中國證券報記者近日走訪北京部分樓盤發(fā)現(xiàn)，“京十五條”實施一個多月來，房地產(chǎn)市場交易冷清，盡管城區(qū)房價仍未松動，但京郊房價出現(xiàn)下滑跡象。業(yè)內(nèi)專家認為，通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡，調(diào)控的重點應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。

　　樓市成交銳降

　　中國證券報記者在北京多個樓盤銷售現(xiàn)場看到，過去熙熙攘攘的排隊購房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個位于南二環(huán)、將于下周六開盤的樓盤，300套房源目前排隊拿號的購房者也就300人多一點。在南二環(huán)附近的一個新盤，房屋均價為每平方米40000元，較前三期的開盤價變化不大。1月開盤的某通州樓盤，看房的人雖多，但符合購買條件的少，因此成交量下降不少。

　　二手房方面，幾家房屋中介的工作人員告訴中國證券報記者，目前二手房市場也比較清冷，各戶型成交量都有所下降，環(huán)比降幅達20%至30%。“來看房的人少了。”某中介工作人員表示，盡管總量減少，但這之中“單純看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，現(xiàn)在來看房的基本都是確有住房需求且符合購房條件的。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，2月17日至3月15日期間，北京一手住宅成交3703套，環(huán)比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，環(huán)比下降64.4%，同比下降45.9%。

　　“相較去年同期和今年年初，價格漲幅和速度是得到了一定控制，但還沒有明顯下跌。”上述中介工作人員表示，城區(qū)住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。

　　另一方面，京郊房價出現(xiàn)了松動，有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤，均價每平方米17000元。售樓人員稱，由于是精裝，且6月份要通地鐵，因此不打算降價。但為了促銷，推出了三套特價房，比總價便宜六萬元。而位于通州的一個樓盤，今年1月開盤時報價每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。

　　而與購房市場相對應(yīng)，眼下北京租房市場房源緊缺，量價齊升。“購房條件限制政策一出，投機性購房少了，但一些有剛性需求的購房者也被打壓，因此轉(zhuǎn)入租賃市場。”有中介工作人員表示。

　　以崇文門附近租房市場為例，目前一居租價為3000元至4000元/月，較年初上漲了約10%，較去年同期上漲了約20%。石景山區(qū)的遠洋山水亦如此，過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右，且通常1個月內(nèi)就租出去了，十分火爆。

　　上述中介工作人員表示，現(xiàn)在租賃市場的需求量總體還算平穩(wěn)，但政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主普遍對租賃市場看好，有的甚至“非理性要價”，推高了房租。

　　應(yīng)加大市場供給

　　中國社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認為，若交易量持續(xù)下降，開發(fā)商或因資金短缺被迫降價。而租賃市場價格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場供給，平衡租房價格。

　　但他指出，現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預(yù)期，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化，價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求，因此不可能長期等待，價格一松動即可能出手。這時，交易量上去了，又刺激了價格的上漲。因此不要對價格下降期望太高。

　　牛鳳瑞認為，通過控制價格難以實現(xiàn)供求平衡，若只著眼于調(diào)整當(dāng)前的供求關(guān)系，也容易給普通購房者增加負擔(dān)。調(diào)控的重點，一方面應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條上，因為個人資金倒房終究“泥鰍掀不起大浪”；另一方面應(yīng)增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時期集中爆發(fā)，現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。