗均是商業(yè)用地，2宗是商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地，其高新西區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)的2宗土地由龍湖摘得。地產(chǎn)大腕紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，可見商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　不過，NAI新巢地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理蔣鵬認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是市場風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于政策風(fēng)險(xiǎn)，不同于住宅投資較低的市場風(fēng)險(xiǎn)，如果稍有不慎投資商用物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。”蔣鵬表示，眾多良莠不齊的開發(fā)商、以及缺乏足夠的商業(yè)資源、人才、經(jīng)驗(yàn)的支撐，或?qū)⒆屔虡I(yè)地產(chǎn)市場充滿變數(shù)，因此如何正確選擇投資商用物業(yè)是一項(xiàng)非常專業(yè)的學(xué)問。

　　3月12日，契合這一輪投資商業(yè)物業(yè)熱潮，九龍倉成都公司與本網(wǎng)聯(lián)合舉辦“聚集商業(yè)地產(chǎn) 把握投資法則”——商業(yè)地產(chǎn)投資研討沙龍，邀請西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授邱克、世邦魏理仕成都市場研究部負(fù)責(zé)人金靈現(xiàn)場答疑，就商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，以及商業(yè)地產(chǎn)投資法則進(jìn)行了專項(xiàng)研討。

　　邱克認(rèn)為，新政之下，商業(yè)地產(chǎn)迎來了一次機(jī)遇，投資者如何把握正確的投資方向是重中之重。金靈分析認(rèn)為，地段仍是重中之重，而品牌開發(fā)商和后期的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也至關(guān)重要。

　　金融城概念為市中心商業(yè)保駕護(hù)航

　　據(jù)世邦魏理仕金靈介紹，目前成都的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大致可以分為CBD環(huán)繞、東大街、人民南路、領(lǐng)事路、天府新城商業(yè)區(qū)5個區(qū)域。其中，東大街現(xiàn)存的商業(yè)項(xiàng)目量少，還處于發(fā)展上升階段。一方面，其西部金融街的規(guī)劃以及位于市中心的核心地段，其升值潛力巨大。另一方面，錦江區(qū)政府對于相關(guān)金融企業(yè)的多項(xiàng)政策補(bǔ)貼，將會吸引更多的知名企業(yè)入駐。

　　早在2007年底，四川就提出著力打造“一樞紐、三中心、四基地”的發(fā)展戰(zhàn)略，明確提出建設(shè)西部金融中心的戰(zhàn)略。其中，東大街是其核心區(qū)域之一，錦江區(qū)將以東大街為主軸，沿東大街由西向東分別劃分為金融起步街、金融市場交易區(qū)、金融商務(wù)核心區(qū)、金融商業(yè)拓展區(qū)，成線狀從兩端向中心發(fā)展，全長約5.2公里的東大街“中國西部金融中心”的地位呼之欲出。

　　如今，已有九龍倉、新鴻基、鐵獅門、華人置業(yè)、明宇、花樣年等品牌開發(fā)商入駐，已定和建成的高品質(zhì)中心廣場已有11個之多，未來東大街沿線將會超過6個五星級酒店。東大街金融中心已初具雛形，未來將是西部最具影響力的區(qū)域，相信再過短暫的2~3年，沿街地塊的價(jià)值絕對遠(yuǎn)不止是現(xiàn)在的概念。以九龍倉 時代8號為例，位于東大街、市中心雙核心，西接九龍倉IFC商業(yè)航母，東連九龍倉豪宅項(xiàng)目雍錦匯、和ICC商業(yè)巨艦；毗鄰香格里拉、假日酒店、蘭桂坊、九眼橋時尚休閑區(qū)等，其區(qū)域價(jià)值不言而喻，業(yè)已成為眾多國際企業(yè)進(jìn)駐西部的首要選址。

