在融資渠道日趨減少之際，國際評級機構(gòu)標準普爾向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出了最新的警告。
9月27日，標普發(fā)表中國房地產(chǎn)測試報告稱，未來6個月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動性造成壓力，大多數(shù)標普評級的中國房地產(chǎn)企業(yè)（在港上市），均能抵抗明年銷量下降10%帶來的壓力，但如果2012年銷售比2011年下降30%，很多開發(fā)商可能難以承受，超過一半會出現(xiàn)流動性問題。
目前，標普共對29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機”級。
“今年銷量仍將
增長逾兩成”
在這份名為《壓力測試顯示若銷售重挫，可能嚴重打擊許多獲評級中國開發(fā)商的流動性狀況》的行業(yè)報告中，標普分析師寫道，“中國房地產(chǎn)開發(fā)商最壞的時候還沒有結(jié)束。”
該報告還提到，隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。
Mirae Asset Research根據(jù)其追蹤的公司情況估算得出，今年上半年，香港上市的內(nèi)地開發(fā)商平均利息成本同比上升64%。
今年迄今，內(nèi)地開發(fā)商共發(fā)行海外債券近90億美元，獲得海外貸款23.9億美元，幾乎全部在上半年進行。與此同時，海外融資成本已經(jīng)攀升，一家中等規(guī)模開發(fā)商三年期貸款的所有資金成本目前通常高達600個基點，遠高于今年初的400個基點。
即便如此，標普指出，受信用風險升溫和全球資本市場大幅波動的影響，開發(fā)商可能再難通過離岸債券市場等融資渠道獲得資金。
標準普爾信用分析師符蓓稱，物業(yè)銷售下降和國內(nèi)外信貸狀況緊縮，是推動流動性壓力上升的主要因素，“我們認為，存在較大再融資風險的小型、細分市場開發(fā)商，2012年面臨困境的風險更大。”
此次標普的流動性壓力測試共分為兩種情況，第一種情況是今年下半年銷量與標普預測持平，2012年銷量同比下降10%；第二種情況是，2011年下半年銷量下降20%，2012年下降30%。標普將中國開發(fā)商分為三組，分別是流動性“足夠”、“不足”和“疲軟”。
根據(jù)標普的定義，流動性“疲軟”是指在市場環(huán)境較差的時候，房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力將面臨巨大風險。
值得一提的是，對于上市房企今年的銷售表現(xiàn)，標普仍較為看好。
標普預測，今年開發(fā)商的合同銷售同比將增長25%～30%，并預測2012年銷售不會大幅下滑，部分原因是過去兩年開發(fā)商加大投資從而大大增加了可銷售庫存。
盡管符蓓稱，2012年銷量下降30%的可能性不大，但“我們的敏感性分析表明，這一銷售下降幅度，可能令包括數(shù)家大型獲評級開發(fā)商在內(nèi)的很多開發(fā)商，感受到嚴峻的流動性壓力”。
標普稱，一線城市如北京和上海的高端物業(yè)開發(fā)商受到的沖擊最大，因為高端地產(chǎn)的購買者，恰恰是受限購政策限制的人群。
“大房企仍有騰挪空間”
在前述分析報告中，標普稱，在目前情況下，只有3家獲評房企的流動性為“疲軟”，分別是沿海家園（1124.HK）、上海證大（0755.HK）和上置集團（1207.HK）。
不過，當銷量下降10%時，流動性“疲軟”的公司將增長至6家。除上述3家外，還包括合生創(chuàng)展（0754.HK）、綠城中國（3900.HK）和盛高置地（0337.HK）。而當銷量跌幅達到30%時，超過一半的開發(fā)商（16家）的流動性將出現(xiàn)“疲軟”。
標普在報告中指出，當銷量出現(xiàn)下降時，大多數(shù)評級為“BB-”或以下的開發(fā)商變得“易受傷”，因為其再融資能力比較弱，有些上市歷史較短的公司其財政管理水平也未經(jīng)考驗。上述提及的房地產(chǎn)企業(yè)，是標普認為面臨流動性風險最大的6家。
但標普也指出，在銷量下降時，合景泰富（1813.HK）和花樣年控股（1777.HK）的流動性比其他“BB-”及以下的同類開發(fā)商更有彈性，“這些歸功于他們有限的土地溢價，短期債務(wù)以及健康的現(xiàn)金流水平。”
報告稱，評級為“BB”以及更高的開發(fā)商，將有能力吸收銷量下降帶來的壓力。“大部分開發(fā)商通過各種融資渠道提前儲備了一定流動性。”不過，包括華潤置地（1124.HK）和世茂控股（0813.HK）在內(nèi)的多家開發(fā)商依然會對銷量下降比較敏感，因為其較高的土地溢價、短期債務(wù)到期以及基建成本。“但我們依然認為這些開發(fā)商的流動性高于平均水平，并且與銀行關(guān)系較好。”
