6月1日起，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合多部門出臺(tái)的《完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》將正式執(zhí)行。從此以后，北京“商改住”項(xiàng)目將不再有增量，這意味著符合“限購(gòu)”條件的外地人可購(gòu)買房屋的最后一條路即將被堵死。盡管市場(chǎng)調(diào)控逐步推向縱深，但硬幣的另一面卻是，存量“商改住”項(xiàng)目將成為“稀缺”，而這種“稀缺”足以掩蓋商住樓盤的天生缺陷，令“商改住”項(xiàng)目在垂死前上演最后的瘋狂。

限購(gòu)后“商改住”火速上位

    自2011年2月16日，北京市公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則“京十五條”之后，不能提供連續(xù)五年納稅或社保證明的非京籍居民暫時(shí)失去了購(gòu)買北京住宅的資格。在失去了外地人強(qiáng)大的購(gòu)買力支撐后，北京樓市立即轉(zhuǎn)冷，尤其是直接受“限購(gòu)令”打壓的住宅市場(chǎng)，直接進(jìn)入“冰河期”。

    據(jù)市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)以及中介結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)，全市商品房成交在新房和二手房市場(chǎng)均遭遇重創(chuàng)，市場(chǎng)景氣度連續(xù)下滑。

    鏈家地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，與1月份相比，5月份全市新增客源量大約下降了21%，部分區(qū)域的客源減少幅度超過(guò)50%。當(dāng)前，整體市場(chǎng)的供需比在1比3左右，個(gè)別區(qū)域甚至首次出現(xiàn)供需倒掛的現(xiàn)象，即供給大于需求。

    而偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年5月中旬北京一手住宅成交量約2043套，比5月上旬下降2.5%，比4月下旬下降26.3%，繼上旬之后成交量再次下滑。

    住宅市場(chǎng)遭遇“冰封”卻造就了商業(yè)地產(chǎn)的“火熱”。日前，SOHO中國(guó)在網(wǎng)上拍賣的多套商業(yè)地產(chǎn)，紛紛被買家以“政府最高限價(jià)”買走，這顯示市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求依然十分旺盛。而此前一直處于邊緣狀態(tài)的“商改住”項(xiàng)目也順勢(shì)上位，成為剛需市場(chǎng)的“香餑餑”。偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，“商改住”項(xiàng)目較集中的區(qū)域，二手房成交量非常大，截至4月份時(shí)，二手“商改住”產(chǎn)品的需求量已占北京二手房市場(chǎng)整體需求的近三分之一。

叫停后已有項(xiàng)目成稀缺

    按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)的《完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著商業(yè)用房改作住宅，包括目前市場(chǎng)比較火熱的“開(kāi)間”和“LOFT”項(xiàng)目將被全面叫停。

    事實(shí)上，將商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)成“公寓”或是“開(kāi)間”以及LOFT等適宜居住的戶型，早已是開(kāi)發(fā)商“曲線入市”的基本手法，而強(qiáng)大的市場(chǎng)需求則是開(kāi)發(fā)商此舉屢試不爽的保障。

    此前，豐臺(tái)宋家莊附近的紅獅家園由于地理位置優(yōu)越，這個(gè)“商改住”項(xiàng)目曾出現(xiàn)一開(kāi)盤即被搶購(gòu)的現(xiàn)象。以往大開(kāi)間的商業(yè)用房銷售時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商隨便隔出一定空間就能分割出售，但此次《通知》明確，今后將禁止擅自進(jìn)行商業(yè)房屋分割測(cè)繪，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用并又明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單位，商業(yè)辦公項(xiàng)目“分而賣之”的路從此也被堵死。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，該政策主要是規(guī)定不能擅自改變用途，尤其是將商業(yè)項(xiàng)目改為住宅項(xiàng)目，未來(lái)該政策執(zhí)行后，“商改住”難度增加，部分項(xiàng)目的銷售將受到影響。

    目前距“6·1”大限時(shí)日不多，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作空間已經(jīng)收窄。不過(guò)，《通知》同時(shí)規(guī)定，已經(jīng)取得預(yù)售證或者測(cè)繪后已經(jīng)備案的項(xiàng)目仍按照以往的程序正常銷售。

“這種樓盤以后再也找不到了”

    記者發(fā)現(xiàn)，目前北京在售的“商改住”項(xiàng)目大多是“民用水電”，而天然氣則一般只有較大戶型的“LOFT”才能提供。很顯然，從居住條件而言，以商業(yè)、辦公立項(xiàng)的樓盤用于住宅而言具有先天缺陷，但強(qiáng)大的購(gòu)買需求卻足以掩蓋這些缺陷。

   “4月份開(kāi)的盤，LOFT戶型基本售完，二三十平方米的小戶型也已經(jīng)基本賣完，只剩下一些五十多平方米的平層”，在豐臺(tái)區(qū)馬家堡東路的“7克拉商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，銷售人員告訴記者，“雖然在售的項(xiàng)目是50年的辦公樓盤，但因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，并且北京已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，這種樓盤以后就再也找不到了，具有一定的稀缺性，現(xiàn)在不買以后就買不到了”。

    記者在上述樓盤售樓處的“銷控表”上發(fā)現(xiàn)，如銷售人員所講一樣，在售的兩棟樓大多數(shù)房源已經(jīng)處于“已售”狀態(tài)。“買我們房子的人70%都是住戶，還有一些是真正的辦公用，另外一些是投資”，“7克拉”銷售人員告訴記者。

    “前期一些低層的都已經(jīng)賣完，現(xiàn)在在售的都是一些中高樓層的房源，價(jià)格也相對(duì)較高一點(diǎn)”，朝陽(yáng)區(qū)中建玲瓏山項(xiàng)目的售樓人員告訴記者，該項(xiàng)目將于下周與某門戶網(wǎng)站舉行一次“團(tuán)購(gòu)”活動(dòng)，均價(jià)差不多降低一千元左右，如果想?yún)⒓訄F(tuán)購(gòu)，必須要在周一至周五到售樓處提前預(yù)定。記者感覺(jué)到，該銷售人員對(duì)于購(gòu)房者的口氣明顯不同于住宅項(xiàng)目的銷售員，而對(duì)于記者表現(xiàn)出的購(gòu)買意向也并不是很在意。