房地產(chǎn)降價(jià)潮正在開始向全國蔓延。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者的調(diào)查，京滬廣深等一線城市房價(jià)從近期出現(xiàn)明顯松動(dòng)，由此集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，更讓此輪房價(jià)下跌引起市場的高度關(guān)注。

 

    無疑，這一輪的房價(jià)松動(dòng)有著一定的必然性。在經(jīng)歷了持續(xù)一年多的強(qiáng)力限購之后，具備買房條件的人群是越來越少，成交量急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開發(fā)商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。只要調(diào)控不扭轉(zhuǎn)，誰先降價(jià)，誰就掌握了市場主動(dòng)權(quán)。

 

    因此，此輪房價(jià)松動(dòng)可謂水到渠成，亦是宏觀調(diào)控所樂見的結(jié)果。但這一次房價(jià)松動(dòng)，會(huì)不會(huì)像2008年那樣不過是曇花一現(xiàn)，這主要有賴于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所能持續(xù)的時(shí)間。在筆者看來，此輪降價(jià)潮能夠持續(xù)，原因分為國內(nèi)和國際兩方面。

 

    從國內(nèi)形勢看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策兩三年內(nèi)難以結(jié)束。

 

    前一輪宏觀調(diào)控，直到2008年6月，央行依然還在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，打擊通脹和房價(jià)泡沫的力度十分強(qiáng)烈?？上В捎诶茁飘a(chǎn)帶來的全球性金融危機(jī)，不得已啟動(dòng)天量信貸政策，讓房地產(chǎn)一飛沖天。若當(dāng)年沒有金融危機(jī)，房價(jià)泡沫在那一次調(diào)控中就會(huì)解決。而眼下的形勢是，再度出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨式大危機(jī)的可能性微乎其微，縱使再度出現(xiàn)，有了三年前貨幣刺激經(jīng)濟(jì)和房價(jià)暴漲的雙重教訓(xùn)，重蹈覆轍的事情不大可能發(fā)生。

 

    實(shí)際上，即將到來的更為全面的房價(jià)松動(dòng)趨勢，也符合地方政府的利益。在經(jīng)歷了2009年和2010年的土地狂潮之后，他們已經(jīng)賺的盆滿缽滿，若再重復(fù)當(dāng)年的癲狂，必將釀成更加棘手的社會(huì)難題。“去房地產(chǎn)化”，將是地方政府理性的選擇。

 

    而從國際形勢而言，外資抽離資產(chǎn)市場端倪初現(xiàn)，由查諾斯和魯比尼等領(lǐng)銜的對(duì)沖基金、經(jīng)濟(jì)學(xué)家國際空頭，正在顯示其真實(shí)的運(yùn)作能力。9月份，中國外匯儲(chǔ)備余額一改之前兩年的飆升態(tài)勢，單月居然凈減少了608億美元。如此大規(guī)模的外儲(chǔ)突降，主要原因就是國際資本的流出，而很難用外貿(mào)形勢低迷等因素解釋。因?yàn)檫M(jìn)出口企業(yè)艱難并非9月份獨(dú)有的現(xiàn)象。

 

    同時(shí)，美元指數(shù)近期開始走強(qiáng)，伯南克亦暗示隨時(shí)可能加息抗擊通脹，加上歐債危機(jī)暗礁叢生，美元即將迎來一波像樣的大反彈。這將主導(dǎo)一場新興市場的資本外流，勢必會(huì)嚴(yán)重考驗(yàn)中國的房地產(chǎn)市場，若人民幣匯率隨之發(fā)生貶值，那房價(jià)跌勢更是難以扭轉(zhuǎn)。

 

    歷經(jīng)了十幾年的超級(jí)繁榮，中國房地產(chǎn)市場的確到了需要回歸理性的時(shí)刻。至少，商品住宅勢必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時(shí)保障房占據(jù)主角。解決大多數(shù)的住房問題，是不可能通過做大房價(jià)泡沫來完成的。