標普稱，一些開發(fā)商的到期債務(wù)與土地款項總和，超過或接近標普假設(shè)的2012年銷量下跌10%時所獲得合同銷量。根據(jù)標普的統(tǒng)計，沿海家園的上述比例在29家房地產(chǎn)企業(yè)中最為突出，將近130%，方興地產(chǎn)（0817.HK）以105%位列第二，合生創(chuàng)展和上海證大接近100%。
房地產(chǎn)行業(yè)整合在即
開發(fā)商面臨的流動性壓力，不僅來自于市場面。
瑞銀證券26日發(fā)布的一份報告稱，對信托貸款更嚴格的監(jiān)管將進一步增加開發(fā)商的融資壓力，一些資產(chǎn)負債表過度擴張的中小開發(fā)商可能走向破產(chǎn)。
此前的9月21日，綠城中國母公司綠城集團的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，被指遭銀監(jiān)會“清查”。該消息未獲綠城方面證實。標普分析師昨日也表示，綠城信托所占比例不大，即使未來不能償還，也不會產(chǎn)生連鎖反應。目前綠城集團尚在運行中的信托計劃有14款，公布募集規(guī)模累積約85億元。
但房地產(chǎn)信托遭遇收緊，確是不爭的事實。市場低迷和政策收緊的綜合影響，不容小覷。
標普在報告中警告，如果市場變得像2008年一樣糟糕，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來6至12個月內(nèi)可能面臨萎縮。
“（中國房地產(chǎn)商的）現(xiàn)金頭寸還可支撐六個月。倘若情況更加惡化，他們將削減施工量，之后會降價。”德意志銀行亞洲信貸研究主管Jacphanie Cheung說。
關(guān)于明年房價的預測，符蓓昨日在電話會議上稱，目前沒有改變6月份時所作明年內(nèi)地房價下跌10%的預測。
標普稱，如果銷售額在2012年下降30%，意味著銷售狀況將回到2010年的水平。與2010年不同的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿比率明顯要高。
據(jù)統(tǒng)計，124家在滬深兩市上市的房企中報顯示，大多數(shù)房企的資產(chǎn)負債率超過70%。但是如果隨著資產(chǎn)負債率的攀升，開發(fā)商不得不降價，存貨就會縮水，房地產(chǎn)業(yè)便會資不抵債。
標普認為，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整合的速度可能會加快，實力較弱的開發(fā)商會被淘汰。
瑞銀集團中國首席經(jīng)濟學家汪濤也認為，由于開發(fā)商將面臨持續(xù)的流動性緊縮和疲弱的銷售數(shù)據(jù)，越來越多的公司可能會愿意通過降價來減少庫存、參加保障性住房建設(shè)，在某些情況下，小型開發(fā)商將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的公司，或走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004-2005年的整合。
并購或緊盯土地資源
資金實力雄厚的大型房企，或?qū)⒂瓉頂U張機遇。
某不愿具名的開發(fā)商昨日分析，隨著下半年銀行開發(fā)貸款額度從緊，開發(fā)商的資金壓力將更大。如果銷售依然低迷，不排除一些企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張態(tài)勢。屆時，市場上不少企業(yè)會出現(xiàn)被并購的可能。其個人認為，接盤者主要以央企居多。
前述開發(fā)商進一步說，相比普通房地產(chǎn)企業(yè)，央企的資金優(yōu)勢十分明顯。而中小型企業(yè)，為了不被并購，最大的可能性就是控制負債率，擴大融資可能，比如上市等，內(nèi)地走不通，可以赴港上市。
全國布局的大型房企綠地集團[簡介 最新動態(tài)]相關(guān)負責人昨日也稱，下半年并購的機會會增多。不過，該負責人強調(diào)，即使考慮并購，也是以土地為載體的項目公司，以獲取土地資源為目的。并購整體公司的可能性不大，因為說實話，房地產(chǎn)企業(yè)大多自顧不暇。
嘉華（中國）投資有限公司副董事谷文勝說，房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)導致不少中小企業(yè)開始出逃，目前已經(jīng)有不少企業(yè)開始出售一些項目公司（轉(zhuǎn)移土地資源），在二級市場的地塊機遇明顯增多。只是目前，企業(yè)出售地塊，主要覺得資金占用量大，風險高，并不是看跌。因此二級市場的一些項目公司，大多要價偏高。如果調(diào)控再趨緊，相信這部分拋售物業(yè)的價格會有松動，這也的確可以為企業(yè)帶來一些機遇。
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