　　而隨著去年成都金融總部商務(wù)區(qū)域城市設(shè)計(jì)方案正式出爐，“金融城概念”首次公開亮相。“金融城是對前期的西部華爾街定位的強(qiáng)化，更加準(zhǔn)確，這樣更有利于未來的招商引資以及企業(yè)的進(jìn)駐選擇。”克爾瑞 易居中國成都機(jī)構(gòu)高級經(jīng)理呂品分析稱。

　　另外，《成府發(fā)（2009）24號 成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的若干意見》規(guī)定了一系列對于進(jìn)駐企業(yè)的扶持。文件規(guī)定，對于進(jìn)入集聚區(qū)的金融機(jī)構(gòu)總部、地區(qū)總部，購買自用辦公用房給予一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米；租賃自用辦公用房給予連續(xù)3年租房補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米；另外，對于其高級管理人員，自機(jī)構(gòu)開業(yè)年度起3年內(nèi)，給予50%個人所得稅補(bǔ)貼。

　　“《意見》意味著成都市政府對于打造東大街金融CBD的決心，各項(xiàng)補(bǔ)貼以及日后政府打造的區(qū)域配套和全方位推廣，都會吸引更多企業(yè)入駐。同時，對投資客來講也是利好，不用擔(dān)心物業(yè)租不出去，并且還可以實(shí)現(xiàn)利益價(jià)值讓渡。”業(yè)內(nèi)人士鄭宗盛表示。

　　地鐵商用物業(yè)投資潛力巨大

　　在投資沙龍上，金靈反復(fù)強(qiáng)調(diào)，地段仍是決定商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的第一要素，具體到成都來講，地鐵物業(yè)會具有較高的價(jià)值。隨著去年地鐵一號線的開通，地鐵商業(yè)物業(yè)迎來一次大爆發(fā)，尤其值得關(guān)注的是位于市中心的地鐵物業(yè)。

　　同樣以時代8號為例，九龍倉豪擲巨資把地鐵出入口移到時代8號門口并且與該項(xiàng)目負(fù)一層直接相連，屬于成都市內(nèi)少有的真正意義的地鐵2號線上蓋物業(yè)。另外，橫向比較紐約、倫敦、東京世界三大金融中心，無一不是依賴于便捷的地鐵線路之上。由此可見，依托于中國西部金融中心大規(guī)劃，時代8號未來市場地位舉足輕重。

　　據(jù)九龍倉 時代8號銷售人員表示，目前該項(xiàng)目均價(jià)2萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來租金約150-180元/平方米，算下來投資回報(bào)率在9%——10.8%之間，高于平均投資回報(bào)率8%。一位從事西藏蟲草業(yè)的投資人士表示看好成都市中心地鐵物業(yè)的升值潛力，他認(rèn)為投資本身是對未來價(jià)值的想像，投資商業(yè)不能以現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來簡單預(yù)計(jì)未來的可能性。相較于租金水平類似的深圳寫字樓市場，目前均價(jià)已飆升至45000元/平方米的價(jià)格，因此成都商業(yè)地產(chǎn)市場還有很大的想像空間。

　　另外，對于商業(yè)地產(chǎn)投資來說，品牌開發(fā)商和后期的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也至關(guān)重要。以九龍倉為例，據(jù)了解，九龍倉集團(tuán)已有一百多年發(fā)展歷史，其開發(fā)的海港城、時代廣場等商業(yè)項(xiàng)目均代表著香港最高的商業(yè)開發(fā)水平。其中，海港城成為香港最大型的購物、飲食及娛樂中心，時代廣場項(xiàng)目已在上海、重慶、大連等多個城市成功復(fù)制，而成都天府時代廣場項(xiàng)目中的商業(yè)部分時代8號項(xiàng)目已銷售，是市中心區(qū)域極少數(shù)上市銷售的項(xiàng)目。同時，九龍倉聯(lián)手全球最大的地產(chǎn)服務(wù)公司、連續(xù)9年名列Lipsey年度商業(yè)地產(chǎn)品牌排名榜首的世邦魏理仕負(fù)責(zé)時代8號后期物業(yè)管理，這將成為加強(qiáng)了投資者信心的重要保障。