>>市場

　　大量需求被擠壓

　　經(jīng)歷了幾輪調(diào)控，從目前市場反應(yīng)來看，國內(nèi)樓市成交量已明顯下降，但與此同時，越來越多的購房需求被擠壓和累積起來。

　　“這些需求仍然大量存在，并沒有消失，城市每一天都有人長大成人、大學(xué)畢業(yè)、結(jié)婚生子，人口和住房需求仍在不斷增長”，劉德?lián)P表示，這些需求只是暫時被壓制，但到了一定程度勢必會重新釋放出來，屆時，如何處理這些需求將成為更棘手的問題。

　　由于市場需求被抑制，開發(fā)商的投資開發(fā)熱情正在萎縮。從近期拿地的現(xiàn)狀就能看出開發(fā)商當(dāng)前的態(tài)度，劉德?lián)P說，以前開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊的競逐幾乎是無底線的，最終成交地價往往高出出讓底價的數(shù)倍，但目前20%的溢價率就已經(jīng)算高價。再加上銀根收緊帶來的風(fēng)險，于是，“少拿地、少蓋房子”便成了當(dāng)下不少開發(fā)商的共識。

　　>>調(diào)控

　　限購不應(yīng)是調(diào)控唯一手段

　　對于目前以限購為主的市場調(diào)控，劉德?lián)P認(rèn)為，其初衷是為了實(shí)現(xiàn)房價穩(wěn)定，但單靠這一手段是不現(xiàn)實(shí)的，也不會長久維持。任何調(diào)控舉措都會有“后遺癥”，發(fā)展到一定程度就會發(fā)生微調(diào)。劉德?lián)P建議，未來限購可以調(diào)整為限售，意即不再限制購買，任何人都可買房，但買了之后再交易時將大大提高門檻。譬如通過增加稅收，以此增加商品房的持有成本。但更為根本的措施，是在限制和打壓的同時增加土地和商品房有效供給。

　　“在‘壓’的同一時間要給他供應(yīng)”，劉德?lián)P解釋說，治標(biāo)又治本，兩種手段都得有，而不能只一味地過分壓抑市場。在增加供應(yīng)的同時，還要嚴(yán)格規(guī)定開發(fā)商的開工時間表，確保每年商品房的開工和供應(yīng)量，不允許囤地和捂盤惜售。

　　劉德?lián)P認(rèn)為，目前各地加快保障房的建設(shè)力度，就是一種增加供應(yīng)的方式，但保障房只是作為低端產(chǎn)品的一種供應(yīng)，高端的供應(yīng)也是少不了的。