近期各地樓盤的打折促銷之舉并未能挽救市場(chǎng)頹勢(shì)。樓市交投清淡，固然有購(gòu)房者“買漲不買跌”的心態(tài)使然，而購(gòu)房成本高企也是一項(xiàng)不可忽視的因素。而“房?jī)r(jià)降10萬，利息漲20萬”，就是對(duì)房貸負(fù)擔(dān)沉重的形象描述。其實(shí)，這一數(shù)據(jù)結(jié)論是可以找到現(xiàn)實(shí)論據(jù)支撐的。今年10月中旬，建設(shè)銀行北京分行率先上浮首套房利率至1 .05-1 .1倍，此后部分銀行跟進(jìn)。以一套優(yōu)惠前總價(jià)110萬元的商品房為例，首付40萬元，70萬元按揭30年，如果可以拿到8 .5折利率優(yōu)惠，還款總額為148萬元，支付利息78萬元，月均還款4000元；而在該商品房推出九折優(yōu)惠后，總價(jià)100萬元，首付30萬元，現(xiàn)在只能申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率、甚至上浮5%，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，70萬元按揭30年，還款總額為168萬元，支付利息98萬元，月均還款4600元。其結(jié)果恰好印證了“房?jī)r(jià)下跌10萬、利息上漲20萬”的結(jié)論。

 

　　對(duì)于多數(shù)剛需購(gòu)房者而言，貸款買房是主要的融資途徑。隨著商業(yè)房貸門檻的提高，不僅抵消了商品房總價(jià)下降所形成的購(gòu)房者福利，反而進(jìn)一步索要更高的放貸收入。其結(jié)果相當(dāng)于購(gòu)房者把原本給開發(fā)商的錢加價(jià)轉(zhuǎn)交到了銀行手中，而購(gòu)房者實(shí)際上卻并未得享樓市調(diào)控的益處。需要指出的是，通過行政干預(yù)打壓房?jī)r(jià)的根本目的，是提高民眾生活品質(zhì)，讓廣大剛需更好地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”夢(mèng)想。雖然本輪嚴(yán)厲的調(diào)控舉措的確擠出了許多投機(jī)泡沫，但其最基本的服務(wù)剛需的目標(biāo)卻尚未能體現(xiàn)出來。釋放樓市剛需，還需要綜合考慮購(gòu)房過程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

 

　　客觀而言，商業(yè)銀行全面提高房貸門檻是其趨利避害的商業(yè)選擇。一方面，在監(jiān)管部門多次加息和存款準(zhǔn)備金上調(diào)之后，信貸資金日顯稀缺，商業(yè)銀行具備了提高信貸資金價(jià)格的沖動(dòng)；另一方面，在樓市調(diào)控背景下房貸風(fēng)險(xiǎn)的不確定性凸顯，部分銀行干脆直接向房貸“說不”，以減少房貸、甚至停貸來規(guī)避樓市政策性風(fēng)險(xiǎn)。然而，銀行的商業(yè)訴求卻抵消了樓市調(diào)控績(jī)效，需要主管部門予以指導(dǎo)和糾偏。例如，可以考慮適時(shí)推出“有保有壓”的利率差別化制度，向首次自住購(gòu)房者提供優(yōu)惠的利率政策，在抑制炒房投機(jī)行為的同時(shí)，避免“一刀切”式的房貸政策對(duì)合理的自住、改善型購(gòu)房需求造成的“誤傷”。

 

　　當(dāng)然，銀行是商業(yè)主體，不可能要求其完全承擔(dān)起樓市調(diào)控的行政職責(zé)。主管部門還應(yīng)首先從自身做起，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中做好“行政讓利”的表率。其實(shí)，商品房?jī)r(jià)格高企，與其中包含較多稅費(fèi)有一定關(guān)系。事實(shí)上，在一套售價(jià)100萬元的商品房中，40萬元屬土地成本，30萬元?dú)w于建筑成本，15萬元為各項(xiàng)稅費(fèi)，剩下的15萬元左右則為企業(yè)盈利。以此觀之，在控制房?jī)r(jià)的過程中，“稅費(fèi)減免”的空間不可謂不大。

 

　　新上市樓盤打折促銷之風(fēng)自城市周邊郊區(qū)到中心城區(qū)的蔓延，預(yù)示著房?jī)r(jià)掉頭向下將成為未來樓市的主旋律。但是，廣大剛需卻并未因此而擺脫“望房興嘆”的宿命，房?jī)r(jià)下跌所帶來的福祉猶如“鏡中月、水中花”一樣難以真正觸及。樓市調(diào)控政策真正惠及民眾，還需要在各環(huán)節(jié)做出更加縝密的布局。