2011年的房地產(chǎn)市場在硝煙彌漫中定格，但開發(fā)商卻依然深陷與政府、購房者的多方博弈中無法自拔。
伴隨著2011年12月銷售業(yè)績的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈的行業(yè)洗牌中進(jìn)一步形成了超大型房企領(lǐng)跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型開發(fā)商偃旗息鼓的格局。中國房地產(chǎn)企業(yè)陣營分化加劇，市場集中度繼續(xù)上升。
政策層面看不到調(diào)控放松的跡象，購房者信心指數(shù)不斷走低，預(yù)期房價(jià)下跌的比例已成絕對壓倒之勢，開發(fā)商在2012年壓力難紓。
行業(yè)洗牌加劇
繼2010年銷售額突破千億之后，國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科A(000002.SZ)在2011年以1215.4億元的銷售金額再創(chuàng)歷史新高，并蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。而恒大地產(chǎn)(03333.HK)則以1219.9萬平方米的合約銷售面積，超過萬科的1075.3萬平方米并蟬聯(lián)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積第一位。這與2010年的情況基本趨同。
以萬科、恒大地產(chǎn)為首的大型房企成為淡市下的贏家。根據(jù)中房產(chǎn)信息集團(tuán)和中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》分析，2011年度全國前十強(qiáng)企業(yè)市場份額達(dá)到10.43%，較2010年上升了0.32個(gè)百分點(diǎn)；前三十強(qiáng)企業(yè)集中度達(dá)到了16.7%，自2009年以來持續(xù)提升。
2011年房企500億元“俱樂部”成員依然是6家，包括萬科、恒大、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)等，這與2010年數(shù)量相同。
在300億至500億元陣營中，房企數(shù)量從2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、華潤置地、世茂房地產(chǎn)、雅居樂和綠城中國；第三梯隊(duì)的150億至300億元房企數(shù)量也由2010年的7家增至10家，但在78億至150億元的第四梯隊(duì)中，房企數(shù)量卻由2010年的33家減少至28家，意味著中型房企之間的競爭異常激烈，部分房企遭遇出局命運(yùn)。
2011年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前五十強(qiáng)銷售金額門檻達(dá)到了78億元，均較2010年上升了50%，說明房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模依然逆勢增長。
值得關(guān)注的是，周轉(zhuǎn)速度型房企和品質(zhì)利潤型房企在新的市場環(huán)境下加劇分野。高效率高周轉(zhuǎn)企業(yè)在2011年非但沒有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率，反而加快了資本使用效率，并降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而品質(zhì)利潤型企業(yè)更多地追求項(xiàng)目品質(zhì)帶來的高毛利率和土地升值溢價(jià)帶來的超額利潤，在目前的市場環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制。
高周轉(zhuǎn)房企中的恒大地產(chǎn)，排名從2010年的第五位一舉躍升至銷售金額榜的亞軍。中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)等高周轉(zhuǎn)類房企，行業(yè)排名均出現(xiàn)明顯上升。
與此同時(shí)，城市布局對房企生存環(huán)境產(chǎn)生了決定性意義。根據(jù)中原集團(tuán)市場研究部的研究，恒大、金地的主要銷量來自“成交量上升或平穩(wěn)”城市，這是其整體銷售能保持平穩(wěn)的主要原因；中海、萬科、保利、富力的主要銷量在各類城市平衡分布，外部政策沖擊對其的影響較小。
但城市布局并不是開發(fā)商銷售表現(xiàn)分化的唯一影響因素，開發(fā)商的成長能力還受到產(chǎn)品定位、營銷策略等其他因素的影響。從整體來看，2011年自住型需求成為市場需求主體，定價(jià)偏高，原本利潤豐厚的高端項(xiàng)目較易受到市場整體環(huán)境的影響。
除此之外，十大標(biāo)桿房企為加快資金的回籠速度，無一例外均進(jìn)行了價(jià)格策略的調(diào)整，恒大、萬科、中海是2011年年內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]整最早的開發(fā)商，成為行業(yè)最大的贏家。
