濟(jì)南區(qū)域市場(chǎng)在新的形勢(shì)下將有著如何的表現(xiàn),我們通過對(duì)過去一年市場(chǎng)表現(xiàn)的總結(jié)分析,將為大家描繪出新一年的市場(chǎng)趨勢(shì)。

    過去的一年,中國經(jīng)濟(jì)結(jié)束了自2003年開始的高速增長(zhǎng)周期,宏觀經(jīng)濟(jì)政策逐步回歸正常,持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展和嚴(yán)厲的調(diào)控作用之下,也正發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)折,從野蠻生長(zhǎng)期逐漸向正?；貧w。

　　新的市場(chǎng)格局、新的行業(yè)格局、新的市場(chǎng)空間、新的商業(yè)模式在形成,房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的上半場(chǎng)宣告結(jié)束。進(jìn)入2012年,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸正常,在市場(chǎng)量?jī)r(jià)筑底回歸之后,或?qū)㈤_啟我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)。濟(jì)南區(qū)域市場(chǎng)在新的形勢(shì)下將有著如何的表現(xiàn),我們通過對(duì)過去一年市場(chǎng)表現(xiàn)的總結(jié)分析,將為大家描繪出新一年的市場(chǎng)趨勢(shì)。

    2011年,剛需撐市,價(jià)格下探

　　2011年可謂真正的調(diào)控之年,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在全國多個(gè)城市收效顯著,而濟(jì)南也未能例外。2011年的濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策影響下變化顯著,剛性需求釋放支撐樓市成交,而高端需求逐漸萎縮,呈現(xiàn)出“一半是火焰,一半是海水”的局面,在這一過程中房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了降價(jià)、存量房積壓等現(xiàn)象?？傊?在經(jīng)歷了限貸、限購政策的洗禮后,濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入深度調(diào)整期。

    土地市場(chǎng)本土企業(yè)為主角,底價(jià)成交成主流

　　2011年的土地市場(chǎng)可以看作是開發(fā)商對(duì)樓市信心表現(xiàn)的晴雨表,上半年開發(fā)商普遍看好樓市,積極出手拿地；而下半年隨著全國形勢(shì)的不斷嚴(yán)峻,謹(jǐn)慎拿地成為市場(chǎng)基調(diào)。全年濟(jì)南市(監(jiān)測(cè)范圍為濟(jì)南市區(qū)與長(zhǎng)清區(qū))居住和商服用地供應(yīng)109宗、538.51萬平米,面積同比增長(zhǎng)15.6%；成交105宗、520.62萬平米,面積同比增長(zhǎng)42.4%；土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交量均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。但是在國家“限地價(jià)、控地王”的政策影響下,土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)成交、退地事件頻現(xiàn),商品房市場(chǎng)的“寒冬”開始傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

　　拿地主體方面,本土開發(fā)企業(yè)成為2011年的拿地主力,重汽、魯商等本土開發(fā)商則積極拿地,而龍湖、恒大等一線開發(fā)商拿地變得十分謹(jǐn)慎。2011年本土企業(yè)拿地面積占比超過70%。2011年土地成交單價(jià)為306萬元/畝,樓面地價(jià)為1708元/平米,同比分別上漲4.4%和10.4%,價(jià)格增勢(shì)趨緩。

    住宅市場(chǎng) 剛需釋放,豪宅萎縮,價(jià)格下降終成現(xiàn)實(shí)

　　2011年,濟(jì)南樓市雖然深受宏觀調(diào)控政策影響,年末出現(xiàn)拐點(diǎn),但全年市場(chǎng)供求仍然呈現(xiàn)明顯的上漲態(tài)勢(shì),價(jià)格增速放緩。據(jù)世聯(lián)怡高監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示(監(jiān)測(cè)范圍濟(jì)南市區(qū),不包長(zhǎng)清、章丘),2011年濟(jì)南市區(qū)全年總供應(yīng)量346.43萬平米,同比上漲26.3%；其中新增供應(yīng)304.82萬平米,同比上漲21.7%；成交252.25萬平米、225.62億元,同比上漲10.5%和9.2%；報(bào)盤均價(jià)由年初的9600元/平米上漲至年末的9718元/平米,上漲幅度僅為1.2%。

　　限購政策出臺(tái)后,濟(jì)南樓市出現(xiàn)較為明顯的變化,高端豪宅需求萎縮,郊區(qū)剛需低價(jià)盤熱銷,剛性需求支撐市場(chǎng)。上半年濟(jì)南市場(chǎng)主流開發(fā)商調(diào)整迅速,搶跑市場(chǎng),市場(chǎng)供需呈現(xiàn)兩旺；下半年隨著調(diào)控政策的深化,市場(chǎng)預(yù)期下降,客戶觀望情緒加重,房源消化速度降低,從而導(dǎo)致存量房積壓局面十分明顯。為了回籠資金,部分項(xiàng)目開始下調(diào)售價(jià),年末樓盤降價(jià)終成現(xiàn)實(shí)。成交均價(jià)由年初的8232元/平米下降至7791元/平米,下降幅度為5.4%,這一現(xiàn)象正符合此輪調(diào)控的短期目標(biāo)。從全年成交房源結(jié)構(gòu)來看,滿足首次置業(yè)的緊湊型房源成為保證銷量的關(guān)鍵。