中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在測(cè)試離開房地產(chǎn)能跑多遠(yuǎn)。這是一項(xiàng)危險(xiǎn)的試驗(yàn)，因?yàn)榇饲爸袊?guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)拉得風(fēng)生水起，而房地產(chǎn)這匹馬將近失控。

 

    1月4日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章稱，中國(guó)有條件避免樓市硬著陸。這是主流媒體正式談到避免樓市硬著陸，說(shuō)明各方正在對(duì)此輪房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)成共識(shí)：中國(guó)需要避免房地產(chǎn)大起大落，而讓房地產(chǎn)回到消費(fèi)品的軌道上來(lái)，這也是此輪房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控的主要目的。

 

    所謂避免硬著陸，即防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，也防止房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。

 

    2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅下滑，房地產(chǎn)庫(kù)存增加，消費(fèi)者預(yù)期逆轉(zhuǎn)。成交量下降倒逼價(jià)格下降，對(duì)廣大購(gòu)房者也許是福音，但由此導(dǎo)致的結(jié)果是2012年房地產(chǎn)投資量必然大幅下降，固定資產(chǎn)投資比率因此下降，帶動(dòng)GDP下降，內(nèi)需也會(huì)受到一定影響，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)不利。

 

    就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)調(diào)控不能拖累投資增速；就金融而言，房地產(chǎn)調(diào)控不能出現(xiàn)大規(guī)模的壞賬。

 

    為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即將出臺(tái)的房地產(chǎn)具體舉措可能包括，利用保障房開工保證固定資產(chǎn)投資率，利用收購(gòu)爛尾樓或者低價(jià)商品房保證交易量不發(fā)生雪崩，保證房地產(chǎn)剛性需求的延續(xù)性，一旦房地產(chǎn)禍延金融業(yè)，即利用資產(chǎn)證券化保證銀行風(fēng)險(xiǎn)不擴(kuò)大。在可以預(yù)期的時(shí)間內(nèi)，放松剛性需求限制，繼續(xù)利用高利率與高稅收抑制投資需求是大概率事件。

 

    2011年國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月破百，創(chuàng)下28個(gè)月的新低。當(dāng)年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%；全國(guó)主要城市樓市庫(kù)存量均處在高位；北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫(kù)存量均持續(xù)保持在歷史高位。到2011年12月，廣州商品住宅可售量增加79.94萬(wàn)平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超過(guò)30萬(wàn)平方米，深圳商品住宅可售量增加18萬(wàn)平方米，北京可售量較上月基本持平。

 

    房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資近四分之一，土地收入占地方財(cái)政的七成，2011年10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10個(gè)百分點(diǎn)，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅比10月下降5個(gè)百分點(diǎn)，成為導(dǎo)致11月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資下滑的重要原因，水泥、建材、鋼鐵等產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題也與房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑有關(guān)。2011年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2009年的30%回落至2011年前11個(gè)月的24.5%。如果房地產(chǎn)投資在2012年大幅下滑，則GDP“保8”將是非常艱難的任務(wù)。

 

    房地產(chǎn)調(diào)控需要支付成本，將由三方共同承擔(dān)。

 

    首先是房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)向平均利潤(rùn)回歸。從賬面來(lái)看，2011年即便遭遇最嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)仍非?？捎^。上榜的30家企業(yè)平均毛利為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利率為28.91%，較2010年上升8.42%。此外，毛利率超過(guò)50%的有5家（2010年是4家），有13家毛利率達(dá)40%~50%（2010年為8家）。但這只是表面數(shù)據(jù)，2012年企業(yè)負(fù)債率提高，資金缺口增加，估計(jì)有六到七成的企業(yè)會(huì)產(chǎn)生資金缺口，因此，2012年房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)銷售，或者轉(zhuǎn)向代工，增加周轉(zhuǎn)率。

 

    另一部分則由投資者支付。投資者將面對(duì)房?jī)r(jià)估值中樞下降、資產(chǎn)品價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，即使房地產(chǎn)價(jià)格保持不變，面對(duì)5%左右的CPI增幅，說(shuō)明房地產(chǎn)投資在以每年5%左右的速度虧損。這還不是全部，未來(lái)中國(guó)推出房產(chǎn)稅是大概率事件，希望房地產(chǎn)傳之子孫后代的美夢(mèng)可以休矣。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)不是一個(gè)可靠的保值工具。

 

    最后是地方政府。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月28日，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

 

    保持成交量穩(wěn)定，保證固定資產(chǎn)增速，是2012年房地產(chǎn)的兩個(gè)大底。降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，增加投資者持有成本，地方政府從土地收入轉(zhuǎn)向稅收，成為托住房地產(chǎn)的巨掌。這幾年是用光財(cái)政收入、入不敷出的幾年，樓市估值中樞將以溫水煮青蛙的方式緩慢下降，最終通過(guò)數(shù)年的時(shí)間，估值中樞整體下行至與收入、通脹率接軌的程度。