而自2011年9月份開始，富力、金地、雅居樂等也陸續(xù)在一些典型城市推出降價(jià)促銷項(xiàng)目，但這一階段的降價(jià)促銷多為開發(fā)商面對市場大環(huán)境整體惡化的無奈之舉，效果大打折扣。這意味著積極的價(jià)格策略越來越成為開發(fā)商重要的生存能力。
房價(jià)看跌預(yù)期施壓開發(fā)商
盡管標(biāo)桿房企銷售成績依然跑贏大市，但中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，開發(fā)商的發(fā)展速度受市場大勢影響有所放緩，2011年前11個(gè)月十家標(biāo)桿房企累計(jì)合約銷售面積約4477萬平方米，較2010年同期增加16%。這一增長速度較2010年全年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
1月5日，在廣州舉行的一個(gè)房地產(chǎn)新年峰會(huì)上，部分與會(huì)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控在2012年仍難以放松，多名開發(fā)商則表達(dá)了對樓市前景的悲觀預(yù)期。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，無論從短期還是長期來看，鞏固調(diào)控成果需要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，宏觀調(diào)控還將持續(xù)，因?yàn)槟壳爸醒胝⒉幌Ｍ麑⒆》渴袌雠嘤蔀樾碌耐顿Y品市場，調(diào)控政策的核心就是抑制投資和投機(jī)性需求。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也在上述場合稱，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大，廣州、南京跟進(jìn)的幾率會(huì)比較高，另外由于受重慶影響，中西部城市對此的積極性很高，如寧夏吳忠市等也是有較高的幾率作為第二批試點(diǎn)城市。
富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁則表示，對樓市的未來目前仍看不清楚，但是冬天還是會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，大家做好心理準(zhǔn)備。“現(xiàn)在大家還對企業(yè)銷售的排名比較感興趣，但是到2012年估計(jì)大家已經(jīng)不會(huì)再關(guān)心這個(gè)排名了，能活下來才是關(guān)鍵。”
家和集團(tuán)副總裁張建勛則用“最冷”來形容目前的樓市情況，并稱自己的企業(yè)已經(jīng)做好了兩年的準(zhǔn)備，備好了2012、2013年的“干糧”和“棉被”。
值得關(guān)注的是，世聯(lián)地產(chǎn)1月5日發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8，較2011年第三季度下降2.4，下降幅度超過2011年前三季度降幅之和。這意味著購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。
世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告稱，去年第四季度購房者未來房價(jià)預(yù)期指數(shù)為46.9，首次跌破50的臨界值，較2011年第三季度大幅下滑13.2；預(yù)期房價(jià)下跌的比例為67%，幾乎是前三季度的兩倍。預(yù)期房價(jià)持平和上漲的僅分別占18.5%和14.5%，預(yù)期房價(jià)下跌的比例迅速增長至67%，已成絕對壓倒之勢，表明購房者的降價(jià)預(yù)期已經(jīng)形成，未來半年降價(jià)之勢已不可逆轉(zhuǎn)。
購房者對房價(jià)下跌預(yù)期增強(qiáng)，或?qū)⒅苯訉?dǎo)致開發(fā)商在2012年陷入空前困局。頤和地產(chǎn)執(zhí)行董事趙永爽認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的冬天最冷已經(jīng)到來了，下一個(gè)最冷的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，而是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的企業(yè)。
在行業(yè)龍頭萬科看來，開發(fā)商銷售放緩的同時(shí)，2010年新開工的大量項(xiàng)目也逐步形成供應(yīng)，房地產(chǎn)市場存貨壓力進(jìn)一步加大。2011年9月至12月，14個(gè)城市的成交批售比僅為0.55，已經(jīng)接近2008年市場低谷時(shí)的水平，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了去庫存化周期。制圖/張逸俊
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