居民住宅如何不成“空中樓閣” 物權法實施細則應盡早出臺

    一則關于土地使用期限到期后，物業(yè)將被無償收回的傳聞，讓土地使用年限再度成為輿論關注焦點。27日，山東省法律人士表示，國家層面關于物權法的具體實施細則應盡早出臺，實施細則更應側重民生考慮，盡早消除坊間關于土地使用期限到期后，房子成為“空中樓閣”的擔憂。

　　青島已有小區(qū)土地使用期限即將到期

　　7月26日，有消息披露，深圳一棟20層的商住樓，被告知土地出讓年限期滿后，將被無償收回。27日，深圳規(guī)劃國土委立即回應，稱說法“沒有依據”。

　　土地使用期限已經或即將到期的情況在我省也有案例，2008年記者在青島開發(fā)區(qū)采訪時了解到，建成于上世紀90年代初的青島開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)中，有不少居民購買的商品房，土地使用期限已經到期或即將到期。

　　當時接受采訪的小區(qū)物業(yè)公司的張女士介紹，阿里山小區(qū)是青島開發(fā)區(qū)較早一批對社會公開出售的商品房小區(qū)，小區(qū)一期建成于1992年前后，土地使用年限為20年，2008年前后到期集中在一期的12棟居民樓，涉及居民數百戶，還有不少居民的商品房，土地使用期限到2011年年底。張女士當時對記者稱，小區(qū)里的不少居民都是通過中介購買的二手房，而在辦理過戶的時候并沒有辦理土地證，不少居民并不知道他們買下的房子土地使用期限即將到期，也不知道土地使用期限到期后他們的房子該如何處理。

　　165號樓2單元的一戶居民曾對記者出示了他們家的土地證，土地證標明，這戶居民的房子土地出讓截止日期為2011年12月30日。而采訪時記者了解到，不光阿里山小區(qū)，青島開發(fā)區(qū)的東小區(qū)也面臨著土地期限即將到期的問題。

　　地上建筑物處理依舊沒有明確說法

　　對于住宅土地使用年限為20年而非70年的問題，黃島有關部門工作人員當時接受采訪時作出的解釋為，該小區(qū)開發(fā)時，國有土地使用權最高年限沒有明確的法律規(guī)定，黃島在土地使用權出讓上作出嘗試，設定了20年的土地使用期限。

　　采訪中，有消息稱該小區(qū)土地使用年限到期后，業(yè)主如要續(xù)期需要提前一年申請，然后按照房產證上的土地面積來交錢，土地使用權的定價按照一年前的地價評估，大概是每平方米土地面積1000元，另外土地面積和房產面積也不一樣，就阿里山小區(qū)來講，大概是建筑面積的60%，一套100平方米的住房續(xù)期的話約需要6萬元費用。

　　但黃島國土部門有關工作人員卻稱，上述說法并不屬實，就土地使用年限到期后，地上建筑物的處理應依據國家相關規(guī)定。

　　根據本報青島記者站調查，到記者發(fā)稿之日，黃島這批已經或即將到期的住宅樓，土地使用期限到期后，地上建筑物處理依舊沒有明確說法。

　　“續(xù)期應免費或遠低于當時市場價格”

　　對于這一問題，山東常春藤律師事務所資深律師宋洪昌稱，2007年頒布的物權法中明確規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”

　　但宋洪昌同時認為，這個人大通過的法律僅做出的是一個方向性的描述，缺乏細節(jié)支持，比如“誰來續(xù)期，續(xù)期有償還是無償，續(xù)期是備案制度還是審批制度”等等。而正是由于缺乏實施細則，宋洪昌認為坊間因此會產生一種法律預期不明確的擔憂，深圳物業(yè)將被無償收回也因此廣受關注。而此外，今年年初上海一塊建設土地在招、拍、掛時明確限制，70年土地使用到期后，地上建筑物將被無條件收回。宋洪昌認為，這種明顯與上位法沖突的地方規(guī)定，其出臺背景也是因為物權法之下的具體實施細則缺位。

　　據業(yè)內人士介紹，自1998年房改后，20余年間，貨幣購房、個人產權房屋已經成為普通居民解決住房問題的主要途徑，而根據土地法，與普通購房市民密切相關的城市商品房用地，屬國家所有，購房市民獲得的是70年或50年的使用權。即便按照50年計算，1998年建成對外銷售的商品房，土地使用權限尚有30余年，因此無論是深圳還是黃島，地上建筑物因土地使用年限而面臨去留問題，目前僅為個例。但業(yè)內人士稱，20年后，此類問題將普遍爆發(fā)，而出于前瞻性考慮，物權法之下的實施法規(guī)也應盡快進入細節(jié)設計日程。

　　宋洪昌認為，作為物權法的配套，實施細則內容至少應包括房產所有人可以個人提出續(xù)期申請，續(xù)期應采用備案制而非審批制，續(xù)期應當免費或是遠低于當時土地市場價格，同時輔以高額物業(yè)稅、遺產稅等手段來實行樓市調控。“如果續(xù)期費用過高，相當于一套房子花兩次的錢，不僅僅抬高購房成本，也不利于社會公平，而且還有與民爭利之嫌，”宋洪昌稱，“政策設計應有民生傾向。”