銷售不暢，新房卻源源不斷上市，各大城市樓市庫(kù)存迅速增加，部分城市新房庫(kù)存甚至達(dá)到2008年的頂峰水平。三季度以來(lái)，由于銷售壓力加大，一度“負(fù)隅頑抗”的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)各種方法進(jìn)行促銷，市場(chǎng)各方的心理預(yù)期也悄然生變，上市房企在定價(jià)方面趨于謹(jǐn)慎。
周轉(zhuǎn)率下滑 定價(jià)趨謹(jǐn)慎
在本輪調(diào)控中，由于沒(méi)有及時(shí)降價(jià)促銷，導(dǎo)致上市房企庫(kù)存大幅增加。同花順統(tǒng)計(jì)，截至今年二季度末，133家納入統(tǒng)計(jì)的上市房企庫(kù)存總量高達(dá)1.09萬(wàn)億元，較今年一季度末的1萬(wàn)億元上升了9%。如果與去年中報(bào)時(shí)的庫(kù)存7868億元相比，增加幅度高達(dá)38.54%。
中報(bào)顯示萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)四大巨頭存貨分別同比增長(zhǎng)53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。上市公司存貨周轉(zhuǎn)率快速下滑。按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，133家上市房企中今年中期有82家存貨周轉(zhuǎn)率同比下滑。而從房企的中報(bào)來(lái)看，預(yù)計(jì)三四季度入市房源還將大幅增加。
上市房企在定價(jià)方面開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎。萬(wàn)科最新公告顯示，8月實(shí)現(xiàn)銷售面積96.0萬(wàn)平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長(zhǎng)5.0%和減少12.6%，這意味著萬(wàn)科8月的平均銷售價(jià)格有所下調(diào)。
招商地產(chǎn)二季度在深圳開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)。招商觀園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，略低于周邊項(xiàng)目均價(jià)。保利地產(chǎn)在北京、上海等一線城市也有多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)均價(jià)下降，其中保利在上海松江區(qū)的保利西子灣，8月成交均價(jià)環(huán)比下降了11.36%。
成交仍萎靡 庫(kù)存或增加
庫(kù)存已至高位，而從新盤(pán)上市和銷售情況看，未來(lái)庫(kù)存仍將繼續(xù)增加。
截至9月12日，北京市的可售期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅的庫(kù)存總量已經(jīng)突破11萬(wàn)套大關(guān)，達(dá)到11.22萬(wàn)套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅簽約1459套計(jì)算，目前北京市的11.2萬(wàn)套庫(kù)存消耗需要超過(guò)25個(gè)月。專家指出，房?jī)r(jià)下降預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)化，未來(lái)成交量或繼續(xù)下滑。
上海樓市更迎來(lái)了新盤(pán)上市潮。統(tǒng)計(jì)顯示，9月、10月份，上海新增住宅樓盤(pán)將達(dá)到102個(gè)。新開(kāi)樓盤(pán)將給上海帶來(lái)300萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
目前上海在售的商品住宅庫(kù)存總量800萬(wàn)平方米左右，10月上海商品住宅總供應(yīng)量有望達(dá)到1000萬(wàn)平方米，為2008年金融危機(jī)時(shí)期的庫(kù)存高峰。
而同時(shí)上海的商品住宅成交情況非常低迷。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，整個(gè)9月上旬，上海商品住宅成交量為18.2萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于2010年同期的一半。如果9月的下半月以及整個(gè)10月上海市場(chǎng)繼續(xù)低迷，那么住宅庫(kù)存至少要用18個(gè)月才能消化完。
深圳的樓市庫(kù)存也攀升至高位。截至9月13日，一手房庫(kù)存達(dá)到2.17萬(wàn)套，約206萬(wàn)平方米，如果按照9月份以來(lái)的成交速度，預(yù)計(jì)消化這些庫(kù)存需要13個(gè)月。深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部甚至認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為搶占市場(chǎng)、盡快回籠資金，未來(lái)將降價(jià)促銷，樓市不排除出現(xiàn)大幅降價(jià)。
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