信托融資成本12%以上 一年多來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商資金情況不容樂(lè)觀。“銀根越收越緊，銀行貸款的大門(mén)現(xiàn)在只剩下一條縫了，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過(guò)氣來(lái)。信托這個(gè)融資方式很方便，所以頗得房企青睞。”一位券商分析師告訴記者。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加。1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行信托產(chǎn)品數(shù)量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托有46款。2月份，二者基本相差無(wú)幾，工商企業(yè)類(lèi)信托發(fā)行了78款，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款。3月份工商企業(yè)類(lèi)信托發(fā)行了43款，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類(lèi)信托數(shù)量，發(fā)行了63款。 用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類(lèi)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)66.92%，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115.26%。尤其在4月，房地產(chǎn)成為信托的主要投資領(lǐng)域，其成立規(guī)模和數(shù)量占比大幅攀升。當(dāng)月信托市場(chǎng)共成立348款信托產(chǎn)品，成立規(guī)模達(dá)575.56億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立95款，成立規(guī)模達(dá)248.91億元，占比達(dá)43.25%。并且，4月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為9.42%，也大大高于所有信托產(chǎn)品的平均收益8.74%。 今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融—仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為期24個(gè)月，預(yù)期收益率高達(dá)14%，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來(lái)規(guī)模最大的地產(chǎn)信托發(fā)行紀(jì)錄。 有信托行業(yè)人士告訴記者，目前發(fā)行信托產(chǎn)品的以二、三線城市項(xiàng)目居多。由于信托融資規(guī)模不大，幾個(gè)億的資金只能支持二、三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，上海、北京等一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過(guò)信托融資獲取必要的資金。目前房地產(chǎn)信托的收益率一般在8%—10%之間，加上渠道費(fèi)用占比3—4個(gè)百分點(diǎn)，大型開(kāi)發(fā)商的信托融資成本在12%—15%左右，小型開(kāi)發(fā)商的則一般在18%左右，有的甚至高達(dá)20%以上。 高負(fù)債暗藏高風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的密集發(fā)行明顯反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力已經(jīng)越來(lái)越大。受政策調(diào)控的影響，今年2—3 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速逐月下降，4 月全國(guó)商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別同比下降9.9%和11.7%，這是去年9 月以來(lái)首次出現(xiàn)同比下降。從資金來(lái)源看，在開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)維持在較高水平的情況下，銷(xiāo)售速度的放緩直接影響了開(kāi)發(fā)商定金及預(yù)付款回籠的速度，加上銀行貸款難以獲得，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力可想而知，尋覓新的融資渠道已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。 抱著信托這根“救命稻草”，有些房企顯得迫不及待。有消息稱，2011年還未過(guò)半，綠城集團(tuán)的融資“大躍進(jìn)”已經(jīng)上演。在過(guò)去的四個(gè)月里，華融國(guó)際信托、中泰信托和北京國(guó)際信托已經(jīng)相繼和綠城集團(tuán)合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計(jì)25.57億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月綠城的信托融資量已達(dá)2010年整年的81%。 “按照12%的成本計(jì)算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，最大的風(fēng)險(xiǎn)還是在于市場(chǎng)不好，房子賣(mài)不掉，過(guò)高的負(fù)債率可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。”一位券商分析師表示。不過(guò)，目前房企發(fā)行信托的風(fēng)險(xiǎn)有多大還很難判斷，畢竟市場(chǎng)銷(xiāo)售并不算很差，價(jià)格略有松動(dòng)就能取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 然而，對(duì)于近來(lái)房地產(chǎn)信托大行其道的風(fēng)險(xiǎn)，政府部門(mén)的擔(dān)憂顯而易見(jiàn)。近日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新苗頭要密切監(jiān)測(cè)，同時(shí)要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。 據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，雖然主管部門(mén)提出要嚴(yán)格監(jiān)管，但目前大型信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒(méi)有受到任何影響，中小信托公司按主管部門(mén)要求開(kāi)始內(nèi)部自查，主要是防范房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資后，沒(méi)有用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是加緊拿地?cái)U(kuò)張。
