近年來,附著一輪復(fù)一輪的調(diào)控,樓市降價“拐點(diǎn)”論一次又一次被演繹成“狼來了”的現(xiàn)實(shí)版。我不知道有多少人相信“房價拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的預(yù)言,至少我是謹(jǐn)慎的樂觀。
事實(shí)上,對所謂降價“拐點(diǎn)”論,存在多重不確定性且正遭受各界多重質(zhì)疑。我知道,“房價拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”預(yù)言主要基于一線城市房價松動及央行年內(nèi)二次加息兩個前提推出。
其實(shí),結(jié)論是差強(qiáng)人意,難以服眾的。對所謂一線城市房價松動,有專家認(rèn)為主要是郊區(qū)房子銷量增加拉低了整體均價。松動還有可能是多方人為全合謀操作的“假摔”。業(yè)內(nèi)普遍對北京房價3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑,一位業(yè)界人士透露,“業(yè)內(nèi)有個傳聞,有的城市的政府部門通過不向高端房發(fā)放預(yù)售證來做低成交價”?,F(xiàn)在的降價可能是一房一價的假象。至于目下樓市呈現(xiàn)高達(dá)70%以上開盤降價奇觀怪象,實(shí)則是業(yè)者基于發(fā)改委“一房一價”要求,迫于無奈以“先拉高標(biāo)價,再放低成交價”假摔應(yīng)對,導(dǎo)致不少樓盤成交均價低于擬售均價假象。退一萬步說,判斷樓市是否出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)也不能單憑一兩個月數(shù)據(jù),更不能據(jù)以一個籠統(tǒng)全市新房成交均價來判斷。再說,目下房地產(chǎn)商雖難說“不差錢”但確實(shí)“不愁錢”,雖然再度加息制約新房成交,但他們早就“八仙過海,各顯神通”藉以多種方式籌集資金,據(jù)我調(diào)查發(fā)現(xiàn)某地房地產(chǎn)商利用五種手法“體外循環(huán)”籌資規(guī)避金融調(diào)控風(fēng)險。資料顯示,目前部分開發(fā)商資金短期仍然充裕。
相反,對“房價拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的反制因素卻顯而易見。首先,地方政府不愿降。按照新“國八條”要求,70個大中城市均已公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。令人遺憾的是,只有北京提出“新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降”。我不禁詰問,大多城市將該目標(biāo)制定在10%左右,隱喻的究竟是降價預(yù)期還是漲價預(yù)期?暗示的到底是降價“拐點(diǎn)”還是漲價“拐點(diǎn)”?再者,開發(fā)商不想降。廣東十大開發(fā)商就公開聲稱不會降價,還讓買家不要單相思。
以北京說事,有業(yè)界人士分析北京樓市趨冷真相時指出,除了清明假期影響,央行二度加息再增購房者買房成本,此乃4月上旬樓市成交萎縮重要成因。相反,我從當(dāng)下調(diào)控形勢和樓市表現(xiàn)中看到的是,漲價由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移“拐點(diǎn)”行將到來的兇險。自國家對部分城市房價過快上漲“遏制”以來,二三線城市就成為眾多房企和炒房客“盯梢”的“香餑餑”,二三線城市房價瘋漲直逼一線城市,房地產(chǎn)調(diào)控在一線城市取得的初步成效正面臨“東邊打漁,西邊放生”的風(fēng)險。
針對房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況,國務(wù)院4月初啟動的八路督察行動正在各個城市鋪開。這是歷次樓市宏觀調(diào)控以來,中央政府開展的規(guī)格最高、決心最大的一次督察行動。此次督察顯示出中央對各地此前階段性調(diào)控力度空前加強(qiáng)。我想提醒督察官員,督察中也應(yīng)對樓市降價“拐點(diǎn)”未到,漲價“拐點(diǎn)”先來的風(fēng)險保持足夠警覺。