房企輪番攻關貸款
銀行始終不松口
開發(fā)商孫明亮說,他們目前正操作一個項目,總建筑面積超過30萬平米,計劃回款總額20個億,現(xiàn)在回款約1個億,“現(xiàn)金押到土地上了,項目快要轉不動了”,而年底將至,大筆材料款、工程款,工人工資需要支付。
濟南另一開發(fā)企業(yè)負責人習磊也承認,現(xiàn)在尤其是中小型企業(yè),手里有在建工程的日子過得很艱難,而且這些中小企業(yè)很難從銀行獲得貸款。習磊說,就在前一段時間,他們得知濟南一家銀行有一部分貸款額度,公司全面出動輪番攻關,銀行卻始終不松口,到現(xiàn)在不了了之,而以前,各家銀行在他辦公室門口排隊。
這種說法從濟南一家股份制銀行得到證實。這家銀行的信貸部負責人吳旭稱,他們只在今年上半年做過一兩筆房地產開發(fā)貸業(yè)務,業(yè)務對象還是中海、綠地這樣的大開發(fā)商,下半年房地產開發(fā)貸業(yè)務就停了,“主要是沒有額度了”。
王超是一家國有銀行的房貸業(yè)務員。他說:“我以前的主要工作是開發(fā)新客戶,現(xiàn)在首要任務要盯住老客戶,對已保項目進行全程監(jiān)控,密切關注這些開發(fā)企業(yè)的動態(tài),配合風險管理部門及時識別、防范、化解風險。”
今年11月份,一家股份制銀行總行風險管理總部編發(fā)的《風險管理工作參考》明確提出:“上收房地產貸款審批權限,由總行審批”;“降低或控制房地產貸款占比”;“對于房地產開發(fā)貸款不得實施借新還舊、展期和延長貸款期限”等。
找錢項目太多
嚇跑山西煤老板
“不出錢你談什么合作!”開發(fā)商吳杰掛掉電話后,非常惱火地泄憤。這通電話,吳杰苦口婆心地談了半個多小時,跟省內一家大型企業(yè)暢談合作前景,得到的答復居然是“合作可以,只要不出錢,股權置換等方式都可以談”。
這場面,在中原地產投資顧問總監(jiān)薄夫利看來似乎習以為常。薄夫利從背包里拿出厚厚的一摞材料說:“這是膠東行的部分成果。”這些材料是清一色的青煙威地產項目,規(guī)模大的超過100畝,規(guī)模小的三四十畝,有的已經開建,有的拆遷還沒完成,他們都迫切地希望能找到合作伙伴。
11月份的膠東行,薄夫利交了“白卷”。薄夫利陪著一個山西煤老板考察山東市場,在濟青煙威走了一圈,結果前前后后幾十個項目找上門來,這場面嚇跑了山西投資客,“也許是大環(huán)境不好,也許是找上門來的項目太多了,這次考察以沒有結果而告終。”薄夫利笑著說,其實此行很低調,如果大張旗鼓地廣泛撒網,找出2000個項目也不成問題。
確實是這樣。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份,濟南商品房成交急劇萎縮,其中11月21日到11月27日,濟南全市共成交商品房768套,環(huán)比前一周減少了524套,環(huán)比下跌40.56%。而調查機構提供的數(shù)據(jù)顯示,10月份,青島住宅成交面積同比下滑56%。
在這次考察中,薄夫利受到威海一家開發(fā)企業(yè)的“重托”,這家企業(yè)希望薄夫利能幫助他們,與省外一些投資機構、有實力的開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系,賣掉一部分股權,換回現(xiàn)金。
民間借貸
只能解一時之渴
時間回到10月中旬的一個周六,在山東大學中心校區(qū)一棟教學樓內,一場關于中小房企如何找錢的專題講座正在進行。教室里已經座無虛席,兩側過道上,也站滿了聽眾。
濟南西部的一家開發(fā)企業(yè)營銷負責人李鴻偉說,10月份前后,濟南有些開發(fā)項目與金融機構商談,希望以發(fā)行信托基金等方式募集資金,但發(fā)售信托基金門檻很高,包括他們在內的絕大部分中小房企達不到發(fā)售信托基金的條件。
而在此期間,一家小地產企業(yè)因貸款遇阻,向信托公司融資一到兩億,信托公司研究之后也覺得風險太大,拒絕為其融資。這家小開發(fā)商再向私募伸手,結果私募開出的條件是:年化收益率要在20%以上,不然就不做。
“只要能拿到錢渡過眼下的難關,有的開發(fā)企業(yè)已經管不了利息有多高了。”據(jù)李鴻偉介紹,由于樓市前景并不樂觀,敢于接盤的企業(yè)或資金少之又少,有些項目被迫通過年利率30%以上的民間借貸融資,“不借,很快就要倒下了;借,還有輾轉騰挪的可能,但除此之外,又有什么辦法呢?”李鴻偉說。
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