日前，有報(bào)道稱(chēng)北京市將盡快建立經(jīng)濟(jì)適用住房封閉運(yùn)行機(jī)制，完善政府回購(gòu)制度。據(jù)悉，今年北京市還將對(duì)限價(jià)房定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，兩限房?jī)r(jià)格將有所上調(diào)。

 

    具體來(lái)說(shuō)，新政發(fā)布后經(jīng)適房將不允許房主自行上市交易，而是由政府進(jìn)行回購(gòu)。12月26日，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這一政策的出臺(tái)非常必要，且具有“亡羊補(bǔ)牢”的性質(zhì)。在其看來(lái)，經(jīng)適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資功能，避免了房主借機(jī)套利的可能。

 

    至于兩限房?jī)r(jià)格的上調(diào)，多位分析人士認(rèn)為，申請(qǐng)人的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)隨之放寬，否則就會(huì)失去應(yīng)有的保障性功能。對(duì)于低收入人群來(lái)說(shuō)，兩限房的成交價(jià)格或許就“太高了”。

 

    新政取消經(jīng)適房轉(zhuǎn)商功能

 

    12月23日召開(kāi)的住房保障工作總結(jié)大會(huì)上，北京市公布了2012年保障房任務(wù)及目標(biāo)。與此同時(shí)，北京市還將出臺(tái)“新政”——建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，也即未來(lái)經(jīng)適房將不再由房主自行上市銷(xiāo)售，而是以政府回購(gòu)的形式取代市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。據(jù)報(bào)道，即將出臺(tái)的經(jīng)適房回購(gòu)政策將按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則來(lái)執(zhí)行?；刭?gòu)方式、回購(gòu)價(jià)格將于日后出臺(tái)細(xì)則予以明確。

 

    “當(dāng)前經(jīng)適房滿(mǎn)5年后立刻轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象大量存在”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎荆?rdquo;在歷次稅費(fèi)調(diào)整的前夕，都會(huì)有大量的經(jīng)適房集中過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)為商品房，體現(xiàn)出保障性人群中也存在大量的投資心態(tài)。”

 

    另外，在目前的所有的政策性住房中，經(jīng)適房、兩限房這種產(chǎn)權(quán)式的保障房數(shù)量占比至少有80%以上，一旦轉(zhuǎn)為商品房，資源大量流失。

 

    “這就是一個(gè)無(wú)底洞”，對(duì)于新政以前的經(jīng)適房屢屢被轉(zhuǎn)為商用房的現(xiàn)象，12月26日，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如此評(píng)論。在其看來(lái)，經(jīng)適房新政的實(shí)施非常必要，且具有“亡羊補(bǔ)牢”的性質(zhì)。曹建海認(rèn)為，經(jīng)適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資投機(jī)功能，避免了房主借機(jī)套利的可能，“這就將經(jīng)適房定位于居住功能上，剔除了其投資的性質(zhì)。”

 

    北京兩限房均價(jià)或被提升

 

    在上文提及的住房保障工作總結(jié)大會(huì)上，住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市還將根據(jù)實(shí)際情況對(duì)限價(jià)房定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，以減少限價(jià)房投資牟利的空間。據(jù)稱(chēng)，限價(jià)房從2008年推出開(kāi)始，其定價(jià)原則就是同區(qū)域、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格的80%。然而，目前實(shí)際成交的情況卻是，限價(jià)房項(xiàng)目?jī)H為市場(chǎng)房?jī)r(jià)的50%甚至更低。在其看來(lái)，這將使得限價(jià)房有可能成為投資的工具。不過(guò)，限價(jià)房?jī)r(jià)格上調(diào)的幅度也不會(huì)太多。

 

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年兩限房的成交均價(jià)在6800元/平米左右。如果按照現(xiàn)有的商品住宅售價(jià)80%計(jì)算，兩限房成交均價(jià)將被上調(diào)到1100元/左右。

 

    “這個(gè)價(jià)格就太貴了”，曹建海對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，兩限房?jī)r(jià)格過(guò)高將會(huì)失去其保障功能。因此，他建議對(duì)低收入的群體應(yīng)該適當(dāng)?shù)姆艑挊?biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，他還提議，一些符合兩限房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的群體也可以通過(guò)自建的方式來(lái)獲得住房，比如可以協(xié)議出讓土地，尋找合作開(kāi)發(fā)商來(lái)建設(shè)兩限房。

 

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)乱舱J(rèn)為，限價(jià)房定價(jià)上調(diào)后，按照目前的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，“三口之間的8.8萬(wàn)的年收入，每月的月供將占到月收入的60%以上”。這樣看來(lái)，”適當(dāng)?shù)姆艑捝暾?qǐng)人的標(biāo)準(zhǔn)將十分必要。”

 

    未來(lái)住房保障將以租為主

 

    在會(huì)議上，住建委相關(guān)人士還表示，2012年北京市保障性住房將新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)各類(lèi)保障性住房16萬(wàn)套，其中公開(kāi)配租配售9萬(wàn)套，定向安置用房7萬(wàn)套；全年竣工各類(lèi)保障性住房7萬(wàn)套。

 

    “今年房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示保障房成交3萬(wàn)多套”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)陆邮堋蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“今年商品房成交大約是保障房的1.8倍——這意味著，保障房對(duì)商品房的沖擊是非常小的，商品房的成交壓力還是來(lái)自于自身的庫(kù)存壓力”。

 

    同時(shí)，張?jiān)抡J(rèn)為，未來(lái)住房保障將從以售為主，變?yōu)橐宰鉃橹鳌Ｔ谄淇磥?lái)，保障房供給結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，可以減輕目前產(chǎn)權(quán)式保障房建設(shè)帶來(lái)的財(cái)政壓力，以及土地市場(chǎng)的出讓壓力。

 

    “開(kāi)發(fā)商對(duì)于建設(shè)保障房的積極性仍然不高”，張?jiān)抡J(rèn)為，雖然兩限房售價(jià)提高了，但地價(jià)也會(huì)隨之水漲船高，從而房企的利潤(rùn)空間仍舊有限。至于公租房和廉租房，由于其非產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，在資金和收益、進(jìn)入和退出機(jī)制上均存在諸多問(wèn)題。有鑒于此，張?jiān)抡J(rèn)為保障房的進(jìn)入、退出以及審核機(jī)制還應(yīng)進(jìn)一步完善。至于經(jīng)適房新政、提高兩限房定價(jià)等政策措施有效與否，張?jiān)卤硎具€有看政策的具體執(zhí)行程度。