2012年,剛需與改善性需求 有待進(jìn)一步釋放

　　在土地財政依賴程度較高以及2011年未能完成供地計劃的雙重壓力之下,預(yù)計政府將在2012年加大土地供應(yīng)。同時,隨著政府還債高峰期的到來,土地價格下降的預(yù)期加大。

    住宅市場 庫存能夠維持7個月銷售

　　經(jīng)過2011年的調(diào)控,目前一線城市普遍進(jìn)入庫存積壓期,庫存消化周期普遍在10個月以上(個別城市超過20個月),而我司監(jiān)測的濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)的住宅庫存約為94萬平米,另外還有部分已取得預(yù)售但未公開發(fā)售的“隱性庫存”約50多萬平米,2011年底濟(jì)南市庫存將近150萬平米,按照2011年月均消化20萬平米的速度,濟(jì)南市現(xiàn)有公開發(fā)售的庫存和潛在的隱性庫存,能夠維持7個月的銷售,相較于青島、煙臺等地的大體量庫存,濟(jì)南市場相對樂觀,剛性需求和改善需求在2012年有待釋放。

    公寓市場 性價比下降,投資價值縮水

　　受調(diào)控影響,2012年公寓市場不容樂觀。公寓產(chǎn)品自身性價比下降,投資價值縮水,加之住宅產(chǎn)品的替代效應(yīng),整體公寓市場將難有起色。但是,地段優(yōu)越、配套完善,商業(yè)價值高的經(jīng)典型公寓項(xiàng)目依舊具有投資價值和特定的市場空間。

    寫字樓市場 企業(yè)效益下降 消化不甚樂觀

　　2012年寫字樓市場形勢依然嚴(yán)峻。雖然貨幣政策的略微放松,但受經(jīng)濟(jì)增速趨緩影響,部分企業(yè)效益下降,購買寫字樓意愿難以改善；而民間借貸的豐厚利潤仍將繼續(xù)擠占企業(yè)及民間資金,影響購房投資；同時,貨幣政策依然偏緊的形式加上中央一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不放松的舉措,使得購房者對未來樓市信心不足。預(yù)計2012年,隨大量潛在項(xiàng)目的集中入市,未來寫字樓市場的消化不甚樂觀。

商業(yè)市場 底商增加 成為投資保值重要選擇

　　面對繼續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控,相對于“三限”下的住宅市場而言,受政策影響較小的底商市場或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商促進(jìn)銷售、加速資金回籠、保證現(xiàn)金流的重要產(chǎn)品形式,2012年底商供應(yīng)預(yù)計會有所增加。受CPI及貨幣政策寬松微調(diào)的影響,底商市場將是居民投資保值的重要選擇,預(yù)計后市成交量將有小幅上漲,價格在整體市場走勢向下的影響下會繼續(xù)下降。