A 35億人民幣進軍開發(fā)區(qū)樓市

 

　　11月12日上午，上市公司東方銀座發(fā)布了一則公告，公告內(nèi)容涉及青島開發(fā)區(qū)樓市。東方銀座宣布，將收購 Easy LinkageDevelopment Limited(目標公司)全部權(quán)益連股東貸款，代價35億人民幣。

 

　　注資完成后 ，目標公司將透過其全資附屬公司持有海上嘉年華之60% 股權(quán)，而海上嘉年華則擁有位于山東省青島開發(fā)區(qū)之地塊。地塊位于江山南路以西及濱海路以南，總占地面積為約34.89萬平方米。海上嘉年華擬于地塊上開發(fā)總建筑面積約為76.58萬平方米的住宅單位、購物商場、酒店及娛樂設施。該物業(yè)正處于開發(fā)階段當中，目前該物業(yè)將于2年內(nèi)分多個階段完成。海上嘉年華擬于地塊上開發(fā)總建筑面積約為765814.6平方米的住宅單位、購物商場、酒店及娛樂設施。其項目主要包括三大部分，即以水上游樂為主題的“海上嘉年華”、以狂歡節(jié)慶為主題的“漁人碼頭步行商業(yè)街”、高尚濱海國際社區(qū)“海灣豪庭”。其中，海上嘉年華總建筑面積約28.9萬平方米，漁人碼頭步行商業(yè)街總建筑面積約13萬平方米，海灣豪庭總建筑面積約35萬平方米。

 

　　今年限購以來，青島樓市一直低迷，成交量下跌、房價區(qū)域性下跌也已出現(xiàn)。其他城市方面，北京通州地區(qū)房價跌至7000元/平方米。即使如此，東方銀座還是很看好青島樓市。

 

　　據(jù)了解作為香港上市公司，東方銀座集團主要從事百貨公司業(yè)務及提供零售管理服務，如發(fā)展規(guī)劃顧問及市場推廣服務。東方銀座現(xiàn)有投資物業(yè)多位于重慶及沈陽，為多元化物業(yè)組合并擴展至各省，以及提高集團的盈利能力，其一直積極在中國房地產(chǎn)市場尋求投資機會。在公告中，該公司稱，董事對青島房地產(chǎn)市場的前景十分樂觀，并認為該物業(yè)將為公司帶來可觀的住宅單位銷售回報及商業(yè)單位經(jīng)常性租金收入。

 

　　B 14301套新房！連大鱷都扛不住

 

　　過去兩年是開發(fā)區(qū)樓市的黃金期。當時，海景房的噱頭、橋隧貫通的渲染吸引了大量投資客在開發(fā)區(qū)置業(yè)，貸款首付僅20% ，還有利率優(yōu)惠，沒有限購。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)就是在樓市刺激政策下被捧上了天。由外地投資客支撐的區(qū)域樓市最經(jīng)不住限購政策的打擊。果不其然，1月份實施的限購令讓開發(fā)區(qū)樓市徹底沉寂了。按照開發(fā)商的說法，搞活動也無濟于事，想買房子的沒資格了。這部分人群基本上都是投資客。

 

　　經(jīng)過10個月的累計，開發(fā)區(qū)新房供應量達到了14301套，遙遙領先其他區(qū)域，緊隨其后的是膠南市。這種沉寂，連大鱷也扛不住。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，江山南路116號的魯商·藍岸國際總房源有582套，僅僅賣出去了34套；海爾·山海灣四期目前的成交量是28套；恩馬·雙城匯今年一共才賣了29套新房；富源公館新房成交量為7套；鑫匯國際成交量為19套。

 

　　另外，整個開發(fā)區(qū)前10個月僅僅銷售了5000多套新房，每月銷售量平均為500套。也就是說即使第四季度開發(fā)區(qū)不再有樓盤開盤，完全消化1萬多套房子，還需要30個月，得兩年半。海上嘉年華項目方面，數(shù)據(jù)顯示，目前仍有800多套房子在銷售。2010年10月9日，海上嘉年華項目取得一期住宅單位的預售許可證。

 

　　C 大鱷資金緊張，轉(zhuǎn)讓股份

 

　　實際上，海上嘉年華并不是開發(fā)區(qū)第一家轉(zhuǎn)讓股份的樓盤。早在今年6月份，上實青島唐島灣項目便轉(zhuǎn)讓50%的股權(quán)，引來5億資金。6月14日，上實公司官方網(wǎng)站上發(fā)布公告稱，“上實發(fā)展根據(jù)公司投資策略的調(diào)整及項目開發(fā)需要，董事會同意公司全資子公司上實城發(fā)引進投資方西藏林芝匯福投資對其所屬全資子公司青島上實瑞歐置業(yè)增資，增資額5個億。”值得注意的是，因為這份公告中提到的青島上實瑞歐置業(yè)所開發(fā)的項目正好坐落于青島市開發(fā)區(qū)唐島灣片區(qū)中心。

 

　　唐島灣游艇會項目由愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司財富控股集團旗下子公司與上實集團各出資50%成立青島上實瑞歐置業(yè)有限公司負責開發(fā)。然而2010年前后，項目合作伙伴財富控股突然撤資，上實發(fā)展耗資3.76億元全盤接手該項目。

 

　　這樣的引資還沒結(jié)束。9月21日的時候，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，擬引進寶宏基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實發(fā)展(青島)投資開發(fā)有限公司進行增資，額度分別為3億元和10億元。上實青島負責開發(fā)的青島啤酒城項目，位于青島市嶗山區(qū)，地上建筑面積58.4萬平方米，為商住綜合項目，目前項目處于施工初期階段。增資后，寶宏基金持有上實青島28%股權(quán)。

 

　　不再猶豫 開發(fā)商踏上抄底之路

 

　　青島房價會不會大跌？這很有爭議性，開發(fā)商也是兩個立場，低調(diào)開發(fā)商已經(jīng)踏上了抄底之路，低價拿地。9月29日，市區(qū)兩塊地進行了公開拍賣。青島眾望置業(yè)有限公司成了主角，這倒不是出了地王，而是這家開發(fā)商出手拿地了。首先拍賣的是四方區(qū)的地塊。用途為住宅、商服、科教，土地總面積 45471.7平方米 ，規(guī)劃建筑總面積143690平方米，其中住宅面積達到90639平方米，商服用地50291平方米，科教用地2760平方米，起拍價為4000元/平方米。拍賣開始后，只有這家公司舉牌，最終地塊以起拍價4000元/平方米成交，總價為5.74億元。

 

　　第二塊地被青島康太源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價3.9億競得。該地塊用途為住宅、商鋪，其中住宅區(qū)有部分將配建限價商品房。地塊總面積 49167.5平方米，規(guī)劃建筑總面積 110626平方米，其中商品房44250平方米，商服22125平方米，限價房44251平方米。該地塊起拍價3600元/平方米，也是無人競拍，起價成交。

 

　　這兩塊地的成交價都很低。要知道，去年四方區(qū)一地塊曾拍出7200元/平方米的地價。李滄區(qū)也不甘落后，去年面粉七廠地塊掛牌出讓，拍賣起始價為3900元/平方米，最終以5900元/平方米、總價8.7億元被銀座集團股份有限公司收入囊中。如今，地價便宜了，開發(fā)商卻猶豫了。“買漲不買跌。房價漲的時候，開發(fā)商敢拿地，房價一跌，開發(fā)商猶豫了。當然也有敢拿地的。前提是價格便宜，而且有實力，有資金。”業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說。