有房地產(chǎn)中介人士稱房企的債務(wù)償還高峰將在2012年到來，部分房企將被迫遭清算、破產(chǎn)、重組。必須要承認(rèn)，相關(guān)報(bào)道所謂償債高峰的說法，純屬中介機(jī)構(gòu)的個(gè)人觀點(diǎn)而已。但是隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，調(diào)控政策的任何微妙變化都足以引發(fā)公眾高度關(guān)注。

 

    事實(shí)上，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力問題，償債能力以及償債時(shí)間結(jié)構(gòu)問題，至今沒有一個(gè)權(quán)威說法。以筆者和地產(chǎn)商接觸的反饋看，開發(fā)商普遍期望今年五六月份之前能夠有一些“救市”、“放松”政策出臺(tái)，這也從一個(gè)側(cè)面印證了開發(fā)商資金鏈條日趨緊張的現(xiàn)狀。

 

    筆者一貫主張房地產(chǎn)調(diào)控政策措施不宜松動(dòng)，而調(diào)控政策目標(biāo)必須以房?jī)r(jià)合理回歸為最終目標(biāo)。但這一主張屬于調(diào)控政策戰(zhàn)略層面，而在策略上，同樣需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，及時(shí)對(duì)政策做出優(yōu)化和利導(dǎo)，以避免調(diào)控過度問題的出現(xiàn)。

 

    此輪房產(chǎn)調(diào)控政策號(hào)稱史上最嚴(yán)，但到目前為止還只是壓住了成交量，卻并未有效打壓下房?jī)r(jià)。這樣的局面不能長(zhǎng)期存在，否則就會(huì)成為調(diào)控部門和市場(chǎng)供求雙方的尷尬局面。畢竟一個(gè)長(zhǎng)期沒有交投的市場(chǎng)必然不是一個(gè)健康的市場(chǎng)，這并不符合調(diào)控政策部門和公眾的利益訴求。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，一些開發(fā)商明確跟筆者表示，寧可破產(chǎn)跑路也不愿意降價(jià)促銷。其原因在于“破產(chǎn)跑路”尚可以把前些年賺到的錢留下一些，而在當(dāng)下限購(gòu)政策的制約下，即便開發(fā)商降價(jià)促銷也無(wú)法激發(fā)有效需求，降價(jià)反而只會(huì)虧錢而已。

 

    顯然，至少在短期而言調(diào)控部門不可能也不應(yīng)該取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，但是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)重壓之下的跑路風(fēng)險(xiǎn)卻不得不防。參照海外市場(chǎng)針對(duì)地產(chǎn)崩盤的救市政策經(jīng)驗(yàn)，筆者建議應(yīng)該考慮建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定基金制度。該基金結(jié)合行政與市場(chǎng)雙重因素，由中央、地方財(cái)政和主要債權(quán)方負(fù)責(zé)出資。構(gòu)建基金的目的絕不是為房地產(chǎn)市場(chǎng)托盤，而應(yīng)被限定用于對(duì)爛尾樓盤、跑路樓盤的收購(gòu)行為。即一旦一些開發(fā)商出現(xiàn)撤資、跑路問題，就由該基金負(fù)責(zé)全面低價(jià)收購(gòu)，所收購(gòu)的樓盤用于保障性住房供給或者低價(jià)商品房供應(yīng)。由此，既可以維護(hù)已有房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)性，同時(shí)又能夠避免金融風(fēng)險(xiǎn)惡化，形成有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，改善成交量長(zhǎng)期低迷的問題，堪為一箭三雕的有效政策舉措。